購買商品房須注意的問題

購買商品房應注意以下問題：

一、核實對方身份

在簽訂購房合同前，要明確商品房真正的產權人是誰，出賣人應當是樓盤的開發商。若其委托中介機構簽約，該中介機構應當具有相應的資質和經營資格，并有開發商出具的授權委托書。

二、審查有關證書

商品房預售和銷售必須具備“五證”，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。

三、查驗權益狀況

在購房之前應到有關部門查驗清楚所購商品房是否已被查封、被抵押或已被銷售，以確保交易安全。

四、慎用定金規則

目前商品房買賣的通常做法是，購房者買房時先簽訂認購書并支付定金，然后才簽訂購房合同?？梢圆扇∫韵罗k法：

(1)在審查購房合同，確認沒有問題之后才交定金;

(2)不簽認購書，直接簽訂購房合同，同時支付定金;

(3)在認購書中寫明，如果雙方就商品房買賣合同協商不成，出賣人必須向買房人退還定金。

五、完善合同條款

購房合同一般是國土部門印制的標準合同，留空部分雙方協商一致填寫。要認真、仔細閱讀審核每一條款。對于雙方不能協商一致的條款，應做好記錄，由雙方簽字確認。

現金支付房款時，盡量減少首期房款金額，待辦理商品房備案登記手續后，再支付大部分房款，同時留一部分房款待辦妥房產證后支付。

六、明確交樓標準

目前標準購房合同中的交樓標準有三種：(1)該商品房經驗收合格;(2)該商品房經綜合驗收合格;(3)該商品房經分期綜合驗收合格。第二項標準要求最高，第三項次之。選擇第一項含義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收，規劃驗收，消防驗收等。可以在第一項標準后加上“并通過經國家法律規定的竣工驗收備案手續”。我國對商品房竣工驗收采取備案登記制度，而該制度規定的驗收項目較多，要求嚴格。

七、慎簽補充協議

開發商通常預先擬定了購房合同補充協議，其絕大部分是霸王條款，需慎之又慎，協商不成，干脆不簽。

八、另簽物業管理協議

標準購房合同中，有簽訂購房合同時一并與物管公司簽訂《物業管理服務協議》的規定，簽約時要明確物業管理公司，并要求寫明其資質，物業管理的收費，同時就《物業管理服務協議》的內容協商一致。

九、拒交不合理收費

目前的商品房買賣中，購房者應繳納契稅、印花稅等，公證費、律師費等則不是購房者必須繳納的費用，屬于開發商亂收費，購房者有權拒絕。

十、把好收樓關

(1)查看“三書一證一表”：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，《建設工程質量認證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，如果開發商不能提供，購房者有權拒絕收樓。

(2)看樓驗樓：發現問題和有不滿意的地方，可以在《樓宇驗收記錄表》中填寫相關意見。