廣東省東莞市中級人民法院

民事判決書

（2001）東中法民終字第390、391號

　　上訴人（原審原告）黃偉祥，男，1962年11月13日出生，漢族，東莞市人，住東莞市石龍鎮寶龍路1號。

　　上訴人（原審原告）李海英，女，1966年1月24日出生，漢族，東莞市人，住東莞市石龍鎮寶龍路1號。

　　上列上訴人共同委托代理人張來儀，廣東方中天律師事務所律師。

　　上列上訴人共同委托代理人吳開雄，廣東方中天律師事務所律師助理。

　　被上訴人（原審被告）梁換娣，又名梁梅珍，女，1973年2月3日出生，漢族，廣東省吳川市人，住廣東省吳川市蘭石鎮新屋北村52號。

　　委托代理人樊曉蘭，廣東大洲律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）張九仔，男，1953年8月9日出生，漢族，東莞市人，住東莞市厚街鎮三屯上屯村。

　　委托代理人呂國雄，廣東大洲律師事務所律師。

　　原審第三人黃楊淦，男，1935年6月12日出生，漢族，東莞市人，住東莞市石龍鎮寶龍路1號。

　　上訴人黃偉祥、李海英因土地使用權侵權糾紛一案，不服東莞市人民法院（2000）東民初字第2199、2200號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。現已審理終結。

　　原審認為，該案從涉訟土地使用權來源看，是厚街鎮政府照顧歷任書記而分配給第三人黃楊淦的，雖然最后確定的地點與第三人轉讓給被告梁換娣時地點不一致，但造成地點不一致的原因在于厚街鎮政府規劃變動收回第一塊地而換成現在的體育館附近的厚街管理區扒船嶺中興路旁，而不是分給第三人黃楊淦的又一塊地。故該案涉訟的標的與第三人轉讓給被告梁換娣的宅基地應認定為一致的。對該涉訟土地，第三人已轉讓給被告梁換娣，并已收取了全部轉讓款及辦證費。但第三人卻以自己兒子黃偉祥及兒媳李海英的名義申辦《建設用地批準書》，第三人的該行為違反了誠信原則。涉訟土地是集體土地，原告黃偉祥、李海英是城鎮居民，不是厚街鎮厚街管理區的村民，雖然其持有國土部門頒發的《建設用地批準書》，但其對土地使用權的來源無法說明清楚，即無法證實對該土地擁有合法的土地使用權來源。且該土地已由其父親即第三人轉讓給被告梁換娣，現已建成樓房并已裝修入住。從公平、自愿、誠信原則出發，原告的訴訟請求理由不充分，缺乏依據，不予支持。經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國民法通則》第四條的規定，判決如下：駁回原告黃偉祥、李海英的訴訟請求。

　　一審宣判后，黃偉祥、李海英不服該判決，向本院提起上訴稱：1、一審認定事實部分不清：（1）原審認定被上訴人張九仔經手申報辦理《建設用地批準書》與事實不符。（2）上訴人已取得涉訴用地的《建設用地批準書》，充分表明上訴人取得土地使用權是合法的。（3）一審未對被上訴人搶建房屋的事實作認定。2、上訴人持有的《建設用地批準書》是真實有效的，應受法律保護。一審以上訴人未能對土地使用權的來源說明清楚為由否定上訴人對該土地擁有的使用權，明顯超出法院審理民事訴訟的權限。3、被上訴人梁換娣與第三人黃楊淦私自轉讓集體土地的行為，違反有關法律規定，應屬無效。4、上訴人愿意對梁換娣已建房屋折價買下，以解決本案爭端。請求撤銷原判，依法改判：1、認定被上訴人侵權屬實，責令被上訴人返還土地使用權給上訴人，把土地恢復原狀或對其已建房屋折價歸上訴人；2、認定被上訴人與第三人私自轉讓集體土地行為無效。被上訴人表示服從原審判決。

　　經審理查明， 1995年底，東莞市厚街鎮政府為照歷任書記，在該鎮體育東側給每人分配一塊200平方米宅基地，以每平方米200元收取使用費，原審第三人黃楊淦當時分得其中一塊。1996年8月6日，黃楊淦經被上訴人張九仔介紹，將該土地轉讓給被上訴人梁換娣，雙方為此立據?！傲鄙蠈懨鳎骸瓣P于黃楊淦轉讓給梁換娣的地皮一塊，地點在厚街運動場側，共貳佰平方，屬永久性轉讓。面積若有差異，以國土辦證為準，雙方永久不得反悔。貳佰平方地皮共人民幣壹拾叁萬元正?？铐椧讶扛肚?。轉讓方要協助辦妥地皮面積定位和領取土地證手續（指原賣方黃楊淦的土地證手續）？quot； 梁換娣已依約將轉讓款13萬元及辦證費3400元交付給黃楊淦。后來，厚街鎮因規劃變動，原安排給黃楊淦的位于體育路17號的住宅用地由鎮政府城建部門收回。1998年初，由該鎮政府重新安排位于該鎮厚街管理區扒船嶺中興路5號宅基地給黃楊淦。黃楊淦與梁換娣沒有就此重新協商。

