一、2020年二手房評估價怎么算?

1、 市場比較法

挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。

2、成本估價法

二手房的的價格按成本估價法進行計算，其公式為：房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。

3、收益還原法

收益還原法的計算方法一般為房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率，首先要估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。

二、決定地價的有以下八大因素：

1、位置、面積

地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。

一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價格才會比較高，房子的價格也會比較高。

2、地形、地質(zhì)

不良的地形會增加工程前期施工的費用，提高建筑成本，也會影響土地功能的發(fā)揮，因而地價較低。例如，在山坡上已建有一個工廠，則處于其下風(fēng)口的平坦地的價格也許要比處于其上風(fēng)口處的山坡地價格還要低。

3、形狀、用途

一般來說，三角形等不規(guī)則土地，由于利用率低，其價格自然也會有所降低。

而商業(yè)用地價格高于工業(yè)用地;工業(yè)用地價格高于住宅用地。

4、交通、環(huán)境

土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設(shè)狀況、寬窄程度、運輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會影響土地的價格。

5、 朝向、樓層

良好的房屋朝向和適當(dāng)?shù)臉菍佑欣陉柟獾纳淙耄欣谕L(fēng)，可以改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心健康有益。

6、采光、通風(fēng)

房屋門窗的方向與設(shè)計對于保持充足的光線和良好的通風(fēng)有很大影響。住宅的采光要求符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，住宅的通風(fēng)要求開啟門窗可以保證室內(nèi)外空氣自由流動，特別是在炎熱的夏天要有穿堂風(fēng)。

7、建設(shè)質(zhì)量

質(zhì)量問題是在選購商品房的過程中很難把握的問題。是否具有《質(zhì)量合格證書》是衡量其質(zhì)量好壞的一個重要標(biāo)志。

8、物業(yè)管理狀況

安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)公司，只能是居而不安。因此，購房者在購房的同時還要選擇一家好的物業(yè)管理公司，以保證居住時的舒適的方便。

土地的環(huán)境質(zhì)量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。

對于居住用地來說，公共服務(wù)設(shè)施齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完備，遠(yuǎn)離污水處理設(shè)施的土地，價格自然會比較高。

另外，政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標(biāo)的限制，也會影響土地價格。

我們就算能夠簡單的了解一些二手房價格評估的方法，但是，其中類似于房地產(chǎn)重新建造的完全價值等這些都不是普通民眾能夠推斷出來的。而專業(yè)的房地產(chǎn)評估公司在運營之前都已經(jīng)具備了相關(guān)的資質(zhì)，房子的具體價格只能以房地產(chǎn)公司評估出來的數(shù)值為準(zhǔn)，我們知道計算方法自己也計算不出來的。

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