河南梅溪律師事務所郎建勇

一、簽訂商品房買賣合同需要注意的問題。

購買商品房首要的是簽訂合同。

1、在簽訂合同之前要審查房地產公司和房產項目。也就是一般所說的看五證。是哪五證呢？《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。這五證是針對期房而言要具備的，所謂期房，是指開發商沒有辦理房產所有權證的即大產權的房產項目，這里最重要的是土地使用證和商品房預售許可證。這些證件最好能看到原件，當然現實中是看不到原件的，那么看復印件需要注意了：土地使用證如果抵押在復印件上可以不顯示，如果想要了解就要把相應證照的編號記下來，委托律師到房管局查原件。因為開發商沒有支付土地出讓金或沒有籌集建房資金、沒有開工證，手續不全，開發項目變成爛尾樓，到時候購房者首付款都可能追不回來。

國有土地使用權和房屋所有權如果抵押的，在國有土地使用證和房屋所有權證原件上會相應的進行標記，購買抵押房屋不能辦理過戶，開發商隱瞞抵押的事實，出售設定抵押權的房屋的，屬于欺詐行為，購房者可以要求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。如果是現房，只需看土地使用證和房屋所有權證，商品房現房沒有這兩項的，不得上市銷售，也不得辦理商品房過戶手續。土地使用權證要注意的是使用年限，這里區分出住宅與商業用房，住宅的土地使用年限是70年，商業用房土地使用年限是40年。如果不注意這一點，把商業用房按照住宅買下，開發商從立項時即開始計算土地使用年限，施工、交房再拖個幾年，等業主把房子買到手，土地使用年限就剩下三十幾年了，所以一定要注意。2、審查過后，決定購房時有一個問題要足夠注意。樓書和樓盤的廣告上最吸引你、促使你決定購買的事項有沒有在合同上有所體現，這里提醒大家，不要相信售樓人員的口頭承諾，比如小區的配套設施在兩年內齊備、小區綠化率在40%、頂樓贈送露臺、一樓贈送花園。這些如果是你最重視的，一定要求作為補充條款體現在合同中或者另行簽訂補充協議，把開發商口頭承諾的東西以書面的形式體現出來，并約定如果不能實現的話，開發商應承擔的違約責任。如果開發商是認真準備履行這些承諾的，簽訂這樣的補充協議不會有問題，但是如果開發商斷然拒絕，是否要購買這樣的房產業主就要三思了。律師的建議是這樣的房產就不要買了，后患無窮。3、在簽訂商品房購買合同簽一般開發商要求業主簽訂意向書并交付定金。簽訂意向書不是簽訂商品房買賣合同的必經程序，如果簽訂意向書一定要約定簽訂商品房買賣合同的期限，并約定開發商沒有如期與購房者簽訂合同的違約責任，可以約定逾期簽訂買賣合同的要求開發商按日支付定金一定比例的違約金。因為開發商與購房者簽訂意向書以后沒有責任限制可以無限期的拖下去，購房者要承擔利息損失和另行購買的違約風險。定金一般不超過總房款的20%。交付定金一定要經過深思熟慮，認真考慮購買的情況下實際交付。因為一旦購房者決定不購買該商品房項目時，開發商不予退還定金。而開發商因為資質和資金等原因不能完成項目時，購房者主張雙倍返還定金時開發商可能沒有能力返還。定金數額不宜過高也不宜過低，過高時如果開發商違約時購房者要投入大量的時間精力索取定金，還不包括開發商無力返還的情景；過低時開發商的違約成本過低，對購房者的權利保護不利。4、正式簽訂合同時需注意合同可以改，不是一定要按照開發商提供的格式合同簽署。可以改動、增加、修改合同條款或者簽訂補充協議作為合同附件。4、房屋面積和設計變更條款。約定應明確具體，房屋設計圖、平面圖經雙方確認作為合同的附件附在合同之后。對此的違約責任可以自行約定，無約定的按照法律規定執行。5、開工、交房、辦理產權證的日期。日期要約定明確，并明確約定開發商不能如期開工、交房、辦理產權證的，應承擔的違約責任。現實中經常有沒有約定違約責任的，購房者只能主張開發商退還已付購房款并支付利息，殊不知開發商用購房者的已付房款開發項目并隨著房價上漲賺取了暴利，購房者卻因沒有依據不能索賠。