? ? ? ? ? ? ?張國法律師代理六家被拆遷戶狀告鄭州市拆遷辦 ? ? ? ?原載《今日安報》15版說法 2006年03月17日 　記者　樊滿江 本案背景 　　拆遷引發訴訟案 　　本案的６名原告是被拆遷房屋的業主，其原住宅位于鄭州市西太康路的繁華地段。２００４年４月１７日，鄭州市地產集團依據鄭州市拆遷辦“［２００５］鄭拆裁字第００２號”行政裁決書，將他們的房屋強制拆遷。 　　６名原告認為，無論是價格上的補償，還是產權調換，他們都受到了不公平待遇。而被告則認為，２００４年４月１７日，第三人鄭州市地產集團在拆遷區域張貼了房屋拆遷公告，同年４月２９日又張貼了拆遷宣傳提綱。拆遷工作開始后，大部分被拆遷人與鄭州市拆遷辦簽訂了補償安置協議，并進行了搬遷。而上述６名原告卻沒有與鄭州市地產集團達成拆遷協議，也未在規定時間內對被拆遷房屋的評估報告提出書面異議。 　　雙方發生爭議后，２００６年１月１６日，６名原告一紙訴狀將鄭州市拆遷辦告上法庭，請求法院撤銷被告作出的這項行政裁決。 　　開庭時間：２００６年３月１４日上午９時 開庭地點：鄭州市金水區人民法院第一審判庭 　　合議庭組成人員： ? ?審判長：任立棟、審判員：田野、趙陽 ? ?原告： 　　劉魯贛，男，４６歲，被拆遷房屋位于金水區西太康路７號院１號樓３單元３５號； 　　皇甫虎真，男，４１歲，被拆遷房屋位于金水區西太康路７號院１號樓３單元５３號； 　　華衛平，男，５２歲，被拆遷房屋位于金水區西太康路１２號院１號樓東４單元２號； 　　王志紅，女，３３歲，被拆遷房屋位于金水區西太康路１２號院１號樓東４單元８號； 　　劉清，女，３８歲，被拆遷房屋位于金水區西太康路７號院１號樓２單元２２號， 　　張利青，女，４０歲，被拆遷房屋位于金水區西太康路７號院１號樓２單元２９號。 　　委托代理人：張國法，河南國基律師事務所律師 　　被告：鄭州市人民政府城市建設拆遷管理辦公室 　　第三人：鄭州市地產集團 　　 法庭調查： 　　原告訴請撤銷裁決 　　審判長：請原告宣讀起訴狀。原告：我方訴訟請求有兩項：１．判決撤銷被告作出的“［２００５］鄭拆裁字第００２號”行政裁決書；２．訴訟費用由被告承擔。 　　審判長：請被告宣讀答辯狀。 　　被告：１．我們所作的行政裁決認定事實清楚，證據確鑿，適用法律正確，程序合法，內容適當，應當予以維持；２．６名原告訴訟請求的理由沒有事實和法律依據，依法不能成立。審判長：請第三人宣讀答辯狀。第三人：原告所稱“地產集團提交材料不合規定，沒有取得拆遷許可證”等事實和理由不能成立，這是原告的主觀猜測。我們按照建設部城市房屋拆遷行政裁決工作規程的規定向鄭州市拆遷辦提交了資料，鄭州市拆遷辦依照法定程序作出的裁決合理合法。我方在２００４年４月６日已取得拆遷許可證，評估程序與結果客觀公正，原告的回遷請求因建設項目的性質而無法滿足。原告的訴訟請求無法律依據，請法庭依法予以駁回。 　　被告舉證 　　裁決的依據是原告的申請 　　審判長：請被告出示證據。被告：我們向法庭共提交１２份證明材料，以證明我們所作裁決的依據是依原告的申請而進行的。主要有拆遷裁決申請書、被拆遷房屋的估價報告、補償安置方案、拆遷宣傳提綱、協商記錄、提出異議通知書、調解會記錄、送達回證、該案爭議的裁決書等。 　　原告質證 　　估價程序是否合法 　　審判長：請原告對被告的證據進行質證。 　　原告：我方認為，被告所出示的證據之四鄭州市光明房地產評估公司對所拆遷房屋作出的評估報告不合法。依據建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》第６條的規定，雙方達不成一致意見的，應該采取投票或由當事人抽簽的方式選擇評估機構，而原告并未能夠參加確定評估機構的活動，也未接到被告方任何形式的通知，所以確定評估機構的程序不合法；其次，估價的程序嚴重違法。該評估報告作出的日期是２００４年１０月２１日，而動員拆遷戶們進行拆遷的宣傳提綱所公布的日期是２００４年１０月１８日。這說明評估機構沒有進行實地調查。結合該房的樓層、 　　法庭辯論 　　拆遷行為是否違法 　　審判長：請原被告雙方就法庭所歸納的爭議焦點進行法庭辯論。 　　原告代理律師張國法： 一、被告為拆遷人頒發的《房屋拆遷許可證》超過了有效期限。 被告為拆遷人鄭州市地產集團頒發鄭拆許字（2004）第019號《房屋拆遷許可證》的時間是2004年4月16日。該《房屋拆遷許可證》許可的拆遷期限是180天。也就是說應在2004年10月16日前實施拆遷。如果沒有在規定的期限內完成拆遷的，應當按照《鄭州市城市建設拆遷管理條例》第12條的規定在其原拆遷期限屆滿15日前向被告申請辦理延期手續。但直到2004年10月21日房地產估價報告才作出。