一項被稱作“勾地”的國有土地使用權出讓的新方式正在被國土資源部考慮。目前，寫有相關內容的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》征求意見稿，已經(jīng)下發(fā)至地方國土廳局。來自國土資源部的消息稱，正式執(zhí)行日期大致在2006年7月。

　　按照國土資源部方面的解釋，所謂“勾地”是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明意向并出價，在政府認可其出價后，再行掛牌、招標、拍賣的交易方式。但國土資源部強調，“勾地”絕不會突破“8·31”以后既有的國有土地使用權交易原則。有分析人士認為，“勾地”政策很可能與2005年的多起土地流拍有關。

　　“勾地”制度現(xiàn)身

　　就在2006年春節(jié)前，全國地方國土廳局陸續(xù)接到了來自國土資源部的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》征求意見稿（下稱“征求意見稿”）。地方國土系統(tǒng)的官員們發(fā)現(xiàn)，除了重申“招、拍、掛”程序外，“征求意見稿”還出現(xiàn)一個新概念——“勾地”。

　　“征求意見稿”對于“勾地”的定義如下：單位和個人對具體宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當及時以招標拍賣掛牌方式出讓該宗地。提出“勾地”申請的單位和個人應當參加該宗地的招標拍賣掛牌出讓活動，且報價不得低于其承諾的土地價格。

　　盡管只有不到200字的陳述，但這并不能阻止地方國土系統(tǒng)的關注。記者了解到，此前，在國土資源部于廣州舉行的一次全系統(tǒng)征求意見的會議上，“勾地”是地方國土官員主要關注的問題之一，“大家都希望有一個比較明確的說法?！币晃慌c會人士對記者透露。

　　記者了解到，目前國土資源部提出的“勾地”實際上舶來于香港的土地批租制度。不過，香港地產(chǎn)界人士告訴記者，香港的“勾地”是在暫停正?！百u地”的前提下執(zhí)行的，而國土資源部提出的“勾地”并未明確兩種制度是否可以并行。對此，國土資源部方面的思路是，“先提出一個思路，待征求意見，最終確定后，再進行細化?！憋@然，還遠沒有到考慮是否并行以及一系列技術問題的階段?！肮吹亍睂临Y源部與地方國土系統(tǒng)一樣都還是一個新課題。

　　此外，“征求意見稿”還關注到了城市之間的不同情況，提出“有條件的城市可以實行‘勾地’制度。”但對于“條件具備”的實質內容，據(jù)稱至少要等到7月才有結果，屆時將是《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》的正式執(zhí)行日期。

　　“流拍”未雨綢繆

　　在香港應運而生的“勾地”政策，何以此時被國土資源部“引入”？種種跡象表明，這或許是一種“未雨綢繆”。

　　香港地產(chǎn)界人士告訴記者，自亞洲金融危機導致香港地產(chǎn)市場低迷以來，香港地政署便暫停了“賣地”轉而采用“勾地”制度，以避免在市場低潮期土地被賤賣。近兩年來，長實、新地、新世界等香港大型地產(chǎn)商均是通過“勾地”獲取土地，地價始終未曾大幅度下跌。

　　而中國內地的房地產(chǎn)市場較香港而言，受國際金融因素影響很小，因而相對穩(wěn)定，并不存在市場波動帶來的相應風險。所以，此前若干城市出現(xiàn)的“土地流拍”現(xiàn)象或許是“勾地”政策被引入的一個比較現(xiàn)實的解釋。

　　2005年9月，作為最早實行“招、拍、掛”的城市之一深圳出現(xiàn)土地“流拍”。彼時，深圳龍崗坪地、龍崗坪山、龍崗坪湖三塊土地在9月6日的現(xiàn)場答疑會遭遇冷場之后，均于9月15日“流拍”。目前，除龍崗坪山地塊事后以3550萬元的價格拍出之外，其他兩塊土地仍維持“流拍”狀態(tài)。

　　實際上，從2003年至今，深圳已經(jīng)總共有5宗土地“流拍”。而在2005年，武漢、南京等城市相繼出現(xiàn)城市中心區(qū)土地“流拍”現(xiàn)象，武漢“流拍”土地的總額甚至超過10億元。

　　“這些土地流拍雖然發(fā)生在二線城市，但已經(jīng)引起了國土資源部的關注，雖然‘流拍’現(xiàn)在沒有發(fā)生在一線城市，但未雨綢繆是應該的?！币晃唤咏鼑临Y源部高層的學者對記者說。在他看來，待“流拍”現(xiàn)象發(fā)展到一線城市再行防控其風險，多少有些“滯后”。

　　按照這位學者的邏輯，政府啟動“勾地”制度后，對于出價并未達到政府評估價格的土地，政府可選擇“不出讓”，也就是地產(chǎn)商“勾地失敗”。相反，地產(chǎn)商一旦“勾地”成功，隨之進入“招、拍、掛”階段，如有人競價，則“價高者得”；而一旦無人競價，按照“征求意見稿”的規(guī)定，“勾地”成功者“必須以不得低于其承諾的土地價格”買入。

