購房者退房，能否要回定金

1、開發(fā)商尚不具備商品房預(yù)售資格，與擬購房者簽訂認(rèn)購、訂購、預(yù)購書(或者協(xié)議)，并要求擬購房者支付定金。

根據(jù)律師接受咨詢的信息反映，這種情形在目前桂林市的商品房市場中比較普遍，產(chǎn)生的糾紛也比較多。擬購房者支付定金后，“就有了一種被套住的感覺”。此時(shí)，購房者要求“退房”，開發(fā)商會理直氣壯地引用定金罰則或者協(xié)議中的定金條款，不同意返還定金。

那么，在這樣的情形下，購房者果真就無法要求返還定金了嗎?筆者認(rèn)為不一定。

我們知道，定金是擔(dān)保的一種方式，分為訂約定金和履約定金，前者以訂立合同為擔(dān)保對象，一方怠于進(jìn)行合同談判或者簽訂合同，適用定金罰則;后者以履行合同為擔(dān)保對象，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，適用定金罰則。

很顯然，此種情形之定金屬于訂約定金，購房方只要履行了誠信談判義務(wù)，如果因雙方就合同條款無法達(dá)成一致而導(dǎo)致無法簽訂正式《商品房買賣合同》的，則不因歸責(zé)于購房方，此情形下購房者要求解除訂購協(xié)議并返還定金的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С帧．?dāng)然，如果購房者根本就沒有在約定的時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商就簽訂正式《商品房買賣合同》進(jìn)行協(xié)商、談判，或者惡意協(xié)商的，這就沒有誠信履行訂約義務(wù)，應(yīng)當(dāng)受到定金處罰，此時(shí)“退房”將無權(quán)要求返還定金。

在最高人民法院的司法解釋中是可以找到明確的法律依據(jù)的。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”關(guān)鍵是如何理解“因不可歸責(zé)于雙方的事由”。

這些年，我們代理的類似案件不少，也有涉及桂林市相當(dāng)著名的房產(chǎn)商的，當(dāng)事人因覺得開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》部分條款不合理，開發(fā)商堅(jiān)持不愿意更改合同條款時(shí)，表示不愿簽訂這種缺乏充分協(xié)商的《商品房買賣合同》，被拒絕后找到我們，我們基本上是圍繞“因不可歸責(zé)于雙方的事由”這一規(guī)定設(shè)計(jì)思路與開發(fā)商協(xié)商，最終得到圓滿的解決。由于我們?nèi)渴峭ㄟ^非訴訟協(xié)商方式就解決了，沒有一例走上法庭，所以也無法對桂林市在這方面的審判實(shí)踐妄作判斷。

2、購房者雙方簽訂正式有效的《商品房買賣合同》，購房者按合同約定支付定金以后反悔，要求“退房”。

這種情形比較容易處理，直接適用定金罰則，支付定金一方違約，無權(quán)要求返還定金，收取定金一方違約，應(yīng)當(dāng)雙倍支付定金。