２００１年１０月３０日粵高法發(fā)[２００１]４２號(hào)

為了正確審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件，根據(jù)我國(guó)《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《擔(dān)保法》、《合同法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》以及《廣東省實(shí)施＜中華人民共和國(guó)土地管理法＞實(shí)施辦法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見。
１．人民法院審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件，如果涉及的土地在起訴前沒有被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或經(jīng)行政主管部門依法批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，仍屬于農(nóng)用地且當(dāng)事人已在該地塊進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向行政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚怼．?dāng)事人在行政主管部門對(duì)涉及的土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施進(jìn)行處理后，可就因履行合同而發(fā)生的財(cái)產(chǎn)糾紛再向人民法院提起民事訴訟。
２．人民法院審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件，如果涉及的土地在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，雖然農(nóng)村集體土地在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或經(jīng)行政主管部門依法批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，但當(dāng)事人未按規(guī)劃審批程序批準(zhǔn)，未依法領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定，建筑建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向行政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚怼．?dāng)事人在行政主管部門對(duì)涉及的地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施進(jìn)行處理后，可就因履行合同而發(fā)生的財(cái)產(chǎn)糾紛再向人民法院提起民事訴訟。
３．當(dāng)事人因農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛向人民法院提起民事訴訟，部分訴訟請(qǐng)求涉及違法用地或非法建筑需先由行政主管部門處理后才能確定其財(cái)產(chǎn)權(quán)益關(guān)系，部分請(qǐng)求不涉及，且兩部分訴訟請(qǐng)求可分的，人民法院可以對(duì)不涉及違法用地或非法建筑的部分直接審理并作出判決，對(duì)涉及違法用地或非法建筑的部分，則不予審理，并告知當(dāng)事人向行政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚怼?/span>
４．當(dāng)事人因?qū)κ小⒖h人民政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償、安置方案有爭(zhēng)議，向人民法院提起民事訴訟，主張?zhí)岣呋蚪档脱a(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院不予受理，已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向縣級(jí)以上人民政府申請(qǐng)?zhí)幚怼．?dāng)事人對(duì)征地補(bǔ)償、安置問(wèn)題達(dá)成了協(xié)議，在履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，向人民法院提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。
５．當(dāng)事人因集體土地權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議，向人民法院提起民事訴訟，主張集體土地權(quán)屬的，人民法院不予受理，已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向人民政府申請(qǐng)?zhí)幚怼?/span>
６．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)依法批準(zhǔn)用集體土地使用權(quán)以入股、聯(lián)營(yíng)等形式，與其他單位、個(gè)人興辦企業(yè)而將集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給所興辦的企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將其所持有的以土地折價(jià)的股份轉(zhuǎn)讓的，其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，一般應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，但經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的除外。
７．依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形，依照《土地管理法》第６３條的規(guī)定轉(zhuǎn)讓集體土地上的房屋等地上附著物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。
８．當(dāng)事人依法以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，依照《擔(dān)保法》第５５條第二款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。
９．當(dāng)事人依法以其承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，依照《擔(dān)保法》第５５條第二款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。
１０．當(dāng)事人在已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上建成廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的，可認(rèn)定租賃合同有效。
當(dāng)事人與他人合作在已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上建成廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的，也可認(rèn)定租賃合同有效。
當(dāng)事人與他人合作在集體土地上建成房屋出售的，應(yīng)認(rèn)定合作合同無(wú)效。
１１．農(nóng)村村民將經(jīng)依法批準(zhǔn)修建的住宅出租的，可認(rèn)定租賃合同有效。
１２．當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但１９９９年１月１日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，以及１９９９年１月１日《土地管理法》修訂以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。
１３．當(dāng)事人在簽訂出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地合同時(shí)，所涉集體土地雖然沒有經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地，但在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的，不影響合同的效力。
１４．當(dāng)事人將經(jīng)依法批準(zhǔn)給其使用的集體建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租而簽訂的合同，雖不具有上列第６－１３條所述可認(rèn)定合同有效的情形，但經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)的，可認(rèn)定合同有效。
１５．上列第６－１４條所述可認(rèn)定為有效的合同，雙方當(dāng)事人在簽訂合同后，應(yīng)按法律、行政法規(guī)規(guī)定和合同約定，到行政主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記或其他有關(guān)手續(xù)。一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記或其他有關(guān)手續(xù)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記或其他有關(guān)手續(xù)。
１６．當(dāng)事人非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地后，受讓方、承租方經(jīng)行政主管部門依法批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方是基于國(guó)家將農(nóng)村集體土地征用后再出讓或劃撥給其使用而取得國(guó)有土地使用權(quán)。因此，對(duì)于當(dāng)事人非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)而簽訂的合同，仍應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方應(yīng)按照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行補(bǔ)償、安置。但如行政主管部門已對(duì)非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租行為作了處理，且未另行簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，當(dāng)事人對(duì)此沒有提出異議的，可將原來(lái)簽訂的協(xié)議視為征地補(bǔ)償協(xié)議，認(rèn)定有效。
對(duì)于取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人而簽訂的合同，如符合最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第６條的規(guī)定，也可認(rèn)定有效。
１７．經(jīng)依法批準(zhǔn)使用或臨時(shí)使用集體土地的單位或個(gè)人與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的使用土地有期有償合同，是對(duì)土地所有權(quán)人補(bǔ)償性質(zhì)的合同，應(yīng)認(rèn)定有效。
１８．在政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償、安置方案之外，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與建設(shè)單位另行簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議，可認(rèn)定有效。
１９．對(duì)于當(dāng)事人將農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的合同，除了具有上述可認(rèn)定為有效合同的情形外，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
２０．雙方當(dāng)事人的實(shí)際行為與合同約定、政府批準(zhǔn)文件不一致的，人民法院應(yīng)以雙方當(dāng)事人的實(shí)際行為依法認(rèn)定合同的性質(zhì)及其效力。
２１．當(dāng)事人非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地的合同被確認(rèn)無(wú)效后，受讓方、承租方已實(shí)際使用集體土地的，應(yīng)給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。在出讓、出租、轉(zhuǎn)讓時(shí)已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以比照原合同約定的價(jià)款計(jì)算，如原合同沒有約定或約定不明確的，可按照土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果或參照鄰近地段國(guó)有土地的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
受讓方、承租方?jīng)]有實(shí)際使用集體土地致使土地閑置的，土地閑置費(fèi)應(yīng)作為損失，由雙方按照過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小予以分擔(dān)。土地閑置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，如在出讓、出租、轉(zhuǎn)讓時(shí)已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可比照原合同約定的價(jià)款計(jì)算，如原合同沒有約定或約定不明確的，可以按照土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果或參照鄰近地段國(guó)有土地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償；如屬于農(nóng)用地的，可按該土地在閑置前三年平均年產(chǎn)值的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。
２２．當(dāng)事人非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地的非法所得，人民法院不應(yīng)給予法律保護(hù)。如果行政主管部門沒有對(duì)違法行為人進(jìn)行行政處罰的，人民法院可依照《民法通則》第１３４條第三款和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見（試行）》第１６３條的規(guī)定對(duì)其進(jìn)行民事制裁，或向行政主管部門發(fā)出司法建議書，建議行政主管部門依法處理。