這樣，政府進行土地出讓時面對的“流拍”風險就可以得到規(guī)避。不過，對此說法，國土資源部方面并不認同，按照“征求意見稿”前言部分中的相關表述，國土資源部更樂于將“勾地”制度的引入，看做是完善現(xiàn)行土地出讓制度的一種努力。

　　中小房企命運

　　在“勾地”制度的發(fā)源地香港，只有地產(chǎn)商報出的價格達到或超過政府的心理價位，才能“勾地”成功，而政府并不公布其心理價位?！霸诂F(xiàn)行勾地政策下，中小型發(fā)展商其實很委屈，因為他們財力小，實在不足以與大型發(fā)展商爭地。” 香港測量師學會會長張達棠說。

　　在香港，房企為了能夠一次“勾地”成功，往往會抬高其“勾地”報價，以達到或者超過政府認可的價位。另外，抬高“勾地”價位無形中還抬高了土地交易的門檻，將一些資金實力不濟的潛在競爭對手排除在外，降低土地在拍賣中被“截殺”的可能性。

　　“現(xiàn)在（香港）勾地政策已變成大型發(fā)展商作主導。” 張達棠認為。2005年香港“勾地”成功的7塊土地，均落入長實、新世界等大型地產(chǎn)商之手。

　　內地欲行的“勾地”或許將面對同樣的問題，因為“勾地”的游戲規(guī)則和“招拍掛”一樣，是“價高者得”。相關人士透露，“勾地就是一次技術層面的完善，不會改變現(xiàn)行土地交易制度的基本原則?！本褪钦f雖然增加了“勾地”這一程序，但土地的最終獲取還是要通過“招、拍、掛”來實現(xiàn)。只不過在無人應價的情況下，“勾地”成功者以“勾地價”將土地買入。言外之意，“價高者得”的原則不會因為“勾地”被突破。

　　目前，國內多數(shù)地產(chǎn)商對于“勾地”尚知之甚少，甚至有地產(chǎn)商對記者表示并不知情，這種情況以可能受到影響最大的中小型房企居多。為了平衡中小型房企的利益訴求，香港地政署已出臺“八折勾地”政策，而國土資源部提出的“勾地”政策并未涉及相關內容。

　　“勾地”或許將進一步擠壓中小型房企的生存空間。

　　“勾地”不是市場經(jīng)濟

　　雖然至今并沒看到“勾地”具體的實施細則，但作為一項“舶來”于香港的土地交易制度，“勾地”在香港遭遇的一些問題還是值得擔心：從香港執(zhí)行的“勾地”制度來看，它至少不是完全市場經(jīng)濟條件下的土地交易制度。

　　香港的“勾地”制度始自亞洲金融危機之后。彼時，受到亞洲金融危機的沖擊，香港高漲的樓市泡沫破滅，樓市進入低迷時期。這一市場情況直接威脅到了港府執(zhí)行多年的土地拍賣方式，房企開始停止購入土地，地價一瀉千里，港府隨即擔心土地被“賤賣”。

　　在這樣的情況下，香港地政署暫停了已經(jīng)執(zhí)行了多年的土地拍賣政策，轉而執(zhí)行“勾地”。每年由地政署公布若干地塊，由有興趣的發(fā)展商進行“勾地報價”。當報價滿足政府的心理價位，政府再行掛牌拍賣土地，而后“價高者得”。一旦發(fā)展商的報價低于政府心理價位，政府就把土地“收起來不賣”。

　　在這樣的游戲規(guī)則下，政府的賣地行為實質上演化成了“只許地價漲，不許地價跌”的土地交易制度，這樣一來，決定土地交易價格的因素不再是供求關系，而是政府的意愿。果然，在執(zhí)行“勾地”制度的幾年中，香港樓市雖然低迷，但由政府出讓的土地價格并未下跌。至今，雖然香港樓市已漸回暖，但地政署仍堅持執(zhí)行“勾地”政策。

　　在成熟市場經(jīng)濟的條件下，市場規(guī)律應該是資源性產(chǎn)品的定價主要因素，根據(jù)供求關系的變化，地價可以漲，也可以跌，只要符合市場規(guī)律即可。但在“勾地”制度下，政府有權選擇在地價下跌的時候“不賣”，無形中扭曲了市場規(guī)律。

　　另外，在市場經(jīng)濟條件下，交易雙方必須擁有對稱的資訊，才能站在公平的位置上議價。而香港“勾地”制度恰恰是人為地制造信息不對稱：港府關起門來制訂“勾地表”上每幅土地的底價，并因應市場變化不時作出調整，但整個過程是不透明的，也不公布。發(fā)展商只能不斷猜度和測試政府的底線，令“勾地”的成功率注定偏低，土地拍賣因而變得稀疏，形成供應收緊價格擠高的惡性循環(huán)。

　　總體而言，中國內地的土地批租制度基本舶來于香港，本次國土資源部提出的“勾地”就更是如此。因此，作為推進并完善土地交易市場化改革的一項措施，如何避免其“非完全市場經(jīng)濟屬性”帶來的諸多弊端，應該考慮在先。