稅收制度是我國最重要的制度之一，因為稅收不僅是我國政府進(jìn)行各項活動的財政來源和保障，也是一種調(diào)控市場經(jīng)濟的方式。但是，稅收稅收不合理也會產(chǎn)生各種問題。我國對于稅收政策處做了相關(guān)調(diào)整，將營業(yè)稅改為增值稅。接下來，律霸小編為大家介紹房地產(chǎn)營業(yè)稅改增值稅的影響。

一、什么是營改增

營業(yè)稅改增值稅(以下簡稱營改增)是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，是黨中央、國務(wù)院，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展新形勢，從深化改革的總體部署出發(fā)做出的重要決策，目的是加快財稅體制改革、進(jìn)一步減輕企業(yè)賦稅，調(diào)動各方積極性，促進(jìn)服務(wù)業(yè)尤其是科技等高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費升級、培育新動能、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

營業(yè)稅和增值稅，是我國兩大主體稅種。營改增在全國的推開，大致經(jīng)歷了以下三個階段。2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改增值稅試點。自2012年8月1日起至年底，國務(wù)院將擴大營改增試點至8省市;2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣到全國試行，將廣播影視服務(wù)業(yè)納入試點范圍。2014年1月1日起，將鐵路運輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點，至此交通運輸業(yè)已全部納入營改增范圍;2016年3月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點，至此，營業(yè)稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規(guī)范。這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。

截至2015年底，營改增累計實現(xiàn)減稅6412億元。

2016年中國首部宣傳營改增政策的微電影，《老王的營改增》由綿陽微電影協(xié)會監(jiān)制。

2016年3月5日，第十二屆全國人民代表大會政府工作報告宣布全面實施營改增，2016年5月1日起，房地產(chǎn)及建筑業(yè)等重要行業(yè)納入營改增試點范圍。

二、房地產(chǎn)營業(yè)稅改增值稅有什么影響

(一)營改增對房地產(chǎn)有什么影響

國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易營業(yè)稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業(yè)稅。

出 于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場考慮，去年3月份，營業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。為適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場 分化局面，今年2月份，營業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免征營業(yè)稅。北上廣 深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營業(yè)稅。

這個環(huán)節(jié)的營業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負(fù)是否變化還未知。不動產(chǎn)業(yè)納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。

(二)對于二手房買賣來說，繳稅基數(shù)由售價變差價，會帶來哪些影響?

營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通;而對于未滿兩年的房產(chǎn)，原來按照營業(yè)稅的政策需要繳納5%的營業(yè)稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那么增值稅極有可能為零;但對于房產(chǎn)證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當(dāng)初價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負(fù)非常大，勢必會導(dǎo)致房價的大跌。

營改增的背景下，是增加負(fù)擔(dān)還是降低負(fù)擔(dān)，本質(zhì)上要看進(jìn)項稅額能否得到抵扣。嚴(yán)躍進(jìn)列舉了一個簡單計算來說明“營改增”中間的稅費變化。如果按照目前的營業(yè)稅征收計算公式，轉(zhuǎn)讓100萬元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營業(yè)稅5%的稅率計算，那么營業(yè)稅共需交納5萬元。

1、“營改增”推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。我國通常采用國際上使用的以稅款來進(jìn)行抵扣的方式，即“根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計算出銷項稅額然后扣除取得該商品或勞務(wù)時所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額。

2、“營改增”促進(jìn)房價回歸平穩(wěn)合理

房地產(chǎn)業(yè)“營改增”時代來臨，對老百姓的影響主要體現(xiàn)在房價。稅改之后可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易變得更加活躍，尤其是如果房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售對象是企業(yè)，且允許作為購房者的企業(yè)可以憑據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票抵減其銷項稅額，那么，這必然有利于房屋銷售規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)企業(yè)通過獲取規(guī)模經(jīng)濟效益，有望通過降低房價擴大銷售。

通過進(jìn)一步觀察，如今市場房價并不太取決于開發(fā)成本，更重要的決定因素是供求關(guān)系。今年以來，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向為買方市場，房地產(chǎn)走勢持續(xù)走低下行，市場上存量房壓倉整體市場供大于求。地產(chǎn)開發(fā)商面對持續(xù)走低的成交量都表現(xiàn)出了極大壓力。這種情況下，稅負(fù)降低，開發(fā)商利潤空間勢必增大。

3、“營改增”促使企業(yè)優(yōu)勝劣汰

“營改增”稅負(fù)變化=“營改增”后兩稅稅額總和/房地產(chǎn)業(yè)總支出—“營改增”前兩稅稅額總和/房地產(chǎn)業(yè)總支出

國家實行“營改增”的目的是給房企降低稅負(fù)水平，但這也要求企業(yè)有較強的內(nèi)部管控。如果管理得當(dāng)，企業(yè)可以合理利用規(guī)則，降低稅負(fù)。但稅項改變后，房企財務(wù)、稅收架構(gòu)將發(fā)生根本性變化。過去交營業(yè)稅，房企按照既定稅率繳納即可，財務(wù)計算較為簡單。但改為增值稅之后，進(jìn)行進(jìn)項抵扣，房企經(jīng)營流程需要進(jìn)行重新設(shè)計，從整體粗獷式管理轉(zhuǎn)向精細(xì)化。部分規(guī)模較小，運作不正規(guī)的企業(yè)很難跟上新規(guī)的節(jié)奏，不但不能夠降低稅負(fù)，反而會大幅增加稅負(fù)。

稅改后，市場競爭將更加激烈，企業(yè)也會進(jìn)行一場優(yōu)勝劣汰的生存考驗。因此，在新規(guī)將實行前的這段時間，所有房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該高度重視“營改增”后帶來的變化，并積極做好內(nèi)部財稅部門的培訓(xùn)，爭取最快適應(yīng)和掌握新稅種，在競爭中搶占先機，有效降低企業(yè)經(jīng)營成本。

房地產(chǎn)營業(yè)稅改增值稅有什么影響？營業(yè)稅改增值稅后，減少了重復(fù)征稅問題，完善了我國的稅收制度，使之更加科學(xué)合理。對于房地產(chǎn)行業(yè)，營改增是得市場競爭更加激烈，促使房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，當(dāng)然，對于房價也起到一定的抑制作用。