一、宅基地是否可以過戶

《物權法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權的取得適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。

也就是說，作為宅基地的集體土地，只能由屬于集體成員、符合建房條件的人使用，不可用作他途。

集體土地房屋過戶問題的手續(xù)應按下述程序辦理：

(一)房屋買賣、分家析產(chǎn)、贈與：1、持出讓人房權證、土地證、買賣合同、雙方當事人身份證等到國土部門將土地使用權變更到受讓人名下。2、持出讓人房權證、受讓人土地使用證、買賣合同、雙方當事人身份證等辦理房屋所有權轉移登記。

(二)房屋繼承：先到房管部門辦理房權證，再到國土部門辦理土地證。

所需費用：測繪費每平方0.5元，轉讓手續(xù)費每平方1元，工本費每本10元，印花稅每證5元，契稅按房屋市場價1.5%(買賣)或3%(贈與)或免征(繼承、分析)收取，配圖費每份20元。

二、宅基地使用權連同房屋所有權轉移應符合一定條件

1、履行相關審批手續(xù)

《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權的重要憑據(jù)，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發(fā)生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準等手續(xù)，并完成權利主體的變更登記。實踐中有些地區(qū)的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節(jié)，有些當事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，沒有進行宅基地使用權的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當事人在買賣時未經(jīng)任何部門批準，既沒有進行房屋產(chǎn)權的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。嚴格地說，此類情況下宅基地使用權和房屋所有權并未發(fā)生轉移

2、受讓人主體資格應受限制

宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，使用權主體應是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟發(fā)展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但是，對于宅基地使用權的受讓主體，應當有所限制。即宅基地使用權只可在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自由轉讓，因為一旦轉讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉讓時，該受讓人已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員。

3、轉讓后原則上仍遵循“一戶一宅”

《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。因此農(nóng)民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時，還應當滿足宅基地標準的限制。當取得宅基地超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標準的，應在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超標的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，超過部分歸還集體經(jīng)濟組織。實踐中還有對超標部分由本集體經(jīng)濟組織收回，并對收回宅基地上的房屋給予適當補償?shù)淖龇ā?/p>