寧政發[2002]110號

為進一步深化城鎮住房制度改革，激活房地產市場，推動住房消費，改善居民住房條件，拉動我市經濟快速增長，經市政府研究，特提出如下意見。
1、凡按房改政策購買的公有住房（含解困房、安居房、集資建房），房屋所有權、土地使用權即視同商品房的房屋所有權和土地使用權，可以直接上市交易。房改房及國有土地上私房上市交易暫免收土地收益金。
2、各單位應支持房改房上市，除有合同約定外一律不得扣發職工個人房屋所有權證，凡符合國家規定可以入市交易的房屋，產權人可自主上市交易。
3、放開對非成套公有住房出售的限制。按照維修自理的原則，房屋使用經界清楚，共用部位維修責任可以明確的非成套公有住房，均可按1998房改年度售房政策出售。
4、經房屋出租人同意，依法合理取得的公有住房的承租權可以有償轉讓，受讓人可按房改政策購買售讓承租權的公有住房。
5、1994年12月31日前，非開發企業在自用國有土地上建成的住房和開發企業的拆遷復建房因欠交規費或建房手續不完善，未能取得住房“兩證”且無權屬糾紛的，在完善規劃手續后，按房改政策出售，經市政府批準，核免欠交的規費。
6、非本市個人在我市購買存量成套住房，可參照購買商品房入戶規定辦理本市城鎮常住戶口。
7、對個人購買普通住房按2%稅率征收契稅，個人實際負擔為0.75%，其余由地方財政補貼。個人用住房補貼購房自用普通住房，其購房款超出住房補貼的部分個人實際負擔為0.75%，其余由地方財政補貼。個人出售已購公用住房2年內又重新購買普通住房的，超出售房款的部分個人實際負擔為0.75%，其余由地方財政補貼。
8、個人出售普通住房取得的收入所交的個人所得稅，由地方財政補貼，即由售房人憑完稅證和買賣契約到同級財政辦理補貼手續。
9、住房轉讓手續費、住房租賃手續費按市物價局、房產局寧價房[2002]074號文規定的標準收取。
10、房屋租賃稅由市地稅局委托市房產局負責統一代征，并訂立委托代征協議。
11、個人購買公房承租權可按房改規定申請使用購房補貼和支取個人住房公積金，對個人購買公有住房承租權試行發放政策性貸款。
12、單位可根據其實際情況自行選擇貨幣化分配方式，允許有條件的單位將無房老職工納入新職工貨幣化分配范圍，實行逐月住房補貼。企業住房貨幣化分配方案、發放老職工購房補貼由審批制改為備案制。
13、適當增加個人住房公積金委貸銀行。實行個人政策性貸款限額動態調整機制。
14、房屋交易、登記實行“一套資料申請、一個窗口辦理”的一門式服務。
15、進一步培育、規范房地產中介市場，加大扶持房地產中介品牌企業力度，具體政策另行制定。
16、進一步理順住宅小區管理體制，建立建全物業管理市場競爭機制，鼓勵業主通過招投標方式選聘物業管理企業，規范物業維修基金的歸集、管理、使用等相關制度。
17、逐步建立房地產二、三級市場的預警機制和價格指導體系。適時發布房屋租賃指導價格、存量房屋買賣指導價格、公有住房承租權轉讓指導價格。
18、江寧區和各縣可參照本意見制定本區、縣的實施辦法。本意見自2002年5月1日起施行，此前已發布的有關文件與本意見不一致的，以本意見為準。本意見由市房產管理局及相關部門共同制定實施細則。
南京市出售非成套公有住房實施細則的通知
寧房管[2002]130號

第一條 為了進一步深化住房制度改革，推進住房商品化、社會化進程，根據市政府關于《進一步搞活房地產市場的若干意見》等有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本市市區（原十區范圍）城鎮常住戶口的居民，均可申請購買其承租的本市市區范圍內非成套公有住房。
第三條 出售非成套公有住房實行購房自愿、產權歸己、維修自理的原則。
第四條 市區范圍內公有非成套住房，除下列情況外均可出售：
1、 已列入拆遷改造范圍的；
2、 產權有爭議的；
3、 涉及代管產及其他需落實政策房產的；
4、 房屋使用經界難以劃分，共用部位、共用設施設備維修責任不能明確的；
5、 具有歷史紀念意義或列入文物保護的；
6、 別墅、庭院式的；
7、 屬危險房屋、嚴重損壞房屋的；
8、 法律、法規或市政府規定不宜出售的。
第五條 承租人有下列情形之一暫不出售：
1、 擅自轉租、轉借、轉讓的；
2、 改變房屋用途或拆改結構的；
3、 有違法搭建的；
4、 全家遷離本市的；
5、 全家出國（境）定居的、探親、留學逾期未歸的，或去國（境）外定居、探親、留學留有未成年子女的。
第六條 出售非成套公有住房按1998房改年度售房政策執行。
第七條 非成套公有住房售房成本價：鋼混、混合一等、磚木一等房屋每平方米建筑面積為820元，混合二等、磚木二等為740元，磚木三等為600元，簡易為360元。
第八條 出售非成套公有住房一律按建筑面積計算。已有房屋所有權證的，按權證面積計算。原房屋所有權證沒有的，為簡化程序，非成套多層住宅可按使用面積乘以系數1.3計算建筑面積，非成套平房住宅可按使用面積乘以系數1.1計算建筑面積。其后房屋所有權證記載的建筑面積與售房面積不符的，其售價不再找貼。
第九條 出售非成套公有住房的成新折扣：鋼混、混合一等、磚木一等的舊住房，成新折扣按住房折舊年限50年計算，每使用一年成新折扣為2%；混合二等、磚木二等的舊住房成新折扣按住房折舊年限40年計算，每使用一年成新折扣為2.5%；磚木三等的舊住房成新折扣按住房折舊年限30年計算，每使用一年成新折扣為3.3%；簡易的舊住房成新折扣按住房折舊年限10年計算，每使用一年成新折扣為10%；折舊后，現值低于40%的，按40%計算。經過大修或設備更新的舊住房，按規定評估后確定。
第十條 一幢房屋既有成套住房又有非成套住房的，其非成套房屋出售按現行房改房政策收取共用部位、共用設施設備的維修基金。
第十一條 非成套公有住房經市、區主管部門核準出售后，由市房產管理局核發房屋所有權證，市國土資源局核發劃撥國有土地使用權證。
第十二條 對已售的地處偏遠、不便管理的非成套公有住房參照上述規定辦理相關手續。
第十三條 市屬四縣及江寧區可參照本實施細則，制定本縣、區出售非成套公有住房實施細則，報市房產管理局備案。
第十四條 本實施細則解釋權歸南京市房產管理局。
第十五條 本實施細則自頒布之日起施行

