商品房買賣

一、商品房買賣合同的房屋面積條款

在當前，開發商與購房者所簽訂的房屋買賣合同都是范本合同，在合同中的房屋面積條款已經進行了格式性書寫。通常對房屋面積的約定是以房產的建筑面積來確認房產面積。在此，對于購房者來說，一定要注意該面積約定條款是否只確定建筑面積的數量;若是，則需要開發商在該條款中除了要明確該房產的建筑面積外，還需要對所購買房產的套內面積以及公攤面積分別進行約定?？傊?，對于面積約定越全面細致越好。

二、商品房買賣合同的面積差異處理條款

在當前使用的商品房買賣合同中，對于面積的差異處理條款基本上均是以建筑面積為差異處理依據。但是，房屋的建筑面積是由房屋套內面積與公攤面積構成;在房屋的建筑面積總數按設計面積建筑面積不變的情況下，通過調整相應的套內面積和公攤面積致使購房者在購房時遭受實際損失;比如開發商減少套內面積，增大公攤面積，同樣能夠達到合同約定的建筑面積，但是在此種情況下購房者所購房屋的實際可使用面積相對就減少。

對于上述情況，購房者可以通過對面積差異處理條款進行細致化約定達到相應的防范目的。在面積數量條款約定套內面積和公攤面積的基礎上，分別對房產的套內面積減少或者是公攤面積增大約定處理意見。

按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的精神以及所規定的房屋面積差異比例作為參照，可以做如下的設定：

(1)對于套內面積，若實測面積少于約定面積比例在3%(包含3%)以內的按照實測面積由開發商將3%(包含3%)部分房款以及利息退還;套內實測面積少于約定套內面積比例超過3%的，購房者有權解除合同或者是要求繼續履行合同;若繼續履行合同的，開發商應當將面積差異大于3%部分購房款雙倍返還給購房者;實測面積比約定套內面積大，比例在3%(包含3%)以內的按照實際面積由購房者補足購房款;實測面積大于約定套內面積超過3%的，購房者可以解除合同或者是繼續履行合同，若繼續履行合同的，對于超過3%面積部分由開發商自行承擔且該增加部分面積的產權屬于購房者所有。

(2)對于公攤面積也可以如上設定，加重開發商在面積上增加或者減少的責任，從而避免開發商在套內面積和公攤面積上做文章。

溫馨提示：

購房者在選購房屋簽訂購房合同時一定需要明確房屋的面積約定(包括建筑面積、套內面積、公攤面積)，同時還要注意對于面積差異的處理條款約定，通過合同約定的方式保證自己的合法權益。

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