　　1998年3月16日，東莞市國土局就厚街鎮安排給黃楊淦的位于該鎮厚街管理區扒船嶺中興路200平方米的宅基地頒發了兩本證書，分別為[1998]宅字第149387號及[1998]宅字第149388號《建設用地批準書》，用地人均為李海英，每證確定的用地面積為100平方米。其中[1998]宅字第 149387號《建設用地批準書》由張九仔經手從有關辦證部門領取并交梁換娣保管。后來，因有關文件規定每戶住宅用地不能超出120平方米，經李海英申請并辦理有關手續，東莞市國土局將[1998]宅字第149388號《建設用地批準書》原用地人李海英變更為黃偉祥。同時，該局又另外發給李海英一本 [1998]宅字第149387號《建設用地批準書》。上述兩證的填發日期均為1998年12月8日。2000年初，梁換娣未經辦理報建手續自行在 [1998]宅字第149387號及[1998]宅字第149388號《建設用地批準書》確定的用地上建房。黃偉祥、李海英因阻止未果，于2000年8月 29日向原審法院提起侵權之訴。訴訟期間，梁換娣已在涉訴土地上建成三層房屋。經本院委托東莞市東企平什?評估有限公司對涉訴房屋現值進行評估，其現行市場公允價格總額為人民保?66520.00元。另，被上訴人梁換娣為涉訴房屋支出的水電報裝費用合計人民幣1808.2元。

　　另查，原審第三人黃楊淦是上訴人黃偉祥的父親，李海英是黃楊淦的兒媳。

　　以上事實，有[1998]宅字第149387號及[1998]宅字第149388號《建設用地批準書》、發票、《一九九八年東莞市住宅用地計費記錄表》、《違法用地檢討書》、厚街鎮政府鄉鎮建設規劃辦公室證明、《立據》、辦證費收據、收款憑證及一、二審庭審調查筆錄為證。

　　本案經本院審判委員會討論認為，本案雙方爭議的焦點在于被上訴人梁換娣在涉訴土地上建造房屋的行為是否構成了對上訴人黃偉祥、李海英的土地使用權的侵犯。按 [1998]宅字第149387號及[1998]宅字第149388號《建設用地批準書》登記的內容看，涉訴土地的用地人分別是黃偉祥和李海英，也就是說，黃偉祥和李海英是涉訴用地的合法使用權人。而梁換娣不是涉訴《建設用地批準書》核準的用地人，對該土地沒有合法的使用權，其自行在依法登記用地人為黃偉祥和李海英的土地上建房，已妨礙了黃偉祥和李海英作為合法用地人對其擁有的土地使用權所應當具備的占有、使用、收益和依法處分權能的行使。根據《中華人民共和國土地管理法》第十三條有？quot；依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯“的規定，梁換娣的行為已構成了對黃偉祥和李海英所享有的土地使用權的侵害。原判以用地人無法證實其對涉訴土地擁有合法的土地使用權來源及該土地已轉讓并已建成樓房為由適用公平、自愿、誠信原則認定梁換娣的行為不構成侵權屬適用法律不當。

　　由于被上訴人梁換娣在涉訴土地上建造房屋的行為已構成了對上訴人黃偉祥、李海英的土地使用權的侵犯，因此，梁換娣應承擔相應的侵權責任。上訴人主張被上訴人構成侵權并應返還所占用的土地使用權理由成立，本院予以支持。但上訴人同時主張被上訴人張九仔亦構成侵權證據不足，本院不予支持。處理上，由于梁換娣在本案訴訟期間已在涉訴土地上建成了三層的房屋，該房屋雖未經報建，但有關行政主管部門還沒有確認為違法建筑，而上訴人黃偉祥、李海英又表示同意以折價補償方式承接該房屋以解決爭議，因此，以黃偉祥、李海英提出的折價補償方式解決本案雙方糾紛較為切實可行。具體地，由梁換娣返還涉訴土地給黃偉祥、李海英，而由黃偉祥、李海英按本院委托對涉訴房屋所作的價值評估結果補償建房款及實際支出的水電報裝費用給梁換娣。

　　至于梁換娣與原審第三人黃楊淦之間的土地使用權轉讓問題，依照《最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第7條有關“轉讓合同的轉讓方，應當是依法辦理了土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉讓方與他人簽訂的合同，一般應當認定無效…？quot；的規定，黃楊淦一直未取得涉訴用地的土地使用證，依法不能轉讓該土地。同時，黃楊淦轉讓的又是集體性質的土地，未經有關行政部門的批準轉為國有，不能用于轉讓。因此，梁換娣與原審第三人黃楊淦之間的土地使用權轉讓行為無效。原審認定該轉讓關系有效缺乏法律依據。但對于轉讓行為無效所產生的法律后果，因涉及另一法律關系，不屬本案處理范圍，當事人可另行主張權利。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項、《中華人民共和國土地管理法》第十三條的規定，判決如下：

　　一、撤銷東莞市人民法院（2000）東民初字第2199、2200號民事判決；

　　二、被上訴人梁換娣應于本判決發生法律效力之日起30日內將其占用的并由[1998]宅字第149387號及[1998]宅字第149388號《建設用地批準書》登記的土地使用權返還給上訴人黃偉祥、李海英；

　　三、上訴人黃偉祥、李海英應于本判決發生法律效力之日起30日內給付被上訴人梁換娣房屋折價補償款人民幣366520.00元，涉訴房屋歸上訴人黃偉祥、李海英所有；

　　四、上訴人黃偉祥、李海英應于本判決發生法律效力之日起30日內給付被上訴人梁換娣房屋水電報裝費用合計人民幣1808.2元；

　　五、駁回上訴人黃偉祥、李海英對被上訴人張九仔的訴訟請求。

　　本案一、二審訴訟費18000元、評估鑒定費3000元，由被上訴人梁換娣負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 葵

　　審 判 員 戴俊勇

　　代理審判員 陳東超

　　二00一年十二月二十五 日

　　書 記 員 鐘志華