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寧波
我國商品房按揭制度的困境
【按揭貸款】我國商品房按揭制度的困境
(一)我國商品房按揭制度立法中存在的問題
1.沒有明確規定商品房預售按揭中所涉及到的登記辦法、登記機關等相關內容。雖然在實踐中“按揭”這一購買商品房的資金融通方式已經被普遍接受，世界很多國家房地產市場在很多年前就將其作為一種比較有效的手段而去進行適用。然而，在我國立法至今沒有使用過“按揭”這一概念，只有在行政法規中，即2006年5月國務院在《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中首次也只一次使用了“按揭”一詞。這樣以來，對于按揭行為的法律保護是遠遠不夠的，需要進一步完善。
2.在按揭權人怠于行使其代位權時，沒有明確規范按揭權人行使處分行為的權利。
3.按揭各方當事人的權益無法平衡。在法律層面來說，借款人仍然需要履行銀行債務，但由于自然災害或不可抗力造成購房人財產的嚴重損失，客觀上通常會發生債務履行不能這一情況的發生。因此，自然災害危害的是購房人的基本生存財產，影響很大。這對銀行而言，只是造成其投資及收益的巨大風險，因為銀行依據法律還有權要求那些財產遭受重大損失的購房人以其他方式繼續償還貸款。在按揭制度的利益鏈條上，購房人是弱勢的一環，其次是開發商，最后是銀行。開發商承擔的是有限責任，作為普通購房人承擔的則是無限責任(我國無個人破產制度)，這對購房人是極不公平的。商業銀行自有商業規則，其不會主動放棄按揭債權，購房人無力還貸時試圖與之協商而減免按揭債務的思路一般不具有可行性。至于有人提出，由開發商、銀行與購房人按比例共同分擔貸款損失，但此比例如何確定、如何操作?顯然，按揭各方當事人的利益難以平衡。
(二)司法實踐中我國商品房接揭存在的問題在當前司法現實中，“假按揭”現象比較多
(1)開發商不具備按揭主體的相關資格，或者沒與銀行簽訂按揭貸款業務的有關合作協議，只是以虛假銷售方式獲得銀行按揭貸款;
(2)以個人住房貸款的方式進行參與不具有真實、合法交易基礎的銀行債權置換;
(3)以個人住房按揭貸款名義套取企業生產經營用途的貸款;
(4)銀行信貸人員向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發放高額的個人住房按揭貸款。這種假按揭的方式在本質上說是，購房人事實上沒有向開發商任何首付款，但是銀行卻要向購房人提供售房總價100%的借款。
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