教你五大絕招，保你錢花得順心，房買得稱心。

查明產權即認真審查房屋產權的完整性、可靠性。購房人首先要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件，其次向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等，查驗房屋有無債務負擔也是非常重要的。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產權不明確、有糾紛的一定不能購買，同時還要注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人，要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋，一般來說，軍隊、醫(yī)院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

另外，在購買二手房時，要了解所購房子已有多長歷史以及還有多長的土地使用期限;核實有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等，認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況，對房屋配套設施進行考察，水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等，必要時可以走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度做一個深入的了解。

如果是通過中介買房，一定要找正規(guī)的中介公司，選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務不好的，小的中介公司也有服務好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠ǎ驗槟憧梢詰{借淘房卡在淘房網(wǎng)對中介的服務進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質量都還不錯，一般不敢亂來，會盡心盡力為你服務。

現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范行為，比如吃差價行為。很多買房人面對的只是房屋中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這就會發(fā)生比較大的價差，可能這套房子55萬拿來，60萬賣給你，實際上買賣雙方都遭受了損失。

通過中介購買二手房，一般要簽兩個合同，即與房屋產權所有人簽署的《買賣契約》，還有與中介公司簽署的《房產中介合同》。房產中介合同在法律上叫作居間合同，簽署前要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù);審查對方的委托授權書，以確認對方是賣主的合法代理人。一定要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同，合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權限等內容，特別要注意是否蓋章及寫清日期。

簽《房產中介合同》或《買賣契約》時，買方需交納購房首付款或訂金，切記此款應親自交給賣主，并由賣主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對方的委托授權書，以確認對方是否是賣主的合法代理人。

在選擇中介公司時，除了要選擇信譽好的品牌公司，還要選擇專業(yè)素質好、負責任的經紀人，選擇購房時，一定要多次實地看房。

購房人在二手房交易合同談判時往往處于不利地位，首要原因是已付了“定金”，交易過程中在簽二手房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂二手房買賣合同的一個必經程序，雙方經協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同，如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退。

許多人在簽認購書時，將認購款寫成“定金”。我國擔保法第89條規(guī)定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。認購款本質上是預付款，并不具備擔保的性質，只能是算作“訂金”。“訂金”雖與“定金”只有一字之差，但在簽合同時，意思大相徑庭。簽訂合同寫的是“定金”，如給付定金的一方違約，無權要求返還定金;接受定金的一方違約，應當雙倍返還“定金”。而合同上寫的是“訂金”的話，不論哪方違約，都應該返還“訂金”。因此，在簽訂買賣合同和開具收款收據(jù)時，特別要注意審查其中的用詞，不要把“定金”與“訂金”混淆，將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等都是可以的，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項就應該退回。

買賣二手房時，人們最關注的是房產證、土地證等，往往忽視了戶口遷移問題。按戶口管理政策相關規(guī)定，一戶頭上只能上一戶人，在原產權人戶口沒遷走前，新房主的戶口不能遷入，這會影響到以后孩子上學等一系列問題。購買“二手房”，必須在原房主戶口全部遷出后，方能辦理新產權人及其共同生活的直系親屬的入戶手續(xù)。

為避免因戶口遷移而引起的問題，購房者在購買二手房時應加強自我保護，簽好有關戶口遷移的條款，不僅要明確約定原產權人戶口遷出的時間，還應明確不及時遷移的后果。必要時，可以和原房主一起到派出所確認其戶口是否全部遷走，然后再辦理產權手續(xù)或結清購房款，一定在合同中注明，“甲方(賣方)應在多少日內把戶口遷出。”并約定不能如期遷出時的懲罰措施。

二手房交易買房人應繳納的稅費

契稅：房款的1.5%(面積在144平方米以上的需要繳納3%，面積在90平方米以下并且是首套房的可以繳納1%);印花稅：房款的0.05%;交易費：3元/平方米;測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定;權屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內。

賣房人應繳納的稅費

印花稅：房款的0.05%;交易費：3元/平方米;營業(yè)稅：差價×5.5%(房產證未滿5年的);個人所得稅：房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。如果不能按時交房，以及買方在未取得房產證前，則根據(jù)情況，暫扣部分房款，不應付清全部房款。這方面應在《房屋買賣契約》中注明暫扣多少房款的具體數(shù)字。因為在審批辦理證件的過程中，如手續(xù)有問題，就辦不了房產證。最后，按照房地產交易中心規(guī)定，領取房產證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領證，應提前辦理委托領證公證手續(xù)。