誤區(qū)1：《訂購(gòu)書》已經(jīng)明確約定了定金不退，那就一定退不回來了。

2012年3月15日，張x與北京某房地產(chǎn)公司(開發(fā)商)簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，購(gòu)買了位于順義區(qū)的一套房子，用途是商業(yè)。《認(rèn)購(gòu)書》上第三條明確規(guī)定了，張x向該公司交納五萬元定金，并在七日內(nèi)簽訂買賣合同，如果合同不簽定金就不退了。之后，開發(fā)商開據(jù)的收據(jù)也明確了不買定金不退的字樣。

2012年3月20日，在雙方協(xié)商合同時(shí)，張x提出自己購(gòu)房的目的是想經(jīng)營(yíng)一家餐廳，房地產(chǎn)公司考慮到油煙排放、擾民等問題不同意用于餐飲經(jīng)營(yíng)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，導(dǎo)致合同未能簽訂。張x認(rèn)為如果無法經(jīng)營(yíng)餐廳，自己購(gòu)房的目的不能實(shí)現(xiàn)，房就不想買了，遂要求退回定金，但遭到了開發(fā)商的拒絕。開發(fā)商說《訂購(gòu)書》已經(jīng)明確說了不購(gòu)買定金就不退回，所以要退定金那不是可能的。

法律鏈接：

最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

律師說：

上述法律規(guī)定中，最重要的字眼是“因不能歸責(zé)當(dāng)事人雙方的事由”，這決定了定金是否可以退回。實(shí)踐中，法院一般是查明雙方是否存在過錯(cuò)或是違約行為導(dǎo)致合同無法訂立。如果是由于一方過錯(cuò)或是違約導(dǎo)致合同無法訂立的，過錯(cuò)或違約方將承受定金罰則的懲罰。而如果雙方并無過錯(cuò)或是違約行為，只是就合同條款不能達(dá)成一致意見或是其它事由的導(dǎo)致無法購(gòu)買的，收受定金的一方就應(yīng)退還定金。

本案中，雖然開發(fā)商在《訂購(gòu)書》和收據(jù)中一再?gòu)?qiáng)調(diào)不購(gòu)買定金不予退還。但事實(shí)上，雙方在簽訂合同時(shí)，對(duì)房屋用于餐飲經(jīng)營(yíng)達(dá)不成一致意見。而在房屋用途明確為商業(yè)的前提下，雙方只是站到了自己的角度考慮問題，對(duì)于無法簽訂合同本身并不存在故意或違約。因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退回定金。

值得提醒的是，在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)有當(dāng)事人使用“誠(chéng)意金”或“訂金”這樣的字眼。這二者都不是規(guī)范的法律概念。在沒有明確約定為定金的情況下，在法律上只能視為一種預(yù)付款，將不具有擔(dān)保的性質(zhì)，也不適用定金罰則。

誤區(qū)2：未到房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上做預(yù)售登記的合同不成立。

2012年1月，李x與北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司(開發(fā)商)簽訂了《商品房買賣合同》，以貸款的方式購(gòu)買了一套140平米的商品房。該合同一式四份，李x在買受人處簽了字后，將合同全部交給了開發(fā)商蓋章，自己只留了一份復(fù)印件。之后，合同一直未返回。經(jīng)多次詢問，開發(fā)商均以拿去房地產(chǎn)管理中心備案蓋章為由推脫。按照合同約定，李x支付了首付款和一系列的購(gòu)房雜費(fèi)。

2012年7月收房時(shí)，開發(fā)商無法按期交房。遂通知李x到售樓處簽署補(bǔ)充協(xié)議并選擇賠付方式，李x不同意補(bǔ)簽并要求開發(fā)商盡快交房。2012年8月，開發(fā)商致函給李x，說雙方訂立的《商品房買賣合同》一直未在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上備案做預(yù)售登記，因此合同并不成立，彼此之間不存在買賣關(guān)系，只同意退回李x已經(jīng)交納的首付款，不再交樓。

法律鏈接：

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理備案登記。”

