基本案例

呂某于2012年9月29日與開(kāi)發(fā)商簽訂《天津市商品房預(yù)售合同》一份，約定購(gòu)買(mǎi)某某花園某號(hào)某室房屋;開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2015年10月31日前將房屋交付給買(mǎi)受人;簽約后，買(mǎi)受人按約付清了全部房款。2015年12月1日，開(kāi)發(fā)商發(fā)函通知買(mǎi)受人，無(wú)法按約交房。2016年1月22日，開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)受人發(fā)出“交房通知書(shū)”，通知買(mǎi)受人于2016年2月9日辦理房屋交接手續(xù)。買(mǎi)受人于通知的時(shí)間前去驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)房屋存在餐廳墻面高低偏差2厘米等多處質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商表示整改后會(huì)通知買(mǎi)受人。2016年3月底，開(kāi)發(fā)商告知可以交房。2016年4月8日，買(mǎi)受人聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房師對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題并未解決。故訴至法院拒絕收房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。

法院審理

本案在商品房預(yù)售合同中明確約定，房屋交付的標(biāo)志為《新建住宅交付使用許可證》，現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已于2016年1月22日取得了上述許可證，具備房屋交付條件，并通知買(mǎi)受人前來(lái)交接房屋，已經(jīng)履行了其應(yīng)盡的義務(wù)。且根據(jù)合同補(bǔ)充條款約定，在房屋交接過(guò)程中，除可因開(kāi)發(fā)商不具備約定的交房條件而拒絕交接外，不得以其他理由拒絕辦理房屋的交接手續(xù)，交付過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題的瑕疵不影響交接手續(xù)的辦理，買(mǎi)受人應(yīng)在房屋交接后根據(jù)合同有關(guān)約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任等。因此，如果開(kāi)發(fā)商交付的房屋僅是對(duì)房屋的使用不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響的質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人可以采取要求開(kāi)發(fā)商“保修”、“賠償損失”、“支付違約金”等措施，但是不能拒絕收房。

律師提示

依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，買(mǎi)受人兩種情況可拒絕收房：

第一，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定了交房條件的;例如北京市商品房預(yù)售合同征求意見(jiàn)稿中就有如供水排水、供電供暖、燃?xì)怆娦艑拵У认嚓P(guān)設(shè)備設(shè)施的約定;也有如綠地率、規(guī)劃車(chē)位車(chē)庫(kù)、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療學(xué)校等公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的約定;如果在雙方約定條件不成就的情況下，買(mǎi)受人可以拒絕收房;

第二，如果合同中沒(méi)有相關(guān)約定，但如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有達(dá)到交房條件或交付的房屋存在重大瑕疵，買(mǎi)受人也可以拒絕收房，具體包括：

1.依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》或《住宅使用說(shuō)明書(shū)》而未提供的。

2.經(jīng)核驗(yàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。

司法實(shí)踐中，各級(jí)法院處理因房屋質(zhì)量問(wèn)題而引起的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛時(shí)，一般將房屋質(zhì)量問(wèn)題劃分為三個(gè)層次：(1)明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題當(dāng)然也包括地基基礎(chǔ)工程的質(zhì)量問(wèn)題。(2)屬于可以保修的一般質(zhì)量問(wèn)題，這是指在除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)之外的其他質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)修復(fù)后不影響正常居住使用的房屋質(zhì)量問(wèn)題。(3)介于前面兩種情形之間的一種情形，即“嚴(yán)重影響正常居住使用”。而對(duì)于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定，在司法實(shí)踐中屬于法官根據(jù)生活常識(shí)自由裁量的范圍，常常參考如下幾個(gè)要素：

(1)危害居住人的程度，如果已經(jīng)危害居住人的生命安全，直接認(rèn)定影響居住使用;如果危害居住人健康，則居住人應(yīng)以醫(yī)院病歷證明或相關(guān)部門(mén)技術(shù)檢查認(rèn)定結(jié)論為準(zhǔn)。另外即使不存在危及居住人的生命、健康安全的情形，例如大面積的滲漏導(dǎo)致居住人裝修被破壞及其他財(cái)產(chǎn)損失的，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為達(dá)到嚴(yán)重影響居住的程度。

(2)修復(fù)次數(shù)。如果多次修復(fù)未果，也可能認(rèn)定為嚴(yán)重影響到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。

(3)將房屋質(zhì)量問(wèn)題放置于房屋的整體價(jià)值及買(mǎi)受人的購(gòu)買(mǎi)目的中進(jìn)行綜合的評(píng)判。