廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第530號(hào)

　　上訴人（原審被告）黃若熙，男，1975年2月12日出生，漢族，住佛山市南海區(qū)翠湖新村6＃樓A504房。

　　上訴人（原審被告）謝雪琴，女，1976年9月15日出生，漢族，住址同上。

　　被上訴人（原審原告）佛山市南海區(qū)建設(shè)開發(fā)總公司翠湖房產(chǎn)物業(yè)管理分公司，住所地佛山市南海區(qū)桂城疊北桂江新約村口。

　　負(fù)責(zé)人彭澤雄。

　　委托代理人楊小明，廣東天地正律師事務(wù)所律師

　　委托代理人岑曉丹，廣東天地正律師事務(wù)所律師助理。

　　上訴人黃若熙、謝雪琴因物業(yè)管理糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2005）南民三初字145號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：2001年5月6日，兩被告與南海市建設(shè)開發(fā)總公司翠湖分公司（以下簡稱翠湖分公司）簽訂了《商品房購銷合同》，兩被告購買佛山市南海區(qū)翠湖新村6＃樓A504房，建筑面積127.26平方米。被告收樓后一直向原告交納物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)，其中物業(yè)管理費(fèi)每月54.63元。從2003年1月1 日起，兩被告不再交納物業(yè)管理費(fèi)。2004年9月至2005年1月兩被告沒有交納水費(fèi)，共178.9元。另，原告于1998年2月20日取得《南海市行政事業(yè)單位經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》，翠湖新村物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米0.39元，上門收取垃圾費(fèi)為每月5元。翠湖新村物業(yè)小區(qū)至今沒有成立業(yè)主委員會(huì)。

　　原審判決認(rèn)為：原告是具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，可以依法從事物業(yè)管理服務(wù)。翠湖新村的業(yè)主至今未成立業(yè)主委員會(huì)，原告作為建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)，一直對(duì)被告房屋所屬的翠湖新村物業(yè)小區(qū)進(jìn)行著物業(yè)管理服務(wù)，兩被告在2003年1月1日之前也一直向原告交納物業(yè)管理費(fèi)，并且原告在2003年1月1日之后也一直為兩被告房屋所屬的翠湖新村進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，兩被告也接受了原告的物業(yè)管理服務(wù)，故原告有權(quán)利向兩被告收取物業(yè)管理費(fèi)。兩被告所有的房屋的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.39元，房屋契證面積為127.26平方米，再加上每月的上門收垃圾費(fèi)5元，故每月物業(yè)管理費(fèi)為54.63元。兩被告從 2003年1月至2005年2月，共欠費(fèi)26個(gè)月，故欠原告的物業(yè)管理費(fèi)共為1420.38元，對(duì)原告的該請(qǐng)求法院予以支持。對(duì)于原告請(qǐng)求的水費(fèi)問題，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，被告作為直接使用人，應(yīng)當(dāng)支付水費(fèi)，原告代付后，兩被告欠原告水費(fèi)，從2004年9月至2005年1月計(jì)178.9元，被告應(yīng)當(dāng)支付原告。對(duì)于兩被告拒交物業(yè)管理費(fèi)的辯解，法院認(rèn)為被告所辯稱的均屬于另外的法律關(guān)系，被告應(yīng)當(dāng)另案處理，被告以此來拒付物業(yè)管理費(fèi)無事實(shí)及法律依據(jù)，故法院對(duì)于被告的辯解不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第六十條、《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第五項(xiàng)的規(guī)定，判決：被告黃若熙、謝雪琴應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付原告佛山市南海區(qū)建設(shè)開發(fā)總公司翠湖房產(chǎn)物業(yè)管理分公司物業(yè)管理費(fèi)1420.38元、水費(fèi)178.9元，合共1599.28元，并從2005年3月3日起至判決確定付款日止按照中國人民銀行同期貸款利率支付利息。案件受理費(fèi)74元，由兩被告負(fù)擔(dān)。