最高法《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其它物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”

最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。”

律師說：

可以看出，上述法律規(guī)定已經(jīng)明確規(guī)定了如果以簽訂的《商品房買賣合同》未在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上做預(yù)售登記為由主張合同不成立的，法院將不予支持。顯然，本案中開發(fā)商的主張是站不住腳的，合同不僅成立，對(duì)于逾期交樓，開發(fā)商還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

從性質(zhì)上看，商品房預(yù)售登記是一種政府行政管理行為，其目的是規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序。它并不是確認(rèn)合同效力的必要條件。事實(shí)上，商品房買賣合同只要符合了合同生效的一般要件，當(dāng)事人又事實(shí)履行了合同，合同就當(dāng)然成立并生效。但是，如果當(dāng)事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續(xù)作為合同生效條件的，則完全不同，因?yàn)楦鶕?jù)合同自愿原則，法律會(huì)遵從當(dāng)事人的意思選擇，將此作為商品房買賣合同生效的必要條件。

雖然商品房買賣合同未在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站備案不影響合同效力，但對(duì)于今后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證會(huì)存在一定的影響和障礙。為了保護(hù)買房者的利益，最好在合同中明確約定開發(fā)商或中介公司辦理網(wǎng)上預(yù)售登記的具體時(shí)間，以督促其盡快辦理。

誤區(qū)3：收房時(shí)如果不交齊所有費(fèi)用就收不了房。

2013年1月，于x從北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司(開發(fā)商)處購(gòu)得住房一套。讓于x特別滿意的是，該房屋為現(xiàn)房，同年3月就能驗(yàn)收交房。于x計(jì)劃著4月份裝修完畢，五一正好作為婚房使用。

簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，于x特別留心了交房的時(shí)間和條件。交房時(shí)間為2013年3月31日前，交房條件為開發(fā)商提供建筑工程竣工驗(yàn)收備案表和面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。如果該手續(xù)不齊全，于x有權(quán)拒收房屋，并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

可到了交房的時(shí)候，開發(fā)商告訴于x，必須將物業(yè)費(fèi)、契稅、印花稅及公共維修基金、測(cè)繪費(fèi)、房產(chǎn)代辦費(fèi)等一系列的雜費(fèi)交齊后，才能將房屋交付給于軍使用。于x算了一下，這些費(fèi)用加起來大概有十萬左右。那段時(shí)間，于x資金周轉(zhuǎn)有些困難，一下子拿不出這些錢來。于是，于x找到開發(fā)商商量能不能先交房，以確保裝修的時(shí)間，上述費(fèi)用緩二個(gè)月一定交齊。對(duì)此，開發(fā)商明確拒絕，告訴他如果不交齊所有費(fèi)用就收不了房。

法律鏈接：

《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。”

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表;(二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書;(三)預(yù)售合同約定的其它交付條件。”

律師說：

交付使用是指出賣人依合同約定將房屋交給買受人實(shí)際占有，買受人因此行使對(duì)房屋占有權(quán)利的行為。在商品房買賣合同中，出賣方主要義務(wù)就是交付符合交付使用條件的商品房給買受人使用。只要買受方履行了合同規(guī)定的義務(wù)，出賣方就無權(quán)拒絕，也不能附加合同外的任何條件。

本案中，雖然開發(fā)商要求于x交納的公共維修基金、契稅、印花稅、測(cè)繪費(fèi)等一系列費(fèi)用的目的是為了幫助于軍辦理房產(chǎn)證，但根據(jù)合同的約定，交房的時(shí)間與辦理房產(chǎn)證的時(shí)間是分開的，通常情況下，辦理房產(chǎn)證的時(shí)間為房屋交付使用后180日內(nèi)辦理。由此可見，交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)證既不是同一行為，也不是相同的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。開發(fā)商以此為由拒絕履行房屋交付義務(wù)，是缺乏合同及法律依據(jù)的。于x完全有權(quán)要求開發(fā)商無條件地交付房屋，并追究開發(fā)商延遲交房的違約責(zé)任。

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