安定區(qū)人民政府，市直有關(guān)部門，駐定有關(guān)單位：

　　《定西市市區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2012年6月8日市政府第12次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　定西市人民政府辦公室

　　二〇一二年七月二十六日

　　定西市市區(qū)物業(yè)管理辦法

　　第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門為定西市區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，具體負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)審查及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常工作，并對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行綜合考評(píng)。

　　第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并按照《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)向物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書,按資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得執(zhí)業(yè)資格證書和上崗證書。

　　第四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)認(rèn)定依照法律、法規(guī)的規(guī)定提交相關(guān)材料。

　　第五條 審批程序：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將申報(bào)材料報(bào)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門;

　　(二)物業(yè)管理行政主管部門審核申報(bào)材料，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)所在街道及社區(qū)意見(jiàn);

　　(三)對(duì)審核通過(guò)的頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書。

　　第六條 辦理時(shí)限：區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日完成審查并核發(fā)證書。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)主管部門要建立物業(yè)管理區(qū)域檔案，檔案資料應(yīng)載明物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積、建筑面積，共用設(shè)施設(shè)備情況，建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位，業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、管理時(shí)間等主要內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的，應(yīng)及時(shí)到物業(yè)管理行政主管部門辦理變更登記。

　　第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理堅(jiān)持“屬地管理”原則，街道辦事處要設(shè)立專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，按照區(qū)域劃分將轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一納入到社區(qū)進(jìn)行管理。

　　第九條 各社區(qū)具體負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理，建立健全物業(yè)服務(wù)投訴受理機(jī)制和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良記錄檔案，并對(duì)服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)督促整改。不良信息檔案作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合質(zhì)量考評(píng)和資質(zhì)審查的重要依據(jù)。

　　第十條 每個(gè)物業(yè)小區(qū)均應(yīng)成立業(yè)主大會(huì)或選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，并對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理。

　　第十一條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處及轄區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位及物業(yè)管理行政主管部門組成。

　　物業(yè)管理行政主管部門在首次業(yè)主大會(huì)籌備組成立15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。

　　(一)業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé);

　　(二)業(yè)主人數(shù)在50人以上100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì);

　　(三)業(yè)主人數(shù)在100人以上的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，業(yè)主代表一般不得少于30人。

　　第十二條 業(yè)主大會(huì)成立后，要認(rèn)真履行職責(zé)，制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、申請(qǐng)和使用專項(xiàng)維修資金、決定其它重大事項(xiàng)。

　　第十三條 轄區(qū)居委會(huì)應(yīng)把物業(yè)管理與創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)、和諧小區(qū)結(jié)合起來(lái)，積極支持和指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的工作，參與對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，協(xié)調(diào)解決業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第十四條 小區(qū)物業(yè)管理要堅(jiān)持集中統(tǒng)一、科學(xué)規(guī)范、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、降低成本的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘要充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)管理及便民服務(wù)等因素，臨近小區(qū)或成片小區(qū)盡量選聘同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。

　　第十五條 對(duì)因單位撤銷、合并、破產(chǎn)等因素造成小區(qū)無(wú)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的，轄區(qū)居委會(huì)要組織成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助業(yè)主委員會(huì)整治小區(qū)秩序，糾清各類欠費(fèi)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理或由業(yè)主委員會(huì)自行管理。

　　第十六條 對(duì)新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)應(yīng)由建設(shè)單位組織小區(qū)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，不得私自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十七條 新建小區(qū)竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定組織項(xiàng)目綜合驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果報(bào)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審查備案，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得交付使用或移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。

　　第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，辦理資料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)共用部位及其他應(yīng)管事項(xiàng)的物業(yè)管理移交驗(yàn)收手續(xù)。

　　第十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　對(duì)上述資料不全或建設(shè)質(zhì)量不合格的不予接收。

　　第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)實(shí)行科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化的管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合各個(gè)小區(qū)實(shí)際，制定詳細(xì)的管理辦法，建立物業(yè)小區(qū)住戶信息臺(tái)賬，隨時(shí)掌握小區(qū)住戶動(dòng)態(tài)，對(duì)采集的業(yè)主信息有保密的義務(wù)。

