隨著國家綜合國力的不斷提高,人們的生活水平也在不斷的提高,所以,在當(dāng)今社會(huì),現(xiàn)實(shí)生活中的使用權(quán)房交易量少之又少,盡管交易量非常少,但是由于其具有的特殊性也受到人們的高度關(guān)注。相對于其他物業(yè)來說,使用權(quán)房所處地段大都是老社區(qū),配套齊全,交通便利,而且價(jià)格比較低廉。但使用權(quán)房同時(shí)也具有交易困難、手續(xù)繁瑣的缺點(diǎn)。下面小編將為您介紹一下使用權(quán)房如何交易?
一、如何交易使用權(quán)房
使用權(quán)房按產(chǎn)權(quán)歸屬可以分為兩種:單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房和房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。前者大都是原產(chǎn)權(quán)單位按照過去的政策,以福利分房的形式分給職工居住使用。因此對于單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房,買方應(yīng)當(dāng)詢問原產(chǎn)權(quán)單位的意見。
對于使用權(quán)房的交易,購房專家提醒消費(fèi)者,在購買使用權(quán)房時(shí)一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬,在過戶時(shí)應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù),修改戶主姓名,不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的“房本”沒有防偽標(biāo)志,即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡單,因此購房者應(yīng)與原單位確認(rèn),以防“房本”造假。
使用權(quán)房在過戶交易的時(shí)候可以將使用權(quán)換成產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易,也可以通過房屋置換進(jìn)行過戶。在通過置換進(jìn)行過戶時(shí),需要注意兩點(diǎn)。一是雙方都應(yīng)持有北京市戶口,另外一點(diǎn)是不能進(jìn)行貸款按揭。購房專家強(qiáng)調(diào),通過房屋置換并不能取得使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán),但可以享有出租的收益權(quán)和一定限度的處置權(quán)。
一般只有擁有本地戶籍的人才能購買使用權(quán)的房屋。
據(jù)市場部統(tǒng)計(jì)資料顯示:10月份和11月份使用權(quán)交易逐漸開始活躍,有的購房者指定要購買使用權(quán)房子。但是由于使用權(quán)的房子購買比較復(fù)雜。購房者也不能完全認(rèn)識使用權(quán)房該如何購買。市場專業(yè)人士針對目前市民關(guān)注的幾個(gè)問題進(jìn)行答復(fù)。
使用權(quán)房使用年限是多少?
答:不管是產(chǎn)權(quán)房還是使用權(quán)房國家規(guī)定一般住宅的土地出讓使用權(quán)年限是70年。而使用權(quán)房享有同樣的土地使用年限,只不過為房管所或單位所有,與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系,但是產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回,即使收回也會(huì)對使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。市場專業(yè)人士告訴廣大消費(fèi)者:購房者不用擔(dān)心使用年限,使用權(quán)房屋使用價(jià)值與已購公房相對等。
使用權(quán)如何變產(chǎn)權(quán)?
如果購房者覺得購買使用權(quán)不夠踏實(shí),可以將購買的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)單位一般在年初和年中兩次布告通知。可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。
例如:和平里附近一套使用權(quán)房使用面積56平方米,建成年代1986年。首先是樓齡的折舊,按每年折2%計(jì)算,那么該套房屋的折舊=1560元/平米×56平米×38%=33196.8元;然后,計(jì)算工齡折價(jià),工齡折價(jià)=工齡×工齡系數(shù),以買方夫婦雙方工齡之和計(jì),并以50年上限,按50年計(jì),工齡系數(shù)700-900元/年,按平均800元/年,則工齡折價(jià)=50×800=40000;最后,計(jì)算需要補(bǔ)交的價(jià)款=1560×56-33196.8-40000=14163.2元。即買方要交給房管部門54336元,就可以將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。
二 、購買使用權(quán)注意事項(xiàng):
1.使用權(quán)的房子權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜,必須要確定權(quán)屬后再購買。
2.使用權(quán)的房子按使用面積計(jì)算,客戶一定要對照房本的面積來計(jì)算。
3.購買使用權(quán)房一定要核實(shí)以前各項(xiàng)費(fèi)用是否結(jié)清(供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)),以免日后出現(xiàn)糾紛。
使用權(quán)房如何交易這個(gè)問題首先要知道有兩種使用權(quán)房,按產(chǎn)權(quán)歸屬可以分為兩種,一種是單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房,另外一種是房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。前者大都是原產(chǎn)權(quán)單位按照過去的政策,以福利分房的形式分給職工居住使用。因此對于單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房,買方應(yīng)當(dāng)詢問原產(chǎn)權(quán)單位的意見。后者在購買之前一定要詢問清楚產(chǎn)權(quán)的歸屬。這個(gè)問題涉及知識廣泛,建議大家向律師咨詢,得到專業(yè)的答案。
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