南京市公有住房承租權有償轉讓實施細則
寧房管[2002]131號

第一條 為進一步深化住房制度改革，促進房地產市場的發展，改善居民居住條件，規范公有住房承租權的轉讓行為，根據《南京市城鎮公有房屋管理條例》和市政府關于《進一步搞活房地產市場的若干意見》等有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于本市市區（原十區范圍）國有土地范圍內，執行政府規定租金標準的公有住房承租權有償轉讓的行為。
第三條 本市市區（原十區范圍）城鎮常住戶口的居民，均可有償受讓本市市區范圍內公有住房承租權。
第四條 本實施細則所稱公有住房承租權的有償轉讓，是指公有住房承租人（轉讓人），經房屋出租人（產權人）同意，將租用的公有住房按規定的程序，轉讓給他人（受讓人）承租，并獲得一次性轉讓收益的行為。
第五條 公有住房承租權的有償轉讓應當遵循自愿公平互利的原則。
第六條 南京市房產管理局是本市公有住房承租權有償轉讓的行政主管部門。
各區房產管理局負責其轄區內的公有住房承租權有償轉讓的行政管理工作。
公有住房產權人負責辦理公有住房承租權有償轉讓的具體手續。
第七條 有下列情況之一的，公有住房承租權不得轉讓：
（一）未取得住房租賃合法證件的；
（二）有房屋租賃使用糾紛的；
（三）擅自改變房屋用途和拆改結構的；
（四）已列入拆遷改造范圍的；
（五）轉讓后，家庭人均住房使用面積低于8平方米的；
（六）涉及代管產及其它需落實政策房產的；
（七）同戶籍家庭成員不能協商一致的；
（八）有違法搭建的；
（九）法律法規或市政府規定不宜轉讓的。
第八條 公有住房承租權轉讓，在同等條件下，公有住房出租人有優先受讓權。破套使用的公有住房承租權轉讓的，在同等條件下，同套內其它承租人有優先受讓權。
第九條 公有住房承租權有償轉讓的價款，由轉讓雙方協商議定。
第十條 公有住房承租權有償轉讓的當事人應向公有住房產權人如實申報轉讓價款，不得瞞報或作不實的申報。
第十一條 產權人按每平方米使用面積向轉讓人收取100─200元的補償費用，專項用于公有房屋的維修。具體收取標準由市物價局市房產局另行制定。
第十二條 有下列情形之一的，變更承租戶名免收補償費用：
（一）承租人死亡，與其同戶籍同住二年以上且他處無住房的家庭成員申請繼續承租的；
（二）法院判決調解離婚以及在民政部門辦理協議離婚的；
（三）承租人已在他處購房或他處有住房戶口遷出，與其同戶籍同住二年以上的家庭成員申請繼續承租的；
（四）套式房屋由兩人分割承租，相互之間轉讓承租權的；
（五）拆遷安置的幾套住房，由一人承租的，安置協議中有其使用份額且他處無住房的人申請承租其中一處住房的；
（六）轉讓人為最低生活保障線以下的。
第十三條 公有住房承租權轉讓，當事人應當使用市房產局統一印制的規范合同文本，并按下列程序辦理：
（一）轉讓人向出租人提出書面申請；
（二）出租人就轉讓人申請簽署意見；
（三）轉讓人和受讓人簽訂有償轉讓協議；
（四）自轉讓協議簽訂三十日內，雙方當事人到公房經營管理部門辦理退承租手續，并繳納相關費用。
第十四條 當事人辦理公有住房退承租手續應當提交下列資料：
（一）轉讓協議；
（二）公有住房租賃合約；
（三）轉讓當事人的身份證戶口簿；
（四）經公證的同戶籍家庭成員意見；
（五）其它證明或全家遷離本市的證明；
（六）其它相關數據。
第十五條 公有住房承租權自轉讓后，原租賃合約中承租方的權利和義務一并轉讓歸受讓人。受讓人應遵守公房管理的各項規定。受讓人可根據房改政策購買所受讓的公有住房。原產權單位與受讓人（承租人）無特別約定的，應予出售。
第十六條　未經公有住房出租人同意，擅自轉讓公有住房承租權的，按照《南京市城鎮公有房屋管理條例》第五十三條的有關規定予以處罰。
第十七條　市屬四縣及江寧區可參照本實施細則，制定本縣區公有住房承租權有償轉讓實施細則，報市房產管理局備案。
第十八條 本實施細則解釋權歸南京市房產管理局。
第十九條 本實施細則自頒布之日起施行