購房者逾期不去收房違約嗎
根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。由此可知,不履行合同義務(wù)是屬于違約。但是若是相對(duì)方本身就違約,那么根據(jù)《合同法》六十六條的規(guī)定,當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),沒有先后履行順序的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí),有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。此時(shí)不收房不違約。
碰到一些因房屋出現(xiàn)問題和開發(fā)商維權(quán)的業(yè)主,有的業(yè)主和我說,其實(shí)在交房前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了問題,讓開發(fā)商進(jìn)行了維修,然后開發(fā)商就沒有給業(yè)主再檢查的機(jī)會(huì)了,一直等到交房那天,業(yè)主才看到了房屋的情況,再業(yè)主想詳細(xì)檢查的時(shí)候,開發(fā)商就會(huì)催促收房,并宣傳到期不收房就會(huì)違約,業(yè)主需要交納大筆違約費(fèi)用,然后這位業(yè)主沒辦法之下就收房了,后面房屋還是出現(xiàn)了之前的問題,這下麻煩就大了。
那么到底業(yè)主到期不收房,會(huì)不會(huì)違約呢?開發(fā)商為什么會(huì)有這個(gè)底氣呢?原因就在與購房者簽訂的這一條款。
該第三條是這樣規(guī)定的:“以貸款方式支付房款的買受人須于入住時(shí),繳齊辦理房屋所有權(quán)和抵押登記所需各種資料及相關(guān)稅費(fèi),積極配合甲方或代辦機(jī)構(gòu)共同辦理產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記手續(xù),若買受人未將資料及費(fèi)用辦妥交齊,出賣人有權(quán)拒絕交付該房屋,并且乙方應(yīng)于辦理房屋交付之日起到實(shí)際接受之日止,每日向出賣人支付總房價(jià)萬分之貳的違約金”。
在對(duì)該條款的理解中,首先,我們認(rèn)為該條規(guī)定因與國家強(qiáng)制性法律規(guī)范相沖突,因而不具有法律效力?!逗贤ā返谖迨l規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無效:㈠……;㈤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”?!秶叶悇?wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》(國稅發(fā)137號(hào))規(guī)定:“各級(jí)征收機(jī)關(guān)要在2004年12月31日前停止代征委托,直接征收契稅”。
上述合同附件五第三條的規(guī)定已經(jīng)形成了事實(shí)上的代征關(guān)系,與強(qiáng)行法沖突,因此不具有法律效力。
其次,該條款屬于開發(fā)商單方提供的格式條款,如果對(duì)該條款的理解存在爭議,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款的一方即開發(fā)商的解釋。根據(jù)《合同法》第四十一條:“對(duì)格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”??赡荛_發(fā)商會(huì)將其解釋為不屬于代征,而是代繳。但從業(yè)主的理解和認(rèn)識(shí)來看,開發(fā)商收取的性質(zhì)并非代繳。因?yàn)槠醵惖恼骼U時(shí)間是從合同簽訂之日到產(chǎn)權(quán)證辦理之前的時(shí)間段,由納稅人自愿決定何時(shí)繳納,從自愿的角度出發(fā),納稅人有選擇晚繳的權(quán)利,否則就是具有強(qiáng)制因素,這與契稅繳納的自愿原則相違背。同時(shí),稅費(fèi)應(yīng)該在房屋交付以后才會(huì)發(fā)生,未先驗(yàn)房,存在拒絕收房的可能,也就存在不用繳稅的可能性。
再次,業(yè)主實(shí)際上并未違反該條約定。從時(shí)間上講,只有在買受人經(jīng)過驗(yàn)房,確認(rèn)了標(biāo)的物符合合同約定并向出賣人表達(dá)進(jìn)行交接的意思表示之后,繼而才可能出現(xiàn)買受人想收房但拒絕繳納相關(guān)稅費(fèi)的情形,在此之前,只存在買受人拒繳的可能性,不存在現(xiàn)實(shí)性,業(yè)主并未實(shí)際違約。開發(fā)商想依此陷阱條款追究業(yè)主違約責(zé)任的如意算盤,沒有事實(shí)依據(jù)。相反,交房不能的原因是業(yè)主不能驗(yàn)房,不能驗(yàn)房的原因是出賣人制訂執(zhí)行不合理的交房流程,因此應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
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