當(dāng)前，法院受理的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛大多數(shù)都是出賣方事后反悔主動(dòng)起訴到法院，要求判決雙方房屋買賣行為無效從而收回已交付的農(nóng)村房屋，也有少部分是由于買受人起訴出賣方要求判令其履行協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
　　目前，此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理服務(wù)登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。2007年12月17日宋莊“畫家村”畫家李玉蘭農(nóng)房買賣案終審判決，維持此案7月宋莊法院一審原判，認(rèn)定宋莊“畫家村”農(nóng)村房屋買賣合同無效。而這“畫家村集體騰房”事件，僅僅是大量農(nóng)村房屋買賣糾紛中的一個(gè)縮影。
　　農(nóng)村房屋買賣合同的法律適用問題涉及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律難題，是目前司法實(shí)踐的熱點(diǎn)、難點(diǎn)，相關(guān)物權(quán)理論的研究爭論很大，在《物權(quán)法》的制定過程中，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的放、禁之爭從未停止，最后頒布的《物權(quán)法》在此問題上的立場也基本未變。在當(dāng)前的審判實(shí)踐中，由于對農(nóng)村房屋買賣合同的性質(zhì)沒有明確的法律規(guī)定，理論上也無權(quán)威定論，造成了司法實(shí)踐中認(rèn)定此類合同有效和無效的判決均存在。
　　二、農(nóng)村房屋買賣法律問題匯總
　　1、農(nóng)村房屋買賣是否合法。現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門針對農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒有，因此我們只能根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定尋找依據(jù)。根據(jù)2007年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”由此可知，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租。
　　同時(shí)，由于根據(jù)《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)范疇，公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強(qiáng)調(diào)國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個(gè)人（包括農(nóng)民在內(nèi)）對于其房屋既然有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，自然有依法對自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中的處分，包括出賣、互易、贈(zèng)與等方式。”從中我們可以看出，農(nóng)村村民有權(quán)利出賣自己在農(nóng)村的房產(chǎn)。
　　2、城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村住房。國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。在這些規(guī)定中，我們似乎可以看出城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村住宅。但是，根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”，而農(nóng)村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設(shè)用地，該房屋的買賣即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。
　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（法釋［1999］19號）第4條規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因而，筆者認(rèn)為上述“通知”，并不得據(jù)以決定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。
　　最高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報(bào)告》的批復(fù)中確認(rèn)了宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓的原則，該批復(fù)的內(nèi)容如下：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。……”最高人民法院從未在公報(bào)案例中就宅基地上的房屋的禁止轉(zhuǎn)讓問題發(fā)布過案例。因此筆者認(rèn)為，要活躍農(nóng)村房產(chǎn)市場，對農(nóng)村房屋買賣中的買受人不應(yīng)有所限制。因?yàn)槿绻麅H在農(nóng)民所在集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)，無法形成有效的市場，無法體現(xiàn)房屋的實(shí)際價(jià)值，反而會損害出賣人農(nóng)民的利益。
　　3、房地如何實(shí)現(xiàn)分離。“房地一致”原則即是要求土地使用權(quán)和其地上的房屋等建筑物所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。其在立法上的體現(xiàn)主要在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”既是農(nóng)村房屋可以買賣了，但是土地怎么辦？農(nóng)村的土地所有權(quán)是集體所有的，不允許買賣，宅基地的所有權(quán)是集體的，不允許流轉(zhuǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權(quán)利基礎(chǔ)。這樣一來，如何實(shí)現(xiàn)房地分離似乎成為一個(gè)困惑，在人們的觀念中似乎一直是“地隨房走”，房屋既然賣了，宅基地難道也可以賣？其實(shí)在法律范圍內(nèi)，“地”和“房”是可以分開歸屬的，根據(jù)土地租賃的概念我們可以聯(lián)想到宅基地的租賃，這樣便可以明確劃分出宅基地的所有權(quán)、使用權(quán)和租賃權(quán)，通過宅基地所有權(quán)人與房屋買受人簽訂宅基地租賃協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)房地分離。而宅基地使用權(quán)人享有宅基地租金的收益，租金數(shù)額可由當(dāng)事人協(xié)商，不能達(dá)成協(xié)議的，可以請求人民法院確定。
　　筆者認(rèn)為，由于房屋這種特定意義的不動(dòng)產(chǎn)，因此對于宅基地租賃的租賃期限應(yīng)該不局限于《合同法》第二百一十四條“租賃期限不得超過二十年”的限制，應(yīng)該以宅基地地上房屋的物理狀態(tài)存在期限為限制。當(dāng)房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、改變結(jié)構(gòu)等方式對房屋進(jìn)行實(shí)質(zhì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)認(rèn)定地上物滅失，宅基地使用權(quán)保有地上物的存續(xù)理由已然消失，宅基地租賃權(quán)消滅，宅基地所有人可依物上請求權(quán)要求占有人返還宅基地。
　　4、沒有房產(chǎn)證，合同效力如何確認(rèn)。由于根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。因此，許多農(nóng)村房屋買賣都不能獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明，給農(nóng)村房屋買賣帶來障礙，導(dǎo)致“黑市”交易，并容易埋下產(chǎn)權(quán)糾紛的隱患。
　　筆者認(rèn)為，買賣房屋未辦理過戶手續(xù)不影響合同的效力。農(nóng)村房屋買賣后是否辦理過戶審批手續(xù)不是房屋買賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續(xù)不影響買賣合同的效力。根據(jù)我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”所以，依據(jù)該規(guī)定需辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效的合同，必須有法律或者行政法規(guī)上的依據(jù)，地方法規(guī)或規(guī)章都不能作為認(rèn)定合同需依法登記后生效的依據(jù)。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。
　　三、結(jié)論及建議
　　綜上所述，筆者認(rèn)為，針對農(nóng)民房屋買賣現(xiàn)象較為普遍的現(xiàn)象，應(yīng)通過完善法律政策進(jìn)行疏導(dǎo)，從源頭減少法律糾紛的發(fā)生。
　　1、盡快完善立法，修改《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村房屋可以自由買賣。
　　2、政府可以對農(nóng)村房屋征收一部分土地出讓金的方式將宅基地性質(zhì)變?yōu)閲型恋兀I受人取得城市房屋所有權(quán)和國家土地使用權(quán)。蘇州郊區(qū)已進(jìn)行試點(diǎn)，補(bǔ)繳40%的土地出讓金后，農(nóng)村房屋可以上市。
　　3、目前，在沒有法律法規(guī)和國家對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓沒有禁止性規(guī)定的情況下，法院對已交房付款并訂有買賣契約的，應(yīng)認(rèn)定為合同有效，特別是對于經(jīng)村集體組織同意備案的應(yīng)為有效。
　　4、判定合同無效時(shí)要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣差價(jià)的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消極影響。(轉(zhuǎn)自《合作經(jīng)濟(jì)與科技》) ?