購房者逾期不去收房違約嗎

根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。由此可知，不履行合同義務是屬于違約。但是若是相對方本身就違約，那么根據(jù)《合同法》六十六條的規(guī)定，當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。此時不收房不違約。

碰到一些因房屋出現(xiàn)問題和開發(fā)商維權的業(yè)主，有的業(yè)主和我說，其實在交房前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了問題，讓開發(fā)商進行了維修，然后開發(fā)商就沒有給業(yè)主再檢查的機會了，一直等到交房那天，業(yè)主才看到了房屋的情況，再業(yè)主想詳細檢查的時候，開發(fā)商就會催促收房，并宣傳到期不收房就會違約，業(yè)主需要交納大筆違約費用，然后這位業(yè)主沒辦法之下就收房了，后面房屋還是出現(xiàn)了之前的問題，這下麻煩就大了。

那么到底業(yè)主到期不收房，會不會違約呢?開發(fā)商為什么會有這個底氣呢?原因就在與購房者簽訂的這一條款。

該第三條是這樣規(guī)定的：“以貸款方式支付房款的買受人須于入住時，繳齊辦理房屋所有權和抵押登記所需各種資料及相關稅費，積極配合甲方或代辦機構共同辦理產(chǎn)權登記和抵押登記手續(xù)，若買受人未將資料及費用辦妥交齊，出賣人有權拒絕交付該房屋，并且乙方應于辦理房屋交付之日起到實際接受之日止，每日向出賣人支付總房價萬分之貳的違約金”。

在對該條款的理解中，首先，我們認為該條規(guī)定因與國家強制性法律規(guī)范相沖突，因而不具有法律效力。《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：㈠……;㈤違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。《國家稅務總局關于征收機關直接征收契稅的通知》(國稅發(fā)137號)規(guī)定：“各級征收機關要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契稅”。

上述合同附件五第三條的規(guī)定已經(jīng)形成了事實上的代征關系，與強行法沖突，因此不具有法律效力。

其次，該條款屬于開發(fā)商單方提供的格式條款，如果對該條款的理解存在爭議，應當作出不利于提供格式條款的一方即開發(fā)商的解釋。根據(jù)《合同法》第四十一條：“對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋”。可能開發(fā)商會將其解釋為不屬于代征，而是代繳。但從業(yè)主的理解和認識來看，開發(fā)商收取的性質(zhì)并非代繳。因為契稅的征繳時間是從合同簽訂之日到產(chǎn)權證辦理之前的時間段，由納稅人自愿決定何時繳納，從自愿的角度出發(fā)，納稅人有選擇晚繳的權利，否則就是具有強制因素，這與契稅繳納的自愿原則相違背。同時，稅費應該在房屋交付以后才會發(fā)生，未先驗房，存在拒絕收房的可能，也就存在不用繳稅的可能性。

再次，業(yè)主實際上并未違反該條約定。從時間上講，只有在買受人經(jīng)過驗房，確認了標的物符合合同約定并向出賣人表達進行交接的意思表示之后，繼而才可能出現(xiàn)買受人想收房但拒絕繳納相關稅費的情形，在此之前，只存在買受人拒繳的可能性，不存在現(xiàn)實性，業(yè)主并未實際違約。開發(fā)商想依此陷阱條款追究業(yè)主違約責任的如意算盤，沒有事實依據(jù)。相反，交房不能的原因是業(yè)主不能驗房，不能驗房的原因是出賣人制訂執(zhí)行不合理的交房流程，因此應由開發(fā)商承擔違約責任。

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