初始登記和預告登記的區別

一、含義不同

初始登記就是我們常說的“確權”。在房屋竣工以后90日內，由開發商向登記機關申報，經過房屋土地管理部門的審核，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。通過確權以后，開發商取得《房屋所有權證》(大產權證)。這個過程只能由開發商來辦。開發商不進行初始登記，應該承擔違約責任。如果合同中沒有約定違約金的數額，或者損失的數額不好估計，可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

沒有初始登記，不能辦理個人的《房屋所有權證》。只有開發商進行初始登記，取得了大產權證以后，購房者才能申請辦理轉移登記，領取個人的《房屋所有權證》。

所謂預告登記，就是為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。他將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權形式主義的物權變動模式分析，當事人的債權合同僅引起債權變動的法律效果。生效的債權合同結合交付或登記，方能發生物權變動的法律效果。因為，一物數賣情況下的數個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權變動，而同時存在的各個債權具有相容性、平等性，就同一標的物可設立數個債權，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點是一物數賣情況下標的物的所有權歸屬。而在我國債權形式主義的物權變動模式下，先取得標的物的占有或者先辦理完畢登記手續的買受人取得標的物的所有權，其他買受人得向出賣人主張違約責任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產買賣合同，出賣人收受價金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權外，并無排斥第三人的權利，原則上僅能依債務不履行的規定向出賣人請求損害賠償。此種狀況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產生了預告登記制度。

二、辦理流程不同

(一)初始登記辦理程序

1、流程

申請登記→窗口受理→地籍調查→地籍科審核→分管領導審批→登記注冊→核發證書→窗口領證

2、辦理土地使用權登記應提交的資料

(1)國有土地使用權劃撥

①土地登記申請書;②法人及法定代表人證明、身份證明、授權委托書、委托代理人身份證明、營業執照或代碼證;③規劃部門制發的建設用地規劃許可證，建設用地規劃定點圖，征地勘測成果;④建設項目立項批準文件;⑤市人民政府批準劃撥土地文件;⑥建設用地批準書;⑦國有土地劃撥決定書;⑧征地協議、征地補償清冊及征地批準文件;⑨建設項目原土地證書等權源資料;⑩其他有關文件。

(2)國有土地出讓

①土地登記申請書;②法人及法定代表人證明、授權委托書、委托代理人身份證明、營業執照或代碼證;③土地估價報告;④市、縣人民政府批準土地使用權出讓的文件;⑤土地使用權出讓合同;⑥建設用地規劃許可證，建設用地規劃定點圖，測量成果圖;⑦建設項目立項批準文件;⑧已繳清土地使用權出讓金、契稅憑證;⑨征地協議、征地補償清冊及征地批準文件;⑩原土地證書;?其他有關文件資料。

(3)、商品房土地登記

①土地使用權登記申請表;②登記申請人身份證(戶籍證明)及印章;③委托代辦的需同時提交委托書及代理人身份證明;④購房發票;⑤登記機關認為需提交的其他有關材料。

(4)、經濟適用房土地登記

①土地使用權登記申請表;②登記申請人身份證(戶籍證明)及印章;③委托代辦的需同時提交委托書及代理人身份證明;④購房發票;⑤登記機關認為需提交的其他有關材料;⑥房改辦審批文件。

(二)預告登記的辦事流程

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。辦理預告登記所需要件如下：

1.預購商品房預告登記

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)已登記備案的商品房預售合同原件;

(4)當事人關于預告登記的約定原件;

(5)預購人單方申請預購商品房預告登記的，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料;

(6)設定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權人同意房屋買賣的證明材料。

2.預購商品房抵押權預告登記

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)抵押合同原件;

(4)主債權合同原件;

(5)預購商品房預告登記證明原件;

(6)當事人關于抵押權預告登記的約定原件;

(7)已設定在建工程抵押權的，提交抵押權人放棄抵押權的證明原件。

3.房屋所有權轉移預告登記

房屋抵押期間，抵押人轉讓房屋的所有權、申請房屋所有權轉移預告登記的，除提交本項規定材料外，還應當提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件原件、他項權利證書原件、抵押權注銷申請書原件;

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)轉讓方的房屋所有權證;

(4)房屋所有權轉讓合同原件;

(5)當事人關于預告登記的約定原件(轉讓合同中已有約定的除外)。

4.房屋抵押權預告登記

已辦理房屋所有權登記或房屋所有權轉移預告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權預告登記。

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)主債權合同原件、抵押合同原件;

(4)房屋所有權證或房屋所有權轉移預告登記證明原件;

(5)當事人關于預告登記的約定原件(抵押合同中有約定的除外)。

5.預告登記的變更登記

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)預告登記證明原件;

(4)變更事實的有關證明文件原件。

6.預告登記的注銷登記

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)預告登記證明原件;

(4)證明預告登記的房屋權利終止的證明材料原件。

以上是小編為您提供的關于初始登記和預告登記方面的相關介紹，希望可以幫助到您。物權法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”如果您對初始登記和預告登記還有相關疑惑，可以結合您的具體情況詳細咨詢律霸網的專業律師。