廈門市物業管理若干規定

　　(2010年12月2日經廈門市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過,2011年3月24日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議批準)

　　第一章　總則

　　第二章　業主大會和業主委員會

　　第三章　物業服務和物業使用

　　第四章　專項維修資金

　　第五章　法律責任

　　第六章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《福建省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本規定。

　　第二條　物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。

　　第三條　市建設行政主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　　(一)組織實施本規定以及其他關于物業管理的法律、法規；

　　(二)研究擬定或者制定物業管理相關政策；

　　(三)指導、協調街道辦事處(鎮人民政府)、行業協會等依法開展物業管理相關工作；

　　(四)負責物業服務企業的資質管理；

　　(五)法律、法規規定的其他職責。

　　區建設行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作，并接受市建設行政主管部門的業務指導。

　　第四條　街道辦事處(鎮人民政府)對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

　　(一)指導、組織業主大會成立和業主委員會換屆；

　　(二)辦理業主委員會的備案工作；

　　(三)指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動；

　　(四)法律、法規規定的其他職責。

　　第五條　建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會不依法履行職責、物業服務企業退出等物業管理中的重大問題。物業管理聯席會議的召集及具體工作由街道辦事處(鎮人民政府)負責。

　　第六條　市物業管理協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，維護會員合法權益，組織物業服務行業從業人員的業務培訓，促進物業服務企業依法、誠信經營，促進行業健康發展。

第二章　業主大會和業主委員會

　　第七條　物業管理區域的劃分應當以經批準的項目規劃用地范圍確定。

　　業主要求對物業管理區域進行調整的，應當向區建設行政主管部門提出書面申請。區建設行政主管部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府)進行審查后，根據公共配套設施設備配置、物業類型及社區布局，作出決定。

　　第八條　建設單位應當在工程竣工驗收備案之日起一年內向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)提供業主清冊、物業總建筑面積、各獨立產權建筑面積、物業出售并交付使用時間及物業管理用房的位置、面積等資料。

　　街道辦事處(鎮人民政府)根據履行物業管理職責的需要，可以向房地產交易權籍登記機構查閱、復印物業管理區域內的業主姓名、各獨立產權建筑面積、業主聯系方式等資料。

　　第九條　建設單位在物業管理區域符合召開首次業主大會會議的法定條件后三十日內，應當向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)提交成立業主大會的書面報告；建設單位未提交書面報告的，業主可以以書面形式向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)提出成立業主大會的請求。

　　建設單位應當承擔首次業主大會成立所需的經費，并協助街道辦事處(鎮人民政府)組織召開首次業主大會會議。

　　第十條　街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到書面報告或者請求之日起三十日內，負責組織成立首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備組由街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會、建設單位和業主代表組成。

　　第十一條　首屆業主委員會委員候選人由業主自薦和推薦產生，并按照物業管理區域內不同物業類型、不同幢(梯)及相應建筑面積均衡分布。同一物業類型、同一幢(梯)按照推薦票多少順序確定委員候選人。

　　籌備組應當將前款規定的候選人名單在物業管理區域內公示，公示時間應當不少于七日。業主有異議的，籌備組應當核實和處理，及時向業主反饋，并將處理情況向業主大會會議報告。

　　第十二條　業主委員會由委員五至十三人的單數組成，每名委員具有同等表決權；業主委員會委員實行差額選舉，按照候選人得票多少順序當選。

　　每屆業主委員會委員任期不超過五年，可以連選連任；委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會決定。

　　第十三條　業主大會在選舉業主委員會委員的同時，應當一次性選舉產生業主委員會候補委員。候補委員人數按照不超過委員人數的百分之四十設置；候補委員實行差額選舉，按照預定名額和候選人得票多少順序當選。

　　候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。業主委員會委員在任期內因故出缺時，從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員，并在本物業管理區域內公示。

　　第十四條　同一個物業管理區域內分期開發的物業在分期開發期間成立業主委員會的，應當在業主大會議事規則中明確本物業管理區域的業主委員會委員總數以及按照建筑面積比例預留尚未開發物業的委員名額。

　　第十五條　業主大會會議表決采用記名投票的方式。專有部分建筑面積一平方米為一個投票權。

　　召開業主大會會議，與會業主人數應當超過全體業主人數半數，且與會業主所持有的投票權應當超過本物業管理區域內投票權半數，業主大會會議方為有效。

　　前款所稱與會，是指業主在會議簽到表簽字確認或者在表決票、選舉票上簽字確認。

　　業主大會會議表決事項經與會業主表決多數通過，但不足法定票數的，可以將會議表決事項及表決情況書面送達未與會業主。未與會業主應當在規定時間內作出決定并書面回復。規定期滿，應當將未與會業主回復情況進行公告。未書面回復的，視為同意與會多數業主表決意見。