　　宣判后，上訴人黃若熙、謝雪琴不服，向本院提起上訴稱：

　　2001年5月6日，上訴人與南海市建設(shè)開發(fā)總公司翠湖分公司簽訂《商品房購銷合同》，購買翠湖新村6＃樓A504房。2002年6月30日，上訴人收樓。被上訴人翠湖物業(yè)管理分公司一直向上訴人收取管理費(fèi)至2003年1月。上訴人拒絕交管理費(fèi)的理由是：1、房產(chǎn)開發(fā)商南海市建設(shè)開發(fā)總公司翠湖分公司與上訴人簽訂《商品房購銷合同》中所選聘的是“南海市永隆物業(yè)有限公司”負(fù)責(zé)物業(yè)管理，而非翠湖物業(yè)管理分公司，上訴人與翠湖物業(yè)管理分公司之間沒有簽訂任何協(xié)議，至2003年上訴人才知道之前被收管理費(fèi)完全是上當(dāng)受騙，翠湖物業(yè)管理分公司向上訴人收取管理費(fèi)是沒有合同依據(jù)的；2、被上訴人主體不適格：A、被上訴人“翠湖物業(yè)管理分公司”是佛山市南海建設(shè)開發(fā)總公司的分公司，沒有獨(dú)立的法人資格，不能經(jīng)營物業(yè)管理（根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第32條第一、第二款）。而且其于1998年2月20日取得的“南海市行政事業(yè)單位經(jīng)營性收費(fèi)許可證”也不等于資質(zhì)證。B、被上訴人所有從業(yè)人員不具有職業(yè)資格證書，不能從事物業(yè)管理工作；3、被上訴人主張收取上訴人的物業(yè)管理費(fèi)，被上訴人對(duì)此應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，證明其已提供了物業(yè)管理服務(wù)及務(wù)內(nèi)容，服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)質(zhì)量等；4、被上訴人非但沒有履行管理義務(wù)，還侵害上訴人切身利益：A、被上訴人將6＃樓前綠化地建圍墻，并開設(shè)為盈利性停車場，致使大量車輛進(jìn)出小區(qū)，特別是卡車和貨車的進(jìn)出和停放給小區(qū)居民的生活帶來嚴(yán)重影響，尤其是小區(qū)兒童的安全，破壞小區(qū)和諧的居住環(huán)境，證明原告沒有進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理，逃避自身最基本的服務(wù)責(zé)任，嚴(yán)重侵害各業(yè)主的切身利益；B、被上訴人還嚴(yán)重反小區(qū)規(guī)劃和設(shè)施功能，將小區(qū)籃球場開設(shè)為停車場，致使小區(qū)其他居民無法進(jìn)行正常的體育活動(dòng)。

　　被上訴人翠湖物業(yè)管理分公司答辯稱：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院予以維持。

　　上訴人、被上訴人在二審期間均未提交新的證據(jù)。

　　經(jīng)審查，對(duì)原審法院認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　二審期間，上訴人確認(rèn)接受了被上訴人的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)確認(rèn)尚欠被上訴人物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)合共1599.28元。

　　本院認(rèn)為，上訴人在二審期間確認(rèn)接受了被上訴人的物業(yè)管理服務(wù)，雙方存在物業(yè)管理關(guān)系，被上訴人訴請(qǐng)物業(yè)管理費(fèi)主體適格，上訴人上訴主張被上訴人主體不適格及被上訴人沒有履行管理義務(wù)與事實(shí)不符，本院不予支持。兩上訴人認(rèn)為被上訴人違反小區(qū)規(guī)劃，將綠化地開設(shè)為盈利性質(zhì)的停車場的抗辯與本案非屬同一法律關(guān)系，不能作為本案的抗辯理由。綜上，上訴人的上訴理由不成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，使用法律正確，應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)74元，由上訴人黃若熙，謝雪琴承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　吳　　　逸

　　代理審判員　楊　崇　康

　　代理審判員　羅　凱　原

　　二○○五年八月十五日

　　書　記　員　區(qū)　翠　瑩

　　林　　　彥