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寧波
何某訴增城某房地產公司商品房買賣案勝訴案代理詞
審判員：
廣東金日律師事務所接受原告何XX的委托后，指派羅學源律師作為原告何XX訴增城市XX經濟發展有限公司商品房預售合同糾紛一案的代理人，經過開庭審理，現發表代理詞如下：
一、原告與被告簽訂《商品房預售合同》后，因被告無法履行辦證的義務，原告有權解除合同
原告與被告于2001年2月1日簽訂《商品房預售合同（以下簡稱合同）》后，原告如約履行了合同。《合同》第十八條約定，該商品房移交后，在業主委員會未成立之前，甲方指定百花山莊度假村有限公司負責物業管理，而百花山莊度假村有限公司于同年向原告發出《交樓通知書》，原告也按照《交樓通知書》的要求繳納了水電報裝和管理費儲備金等費用。這說明被告已于2001年向原告交了樓，被告辯解樓房尚未交付的理由顯然不成立。
《最高人法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。《合同》第十七條約定：該商品房竣工驗收之日起30日內，由甲方協助乙方到增城市房地產交易所辦理交易監證過戶及測繪手續，并到增城市國土房管局領取房地產權證。根據約定，這是被告應當主動去承擔的義務，并不需要在原告催促之下去承擔，因此被告辯稱原告一直未催促的理由是站不住腳的。
合同簽訂至今已近五年，由于被告隱瞞該土地已抵押給銀行的事實，無法提供辦證所需的材料，導致原告無法辦理房地產權證。根據上述《解釋》可知，原告有權解除合同。因此，被告辯稱解除的條件不具備的理由也是站不住腳的。
至于被告提到解除的期限問題，原告認為，《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》第一條規定，對于當事人請求解除合同的，均應適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定的合同解除權行使期限的規定。但對方當事人確實已無法履行合同主要義務的情形除外。被告迄今為止，已經無法向辦證機關提交辦證所需材料，而使原告不能取得房地產權證書。房屋處于權屬不清的狀態下，原告一直未裝修入住該房屋，并且不能用于出租或轉讓，已經實現不了合同的主要目的，這說明被告無法履行合同的主要義務。
所以，根據該條規定，原告請求解除合同的條件完全具備，也不存在解除的期限問題。在庭審中，被告也沒有反對解除合同，只是認為如果解除合同，應當扣除部分費用而已。
二、合同解除后，原告有權要求被告返還購房款及賠償損失
根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定，合同解除后，原告有權要求被告返還購房款及賠償損失。
在原告的訴訟請求中，水電煤氣電視報裝費、管理費儲備金是由被告直接收取的，被告理應返還。原告一直未裝修房屋，也未入住該房屋，不應當承擔物業管理費。因此，從被告交樓之日起房屋的物業管理費應當由被告承擔。
被告辯稱，當時原告系被告的職工，購房時為原告優惠了10000元，原告還向被告借款18000元。但被告在法庭上出示的證據除了借支單有原告簽名外，其他均與原告無關。
至于不是由被告收取的按揭律師費、查冊費等費用，是由于雙方簽訂合同后，被告無法履行合同所造成原告的損失，根據《解釋》第十九條規定，原告有權要求被告賠償。特懇請貴院支持原告的訴訟請求。
以上意見，請求法庭采納。
代理人：羅學源
二00六年四月八日
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