　　第十六條　選聘和解聘物業服務企業以及決定物業服務合同期限，應當由業主大會按照法定要求表決通過，不得授權業主委員會決定。

　　第十七條　業主委員會應當及時受理和處理業主投訴，并將處理情況及時反饋業主。

　　業主委員會應當每年向業主大會會議或者全體業主報告上一年度的工作情況。

　　第十八條　業主委員會可以聘請專職工作人員，負責處理業主委員會日常事務，其工作職責、報酬由業主大會決定。

　　建設行政主管部門應當組織專職工作人員參加培訓，具體辦法由市建設行政主管部門制定。

　　第十九條　業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供利益的；

　　(二)向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦利害關系人就業的；

　　(三)本人或者直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職的；

　　(四)無正當理由拒不繳納物業管理費或者專項維修資金等不履行業主法定義務的；

　　(五)無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；

　　(六)以書面形式向業主大會提出辭職的；

　　(七)根據法律、法規規定不宜繼續擔任業主委員會委員的。

　　終止委員職務的事項應當在物業管理區域內進行公示，并向街道辦事處(鎮人民政府)備案。

　　第二十條　業主委員會應當依法按時組織召開業主大會會議。業主委員會逾期不組織召開業主大會會議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以責令其限期組織召開；業主委員會仍不組織召開的，街道辦事處(鎮人民政府)可以按照首次業主大會會議召開程序組織召開。

　　第二十一條　出現議事規則及管理規約中規定應當召開業主委員會的緊急情況時，業主委員會不及時召開會議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以指定業 主委員會委員組織召開。業主委員會無法召開會議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以直接組織召開業主大會，選舉產生新的業主委員會。

第三章　物業服務和物業使用

　　第二十二條　物業服務企業應當具有法人資格，并按照規定取得相應資質等級。

　　物業服務人員按照規定，取得相應資格證書。

　　第二十三條　物業服務企業應當在其資質等級范圍內依照物業服務合同約定，提供相應服務，接受業主和業主委員會對其履行物業服務合同的監督。

　　第二十四條　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同向物業所在區建設行政主管部門備案。

　　第二十五條　建設行政主管部門應當加強對物業服務企業及物業服務從業人員、業主委員會聘用的專職工作人員的信用評價和監管，建立誠信檔案。對違反法律、法規規定和行業規范，侵害業主合法權益的物業服務企業和人員，記入誠信檔案；情節嚴重的，列入向社會公布的警示名單。

　　被列入警示名單的物業服務企業，二年內不得參加本市物業服務投標。

　　第二十六條　市價格行政主管部門應當會同市建設行政主管部門按照質價相符的原則，制訂物業服務等級標準和收費指導價，并向社會公布。

　　建設單位應當在購房合同中注明前期物業管理服務的等級標準和收費標準，建設單位、物業服務企業不得擅自調高物業服務的計費標準。

　　第二十七條　建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房的位置、面積等相關資料。房地產交易權籍登記機構在辦理 房屋權屬初始登記時，在土地房屋登記簿上載明物業管理用房位置、面積等事項。業主委員會有權向房地產交易權籍登記機構查詢物業管理用房的有關情況，并將查 詢情況在物業管理區域內進行公示。

　　第二十八條　物業服務合同終止或者業主大會決定不再接受原物業服務企業的事實服務，原物業服務企業應當在合同終止之日或者業主大會作出決定之日起最長不超過六十日，撤出物業管理區域內的物業服務人員，退出物業管理區域。

　　原物業服務企業退出物業管理區域，同時應當履行下列義務：

　　(一)移交保管的業主名冊、有關物業設施設備改造、維修、更新的有關資料、代收代繳的水電分戶表的讀數及公攤水電費明細。實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案、物業服務費結余、專項維修資金結余、用物業服務費購置的資產及物品；

　　(二)清退預收、代收未繳的有關費用；

　　(三)法律、法規規定的其他義務。

　　第二十九條　房屋裝修應當在開工前向物業管理區域內的物業服務企業申報登記。物業服務企業應當將本條規定和房屋裝修中的其他禁止行為、注意事項書面告知業主或者使用人，并由其簽字確認。

　　業主或者使用人不得違法建造、擅自改動房屋建筑主體和承重結構、改變建筑設計使用功能。

　　物業服務企業發現有前款規定的違法行為的，應當立即制止，并在二十四小時內報告城市管理行政執法部門。城市管理行政執法部門接到報告后，應當調 查核實，對正在實施違法行為的，書面通知供水、供電單位。供水、供電單位應當配合城市管理行政執法部門，暫時停止供水、供電。業主或者使用人改正違法行為 后，城市管理行政執法部門應當及時通知供水、供電單位恢復供水、供電。

　　第三十條　在物業管理區域內開挖、埋設或者維修供電、給排水、排污、燃氣、電信等管道管線，除搶修等緊急情況外，應當與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協議后方可施工，并就協議內容及其履行情況在物業管理區域內進行公示。

　　第三十一條　在物業管理區域內停放機動車時，應當在劃定的車位內按照標示停放。物業服務企業對違反規定停放機動車的，應當及時予以制止。

　　第三十二條　物業管理區域內，物業服務企業不得為業主指定搬運、裝修等特約服務，或者采取其他方式限制業主自由選擇搬運、裝修等服務。

　　第三十三條　街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員對業主相關資料應當予以保密。

第四章　專項維修資金

　　第三十四條　一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立專項維修資金。專項維修資金包括首期專項維修資金和日常專項維修資金。