這時許可其拆遷的期限就已經超過5天了。 被告作為城市房屋拆遷管理部門，在作出拆遷裁決時，對拆遷人持有的《房屋拆遷許可證》的效力不加審查，而將一個超期無效的《房屋拆遷許可證》作為證據使用，顯然是錯誤的。 二、被告作出的拆遷裁決書所依據的《房地產估價報告》存在嚴重的違法和違規現象。 第一、確定拆遷估價機構的程序不合法。 按照建設部印發的《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條的規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被投票或拆遷當事人抽簽等方式”。《鄭州市城市建設拆遷管理條例》第35條規定，“拆遷當事人就委托評估機構達不成一致意見的，由人民政府城市建設拆遷管理部門組織有關當事人在具有資質的評估機構中隨機抽定”。涉及到本案，被告和拆遷人至今沒有提供出其依法確定評估機構的證據，所以，被告確定拆遷房屋估價機構的程序不合法。 第二、房地產估價程序嚴重違法。 1、拆遷房屋的估價結果有可能是拆遷人和評估機構協商得出的。 我們提醒法庭注意的是，拆遷人鄭州市地產集團動遷宣傳提綱是在2004年10月18日公布的，本案中的《房地產估價報告》是在動遷宣傳提綱宣布之后的第四天，即2004年10月21日作出的。令人稱奇的是，在估價報告尚未作出之前，動遷宣傳提綱中竟然就公布出了拆遷房屋的評估價（見動遷宣傳提綱第四頁中間部分）！這就不得不讓人對評估結果的公正性和公平性產生懷疑。這種現象的發生究竟是評估機構在弄虛作假，還是委托人與評估機構在協商評估價格，甚至是雙方串通在一起來損害原告的合法權益，原告很是疑惑！《河南省城市房屋拆遷管理條例》第44條規定，“估價機構顯示公正、弄虛作假的，其評估結果無效，房屋拆遷管理部門應當責令其退回評估費用，并處5萬元以上10萬元以下的罰款”。在此，原告認為該評估結果有失公正，應是無效的，被告據此作出的裁決也是不合法的。 2、評估機構沒有對被拆遷房屋進行實地查勘。 《城市房屋拆遷估價指導意見》第15條第1款規定“拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料”，我們在被告提供的證據中沒有看到評估機構對實地進行查勘的記錄和相關的影像資料。因為“實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可”（見《城市房屋拆遷估價指導意見》第15條第2款）。即便是“因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的”，也“應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明”（見《城市房屋拆遷估價指導意見》第15條第3款）。代理人沒有看到被告或評估機構履行實地查勘程序的證據。因此，該評估報告程序不合法的。 ? ?依據《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》第62條的規定，對被告在行政程序中采納的鑒定結論如果原告提出證據證明鑒定程序嚴重違法的，人民法院對此鑒定結論不予采納。 第三、評估結論內容不完整，估價報告缺少必需的內容。 ? ?建標〔1999〕48號《房地產估價規范》第8部分第2條規定“估價報告應包括下列部分：1封面；2目錄；3致委托方函；4估價師聲明；5估價的假設和限制條件；6估價結果報告；7估價技術報告；8附件。 而被告提供的證據《房地產估價報告》中卻缺少了估價技術報告這部分重要的內容。這樣，原告就不知道該房地產估價是如何對個別因素、區域因素、市場背景、最高最佳使用進行分析的。更不知道估價方法是如何選用的，估價測算是如何進行的，當然也就不知道估價結果是如何確定出來的。 該《房地產估價報告》中的附件也不符合規范的要求，《房地產估價規范》中第8部分第3條第17項規定“附件應包括反映估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，估價對象的產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。而本案被告提供的《房地產估價報告》的附件中，就沒有估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，也沒有估價對象的產權證明。 代理人認為，該估價報告中缺失這些必需的內容，就違反了《河南省城市房屋拆遷管理條例》第30條第3款所規定的“估價機構評估時應當遵守估價規范，做到公開、公平、公正”的原則。