或有開發商提供的格式條款里有約定的，違約責任過低，是開發商給購房者設置的陷阱，致購房者不能保護自己的權利，只能被動接受。交付房屋條件如水、電、暖、氣、有線、寬帶、電話，周邊配套設施如會所、幼兒園、醫院、綠地、停車場等約定越明確越好，并約定違約責任。6、辦理貸款。現實中購房者一般委托開發商代為辦理貸款手續，因為開發商與銀行合作關系，辦理起來比購房者個人更快更熟練，也更易通過。合同中應約定貸款申請銀行不批的情況下，購房者是自籌資金交付全款還是解除合同，開發商返還已付購房款。并應對不能辦理貸款手續的責任清楚約定。因此開發商不具資質或其他原因導致貸款不能通過的，可以解除合同，開發商應返還購房者已付購房款并支付較高利息，并約定還款期限，逾期逾期開發商承擔逾期違約責任。如因購房者原因不能辦理貸款的，購房者不構成違約，可以解除合同，開發商應退還購房者已付購房款并支付利息，并約定還款期限，逾期逾期開發商承擔逾期違約責任。如果貸款不能通過即不是開發商的原因也不是購房者的原因，比如二套房貸款首付和利息上調原因，不構成違約，開發商應退還購房者已付購房款并支付利息。7、物業合同。如果可能，應在購房合同中對物業服務、收費標準加以約定。8、水電暖應屬于合同造價之中，開發商需要另行收費的項目因明確約定，沒有約定的，開發商不能另行收取。可在合同中明確約定“出賣人在交付房屋時不得就合同約定應提供的設施向買受人收取任何合同約定以外的費用。”二、收房時需要注意的問題1、交房時要注意審查兩書一證。即《商品住宅質量保證書》、《商品住宅使用說明書》和竣工驗收證明。沒有這兩書一證的，購房者可拒絕收房，并按照開發商不能按期交房要求開發商承擔違約責任。2、合同上房屋面積與實際面積誤差。面積誤差在3%以內（含3%），按合同約定價格據實結算。超過3%的，實際面積大于合同面積的，超出部分價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。實際面積小于合同約定，超出3%的部分，價款由出賣人雙倍返還買受人，買受人也可請求解除合同。開發商提供的格式條款經常約定房屋面積以最后實際測算為準，據實結算。購房者沒有提出異議的，就要承擔不利后果，買了過大或過小的房子，還得按照合同據實結算。這也是開發商設置的典型的陷阱，所以在簽訂合同時要注意，自己這方面法律不熟悉的，可以委托律師審查合同或者全程陪同，避免了購房陷阱，省下來的不是區區一定律師費可比的。3、房屋設計變更。房屋設計變更，開發商應及時通知購房者。開發商提供的格式條款也經常會規定房屋設計變更不另行通知，如果購房者簽了字，那么收房時發現你的廚房變成廁所也只能被動接受。4、實際驗收。關于入住通知。應在合同中明確約定交房時間前，書面通知購房人認真審查《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。開發商沒有《建筑工程竣工驗收備案表》和《實測面積數據》的，視為不符合合同規定條件，可拒收。簽入住通知，又發現房屋不符合條件決定拒收的，書面通知開發商。認真檢查房屋實際狀況。先驗后收。如地面是否水平，開關門窗是否有障礙，水龍頭、地漏是否通水，電閘、插座是否通電，天然氣、空調位置是否預留，電話、寬帶、有線是否開通或者預留、廚衛防水是否做好。房屋有問題的，可以列出問題清單，要求開發商限期修理，簽訂辦理收房。驗收手續上，一項項核實，對于無法驗收的，可以列明“無法核實”或者“暫時不能確認”，不能稀里糊涂的簽字驗收。三、買賣商品房除房款外其他費用1、交易過程中的費用交易過程中產生的費用是印花稅，房款的萬分之五。2、入住過程中的費用物業費、供暖費等3、申辦產權過程中的費用登記費0.3元/平方米印花稅5元/件所有權證工本費4元/本契稅普通住宅為1.5%高檔住宅為3%住宅公用部分公用設備維修基金房款2%這里需要注意的是開發商在收房時要求交納辦理產權證的費用的，可以拒交。具體申辦過程中再交納。