　　第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照政府指導(dǎo)價(jià)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十五條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下事項(xiàng)：

　　(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用;

　　(二)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　(六)辦公費(fèi)用;

　　第二十六條　專有物業(yè)部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕。業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后，仍未進(jìn)行修繕的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕。費(fèi)用由所有人承擔(dān)。

　　共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕，維修費(fèi)用從已繳納的維修基金中支付，未繳納維修基金的由共用物業(yè)部分所有人承擔(dān)。

　　第二十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人;停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后，可以臨時(shí)有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人使用。所得收益應(yīng)按第二十五條規(guī)定使用。

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位可自行向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行有償代收，實(shí)行有償代收的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與各供應(yīng)單位簽訂代收合同，代收費(fèi)用及服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。

　　第二十九條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴。

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主或物業(yè)使用人水、電、熱、氣等發(fā)生故障要求修理的反映時(shí)，應(yīng)及時(shí)派員到現(xiàn)場(chǎng)并在半小時(shí)內(nèi)派出修理人員及時(shí)搶修，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)耽誤時(shí)間或不及時(shí)修理而造成損失擴(kuò)大的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　第三十一條 物業(yè)使用人或所有人裝飾、裝修房屋時(shí)，不得私自拆、改公共基礎(chǔ)設(shè)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)業(yè)主的裝修設(shè)計(jì)及裝修過(guò)程進(jìn)行全面查驗(yàn)和監(jiān)管。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)事先告知業(yè)主。

　　第三十二條 任何人不得損壞居住小區(qū)內(nèi)的路燈、護(hù)欄、樓燈等公共設(shè)施及綠地、樹木、花草和體育設(shè)施，如有損壞，由造成損壞的人應(yīng)予恢復(fù)或賠償。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拆除居住區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、體育設(shè)施、綠化等，不得改變公共設(shè)施、體育設(shè)施、綠地的用途，拆除或改變用途的應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)恢復(fù)，逾期不改正的由住建、體育、綠化等行政管理部門依法處理。

　　第三十四條 居住小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、體育設(shè)施、綠地等損壞后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)按原設(shè)施用途和標(biāo)準(zhǔn)修復(fù)。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供熱管理納入小區(qū)物業(yè)管理范圍，實(shí)行統(tǒng)一管理。

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)管理前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供小區(qū)供熱管網(wǎng)各類材料規(guī)格表、施工圖及驗(yàn)收資料表等，并明晰供熱管網(wǎng)權(quán)屬和保養(yǎng)、維修責(zé)任等。

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與供熱單位協(xié)商簽訂小區(qū)整體供熱合同，將小區(qū)供熱納入物業(yè)管理范疇，實(shí)行集中統(tǒng)一管理。

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供熱管網(wǎng)進(jìn)行日常的維修管護(hù)，并督促業(yè)主對(duì)室內(nèi)的供熱管道進(jìn)行及時(shí)檢查維修和排氣。

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助和督促供熱單位搞好物業(yè)小區(qū)供熱管理工作，對(duì)業(yè)主的投訴要在第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查和協(xié)調(diào)處理，確保小區(qū)正常供熱。因供熱設(shè)施出現(xiàn)故障導(dǎo)致長(zhǎng)時(shí)間、大面積停暖時(shí)，應(yīng)當(dāng)協(xié)助供熱單位及時(shí)進(jìn)行搶修，并做好用熱戶的解釋工作。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的影響房屋主體質(zhì)量和住戶安全的行為進(jìn)行監(jiān)管：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途的;

　　(二)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品和超過(guò)荷載的物品的;

　　(三)隨意占用樓梯間(消防通道)堆放雜物的;

　　(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的。

　　第三十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺(jué)維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施管理和治安秩序維護(hù)。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提前解除物業(yè)合同的，應(yīng)提前兩個(gè)月告知業(yè)主委員會(huì)，并書面報(bào)告區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，按規(guī)定做好各項(xiàng)移交工作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　第三十九條 違反本辦法規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處理。

　　第四十條 本辦法自2012年8月1日起施行，有效期5年。