依據《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》第62條的規定，對被告在行政程序中采納的鑒定結論如果原告提出證據證明鑒定結論內容不完整的，人民法院對此鑒定結論不予采納。 三、被告以分類評估結果作為拆遷裁決的依據不合法。 從被告提供的《房地產估價報告》中可以看出，此次估價是對拆遷項目的分類評估。即在評估時點對成套住宅和非成套住宅進行了分類評估。 《鄭州市城市建設拆遷管理條例》第34條規定“城市建設拆遷補償安置評估包括對拆遷房屋的分類評估和分戶評估。分戶評估是指評估機構對被拆遷房屋，按戶根據房屋的區位、用途、結構和建筑面積，結合該房的樓層、朝向、成新等因素進行的房地產市場價格的評估”。第35條規定“拆遷當事人可參照被拆遷房屋的分類評估價格簽訂拆遷補償安置協議；拆遷當事人對分類評估結果有異議，達不成協議的，被拆遷房屋的補償金額以分戶評估的價格確定，分戶評估的評估機構由拆遷當事人雙方協商共同委托。” 拆遷人在其動遷宣傳提綱中第3頁，也對該條例的第35條進行了宣傳。 既然原告對分類評估結果有異議，而且拒絕以分類評估的結果為依據和拆遷人簽訂安置補償協議，那么，作為被告就應按照《鄭州市城市建設拆遷管理條例》的規定組織拆遷當事人進行分戶評估。遺憾的是被告沒有依法行政，使得其裁決存在違法的情形。 四、被告以原告在裁決程序中沒有以書面的形式對評估結果提出異議，就推定“評估結果合法有效”即沒有事實根據，也沒有法律依據。 首先，按照《城市房屋拆遷估價指導意見》第20條的規定“拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估”，這里就要求書面申請復核估價的前提是“收到估價報告”，而原告卻從來沒有收到過正式送達的估價報告。 其次，到目前為止原告查找了國家、河南省以及鄭州市的關于房屋拆遷的法規和規章，均沒有發現關于要求“拆遷當事人對評估結果有異議必須以書面方式提出”的規定。 再次，原告已經清楚的向被告和拆遷人表明對估價結果持有異議：原告得知拆遷人給出的拆遷房屋補償標準之后，就認為這個估價太低，因此，拒絕和拆遷人簽訂補償安置協議；在裁決程序中的調解會上，原告用明示或默示的方式表示補償標準太低，對估價結果有異議，最終沒有達成調解協議；在拆遷人的裁決申請書中第6頁，被告的拆遷裁決書中的第7頁，本訴訟中被告所提供的證據7中（即：未達成拆遷安置補償協議的戶數比例及原因說明）都表述了原告對估價結果不認同有異議的態度。 所以，被告以原告在裁決程序中沒有以書面的形式對評估結果提出異議，就推定“評估結果合法有效”即沒有事實根據，也沒有法律依據。 五、《房地產評估報告》超過了有效的使用期限。 ? 該評估報告是2004年10月21日交付的（拆遷人在2004年10月18日就知道結果了），被告所作出的拆遷裁決是2005年11月7日。在該評估報告的第9頁第13部分顯示的是“估價報告應用有效期”即“有效期自估價報告交付之日起至拆遷補償結束時止，并不得超過12個月，超過12個月后需要重新進行評估”。從評估報告交付之日（2004年10月21日）到被告作出裁決之日（2005年11月7日）時隔12個月有余，而且拆遷補償到現在也沒有結束，所以，按照該評估報告自身的規定，其已經因超過了有效期而歸于無效。被告依據一個超過有效期限的鑒定結論作為裁決的依據顯然是錯誤的。 六、被告和拆遷人沒有提供確定產權調換房屋價格的證據。 本案中，被告作出的拆遷裁決書中認可了拆遷人制定的補償安置方案，但在補償安置方案中的“產權調換”方案中，安置房的總價款卻不知是如何計算出來的。 國務院《城市房屋拆遷管理條例》第25條、《河南省城市房屋拆遷管理條例》第31條以及《鄭州市城市建設拆遷管理條例》第32條均規定：實行房屋產權調換的，應當依照條例的規定，分別對拆遷房屋和所調換的房屋的價格進行房地產的市場評估，結清產權調換的差價。 本案中的被告和拆遷人沒有提供確定產權調換房屋的價格證據和依據。其在安置方案中提出擬進行產權調換的房屋沒有進行價格評估。被告在作出拆遷裁決時認可安置方案確定的產權調換房屋的價格，也屬于“主要證據”不足。 七、被告和拆遷人沒有考慮對被拆遷的房屋室內自行裝修、裝飾部分的損失進行補償。 ? 建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》第3條第2款規定“被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定”。拆遷人在實施拆遷行為時應考慮被拆遷房屋室內的裝飾裝修補償問題，這是每一個居民都會遇到的實際問題。是拆遷時就必須考慮補償因素。