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近年來，很多人選擇購買農村宅基地來蓋房，但因為不符合轉讓條件而引發(fā)了各種各樣的農村宅基地轉讓糾紛。那農村住宅的轉讓條件是什么，也就是說什么條件下農村住宅可以轉讓這個問題就顯得尤為重要。我們一起在下文中進行了解。

一、農村住宅的轉讓條件是什么

對于農村房屋買賣問題，至今也沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農村房屋的買賣，也沒有哪一條法律或行政法規(guī)對農村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認定買賣行為無效。因此，農村房屋是可以買賣的。但農村房屋要買賣必須具備以下條件：

(一)如果農村房屋的受讓對象是同一集體經濟組織的成員;

(二)受讓人沒有其他房產;

(三)該轉讓房屋建造合法，是經過批準建造的，并且該受讓房屋必須符合當地規(guī)定的標準;

(四)房屋買賣應當申請并經集體經濟組織批準同意。

除此之外的其他情況，農村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因為不是集體經濟組織內部成員，是不允許購買農村房屋的。

二、什么條件下農村住宅可以轉讓

(一)只要合同沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，就應當認定為有效。

我國《合同法》第7條規(guī)定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)。”最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋(一)第4條也規(guī)定：“人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據。”而目前據以認定農村私房買賣合同無效的主要依據是其違反了國務院辦公廳發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的有關規(guī)定，但事實上該《通知》并不屬于行政法規(guī)。根據《行政法規(guī)制定程序條例》相關規(guī)定，行政法規(guī)的名稱一般稱“條例”，也可以稱“規(guī)定”、“辦法”，“行政法規(guī)草案由國務院常務會議審議，或者由國務院審批”，“報請總理簽署國務院令公布施行”。依照上述規(guī)定，該《通知》的名稱不符合行政法規(guī)的名稱規(guī)范;從通過的程序來看，該《通知》僅經過國務院辦公會議，未經過國務院常務會議審議或由國務院審批;從發(fā)布的程序來看，該《通知》僅由國務院辦公廳發(fā)布，并非“由總理簽署國務院令”的形式發(fā)布。因此，該《通知》并不是行政法規(guī)，不能將之作為認定合同無效的依據。

(二)《土地管理法》第63條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。”

此規(guī)定的立法本意是維持農業(yè)用地的數量，保證農民的生存之本和國家的糧食安全，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業(yè)用地的減少。同時，該法第62條規(guī)定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”顯然，農村房屋只是在被出賣、出租之后，村民不可再申請宅基地，并非不能出賣宅基地。《農村土地承包經營法》也體現了相同的精神，該法第32條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。”該規(guī)定原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利，體現了對農民自主性的充分尊重，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然作為農民安身立命之本的承包土地都可以流轉，那么農村宅基地怎么就不可以轉讓呢?

(三)處分權是所有權最核心的權能，從法律平等保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋是對農民自由處分財產權利的侵犯。同時，契約自由原則是合同法的基本原則，限制農民向集體經濟組織之外的成員出賣住房與契約自由的基本原則背道而馳。

目前農村房屋買賣合同糾紛日漸增多，其原因主要是受到土地增值以及土地征用、拆遷等因素影響，房屋現值或拆遷價格遠遠高于原房屋買賣價格，導致當事人受利益驅動而發(fā)生違約糾紛，同時很多買主已經對房屋進行了裝修、翻建、改建等添附行為，簡單的一概確認合同無效將很可能動搖誠實信用的民法基本價值。因此認定合同有效，是對合同效力嚴肅性的維護，也是對當事人意思自治的充分保障，保護了買受人的信賴利益，維護了交易安全。

農村住宅的轉讓方一般為農村集體經濟組織的村民，而接收方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。類似于城市房地產的交易，農村住宅的轉讓一定也會遇到各種法律方面的糾紛。以上就是對農村住宅的轉讓條件介紹，希望對你有所幫助。