　　專項維修資金屬業主所有。

　　第三十五條　首期專項維修資金由建設單位按照市建設行政主管部門定期公布的各類建筑工程綜合平米造價指標計算的投資總額的百分之二，在建設單位辦理工程竣工驗收備案前一次性劃入專項維修資金專戶，并按照幢(戶)建賬。

　　日常專項維修資金由業主按照規定繳納，存入專項維修資金專戶。

　　第三十六條　建設行政主管部門應當在銀行設立專項維修資金專戶，遵循專戶存儲、核算到戶、?？顚Ｓ?、統一監管的原則，對專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。

　　專項維修資金專戶的管理和使用實行定期審計，并將審計情況公開。

　　第三十七條　專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，業主大會應當續籌專項維修資金，續籌后的資金應當不低于首期專項維修資金數額。

　　第三十八條　因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，應當將專項維修資金余額退還業主。

　　利害關系人有權查詢專項維修資金的繳交情況。

　　第三十九條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，經營收益歸全體業主所有。

　　第四十條　前期物業服務企業依法利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當將扣除物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營管理費用后的經營收入，自收到之日起三十日內存入專項維修資金專戶，經營管理費用支出不得超過經營收入的百分之三十。

　　業主委員會成立后，可以將物業共用部位、共用設施設備委托給物業服務企業進行經營管理。扣除物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營管 理費用后的經營收入存入市建設行政主管部門設立的專戶，經業主大會決定，可以用于抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項的支出。

　　第四十一條　業主委員會或者其授權管理的物業服務企業應當每半年將專項維修資金的使用明細、物業共用部位與共用設施設備經營收入和支出在物業管理區域內顯著位置公示十日以上，并在市建設行政主管部門網站公示半年。

　　第四十二條　建筑外墻墻面采用涂料飾面的，應當按照規定定期刷新，依法由業主承擔的有關費用可以從專項維修資金中支付。

第五章　法律責任

　　第四十三條　建設單位違反本規定第八條第一款規定的，由區建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，對建設單位予以通報批評，并處以三千元以上三萬元以下的罰款。

　　第四十四條　物業服務企業違反本規定第二十四條規定的，由區建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，可以處以五千元的罰款。

　　第四十五條　物業服務企業違反本規定第二十八條第一款規定，拒不退出物業管理區域的，由區建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，列入向社會公布的警示名單，處以五萬元以上十萬元以下的罰款，并依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

　　物業服務企業違反本規定第二十八條第二款規定的，由區建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，列入向社會公布的警示名單。

　　第四十六條　違反本規定第二十九條第二款規定的，由城市管理行政執法部門責令其限期改正，可以處以二萬元以上五萬元以下的罰款；拒不改正的，由城市管理行政執法部門依法申請人民法院強制執行。

　　對危及建筑物安全、改變建筑設計使用功能或者附有違法建筑并結構相連的房屋，城市管理行政執法部門應當同時通知市土地房產行政主管部門依法處理。對違法建造嚴重違反規劃、影響市容市貌或者利用建筑物共有部分違法建造的，依法予以強制拆除。

　　第四十七條　物業服務企業違反本規定第二十九條第三款規定的，由城市管理行政執法部門責令其改正；造成嚴重后果的，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。

　　第四十八條　施工單位違反本規定第三十條規定的，由城市管理行政執法部門責令改正；拒不改正的，可以處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　第四十九條　違反本規定第三十一條規定，不聽勸阻的，物業服務企業應當向城市管理行政執法部門報告，由城市管理行政執法部門責令其改正，可以處 以一百元的罰款；造成嚴重影響物業管理區域管理秩序后果的，城市管理行政執法部門可以將該車輛拖至指定的地點并告知物業服務企業，有關費用由違法行為人承 擔。

　　第五十條　物業服務企業違反本規定第三十二條規定的，由城市管理行政執法部門責令改正，可以處以五千元以上二萬元以下的罰款。

　　第五十一條　違反本規定第三十三條規定，泄露業主資料，給業主造成損失的，業主可以依法要求賠償。

　　第五十二條　建設單位違反本規定第三十五條第一款規定的，由建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，按照應交款逾期天數處以每日萬分之五的罰款；情節嚴重的，依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

　　業主違反本規定第三十五條第二款規定的，由建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，通知市土地房產行政主管部門依法處理。

　　物業服務企業違反本規定第四十條規定，未及時將經營收入存入市建設行政主管部門設立的專戶的，由市建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，按照應交款逾期天數處以每日萬分之五的罰款；情節嚴重的，依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

第六章　附則

　　第五十三條　業主自行管理以及未取得產權的物業的管理，參照本規定執行。

　　第五十四條　市人民政府根據本規定制定實施細則。

　　第五十五條　本規定自2011年6月1日起施行。