但被告和拆遷人在此次拆遷補償過程中不但不考慮被拆遷人的這部分利益，而且被告作為拆遷管理部門竟然對此問題置若罔聞，更不要談組織協商和評估了。被告在裁決時對這部分補償金不予確認就侵犯了被拆遷人的合法權益，其拆遷裁決顯然也是違法的。 八、被告沒有對原告土地使用權的補償問題進行裁決。 我國《憲法》第10條第3款規定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。 我國《土地管理法》第58條規定，為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，政府在收回土地時對土地使用權人應當給予適當補償。 從本質上看，拆遷人地產集團此次的拆遷行為，是希望通過拆遷獲得被擁有的土地，因此，在房屋拆遷安置補償時必須考慮土地使用權的補償問題。被告裁決時對此不予考慮是于法相悖的。 九、 被告作出的拆遷裁決程序違法。 （一）被告沒有核實補償安置標準。 如前所述，拆遷人在申請裁決時已經清楚的告知被告，原告對評估結果有異議，認為補償標準太低，因此遲遲不簽訂拆遷補償安置協議。《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第10條第4項規定“當事人對評估結果有異議，且未經房屋所在地房地產專家委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。鑒定時間不記入裁決時限”。被告作為裁決機構，明知原告對評估結果有異議，而且評估結果又明顯不符合法律規定的程序，并遺漏了許多重要的內容。卻不去委托專家評估委員會進行鑒定。徑直作出裁決是嚴重的程序違法行為。 （二）被告沒有依法送達拆遷裁決書。 《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第15條規定“裁決書應當通過直接送達、留置送達、委托送達或郵寄送達等方式送達”。而原告至今也沒有正式接收到裁決書的正式文本，被告更沒有提供送達裁決書的書面證據，因此，被告的裁決程序違法。 十、本次拆遷行為違反了法律的禁止性規定。 《河南省城市房屋拆遷管理條例》第12條和《鄭州市城市建設拆遷管理條例》第13條都規定：工程指揮部等臨時性機構和房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。但是本次拆遷最終卻由“鄭州市丹尼斯夢幻世界項目指揮部”來實施強制拆遷。這種行為顯然是違法的，對此行為無論是被告還是人民法院都應該予以糾正。 綜上所述，由于被告所作出的具體行政行為（即〔2005〕鄭拆裁字第002號行政裁決書）的主要證據不足，而且違反了法定程序。依據《行政訴訟法》第54條第1款第2項的規定，人民法院應依法判決撤銷被告所作出的〔2005〕鄭拆裁字第002號行政裁決書并應判決被告重新作出具體行政行為。 被告：２００４年４月１７日，第三人鄭州市地產集團在拆遷區域張貼了房屋拆遷公告，同年４月２９日又張貼了拆遷宣傳提綱等，宣傳提綱中告知了已審查備案的搬家獎勵費、搬 家補助費、補償安置方案及產權調換的安置地點等內容；拆遷工作開始后，大部分被拆遷人與鄭州市拆遷辦簽訂了補償安置協議，并進行了搬遷。而上述６名原告卻沒有與鄭州市地產集團達成拆遷協議，也未在規定時間內對鄭州光明房地產評估有限公司的評估結果（即被拆遷房屋的評估報告）提出書面異議。并且，拆遷人主體適格，實施拆遷程序合法，補償安置方案符合國務院發布的《城市房屋拆遷管理條例》、《鄭州市城市建設拆遷管理條例》等的有關規定。 　　我們同時查實，拆遷人拆遷后的建設項目只有商務樓、住宅樓的計劃沒有得到有關部門的批準，原告提出的原地回遷的要求無法滿足屬正常情況。所以，拆遷人的拆遷工作符合有關規定，拆遷辦的行政裁決合法。 　　綜上所述，原告的訴訟請求無事實和法律依據，依法應該予以駁回。 　　 庭外音 　　從該案中可以看出各項書面證據如：通知書的送達回證、確認書的簽字、異議書等書面證據在房屋拆遷工作中的重要作用。為此，記者提出如下感想 　　房屋拆遷立法應將出于商業目的和出于社會公益目的的拆遷工作區別開來。對于出于商業目的進行拆遷的，應確定特別的程序和原則： 　　第一，商業拆遷規劃立項時，是否應公告征求廣大被拆遷人的意見，確保被拆遷人的知情權和異議權，并建立被拆遷人大會或代表大會制度。第二，拆遷評估機構是否應由開發商與被拆遷人共同選定，采取公開、公正的程序如招標等方式來選擇評估機構，以保障公正的評估。第三，是否應建立拆遷安置補償費用專項監管制度？最后，政府是否應該強化對開發商的管理職能？除檢查規劃、立項等工作外，對拆遷人與被拆遷人之間的糾紛也應充分發揮協調作用。　 　　 ?