土地出讓合同的無效情形是什么？

1。出讓人未按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓合同的效力如何？中國實(shí)行土地有償使用制度。根據(jù)法律規(guī)定，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，土地使用者必須與市、縣人民政府土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同約定繳納土地出讓金，即：，支付取得土地使用權(quán)的對價(jià)。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十六條規(guī)定：“土地使用者繳納全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)可見，土地使用者在繳納全部土地出讓金后，才能依法登記土地使用權(quán)，取得國有土地使用權(quán)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）土地使用權(quán)出讓金已繳清，土地使用權(quán)證書已簽發(fā)“從本條的角度看，支付全部土地使用權(quán)出讓金和取得出讓合同約定的土地使用權(quán)證書是土地使用權(quán)出讓的兩個(gè)前提條件，二者都是強(qiáng)制性的。即使取得了國有土地使用證，但土地出讓金尚未足額繳納，也不具備合法的出讓條件，簽訂的土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)無效。二是出讓人未依法取得土地使用權(quán)證書的，應(yīng)當(dāng)考慮出讓合同的效力。以出讓方式取得土地使用權(quán)證書的一般程序是簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，受讓人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定繳納土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，然后申領(lǐng)國有土地使用權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，持政府批準(zhǔn)文件可以取得國有土地使用證。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；”可見，以轉(zhuǎn)讓、劃撥方式取得土地使用權(quán)的出讓人，在依法取得土地使用權(quán)證書前，與他人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。第三，轉(zhuǎn)讓人不投資開發(fā)土地或者投資開發(fā)不符合法定條件的，應(yīng)當(dāng)考慮轉(zhuǎn)讓合同的效力。根據(jù)法律規(guī)定，取得國有土地使用權(quán)必須具備法定條件，即持有規(guī)劃部門頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和城市規(guī)劃部門頒發(fā)的土地利用規(guī)劃證書。沒有具體建設(shè)項(xiàng)目的，不得申請用地。取得土地使用權(quán)后，必須按照出讓合同進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。法律禁止炒作土地。四是未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓劃撥的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓合同發(fā)生效力。這種劃撥土地的使用雖然不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但不宜立即收回。由于利用能力和現(xiàn)實(shí)利益的趨勢，許多劃撥土地通過出讓或明或暗的方式進(jìn)入市場。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。以出讓方式取得土地使用權(quán)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定依照國務(wù)院規(guī)定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照國務(wù)院規(guī)定，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的土地收益上繳國家或者作其他處理。”因此，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須經(jīng)有審批權(quán)的市、縣人民政府批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。《條例》第四十五條還規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)的出讓條件，但同時(shí)也規(guī)定，政府批準(zhǔn)是出讓的前提條件。劃撥的土地使用權(quán)未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。

根據(jù)《解釋（征求意見稿）》第六條、第七條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂的合同為賠償合同，而合同約定的土地出讓價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為對原劃撥土地使用者的補(bǔ)償，“可以說，將劃撥土地使用權(quán)的出讓合同性質(zhì)認(rèn)定為補(bǔ)償合同，把握這種合同的實(shí)質(zhì)是準(zhǔn)確的，有利于正確處理與轉(zhuǎn)讓合同有關(guān)的糾紛。（5） 未經(jīng)其他共有人書面同意轉(zhuǎn)讓共有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力不多見。一般是指城鎮(zhèn)居民合作開發(fā)、共建、自建的用地。根據(jù)法律規(guī)定，一方出地，一方出資，或者雙方甚至數(shù)方共同出地出資合作開發(fā)、共同建房的，必須將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給各方，土地使用權(quán)必須由單一主體轉(zhuǎn)變?yōu)楣餐黧w。一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，必須經(jīng)其他共有人書面同意，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。否則，轉(zhuǎn)讓將構(gòu)成對他人權(quán)利的侵犯。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（四）未經(jīng)其他共有人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)共有權(quán)；因此，未經(jīng)其他共有人書面同意，所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)無效。土地使用權(quán)作為一項(xiàng)具有重大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物權(quán)，因與使用人有關(guān)的經(jīng)濟(jì)糾紛，往往由債權(quán)人申請司法裁決，并采取查封等強(qiáng)制措施保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因權(quán)屬糾紛或者其他原因，也可以由土地管理機(jī)關(guān)和其他行政機(jī)關(guān)決定采取限制性措施。司法、行政機(jī)關(guān)作出裁定、決定后，通知土地管理部門協(xié)助執(zhí)行，依法禁止抵押、轉(zhuǎn)讓土地。與土地使用權(quán)標(biāo)的簽訂的出讓合同受司法或者行政限制的，當(dāng)然無效。根據(jù)《土地管理法》第五十八條等有關(guān)規(guī)定，因公共利益需要、城市規(guī)劃調(diào)整、約定的土地使用期限屆滿等原因，原土地使用批準(zhǔn)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府可以依法收回國有土地使用權(quán)，包括劃撥土地和轉(zhuǎn)讓土地。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《條例》的有關(guān)規(guī)定，土地使用者在一定期限內(nèi)未按照出讓合同開發(fā)建設(shè)土地的，人民政府或者土地管理部門有權(quán)收回土地使用權(quán)。政府依法作出收回土地使用權(quán)的決定時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)人與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，違反法律禁止性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同無效。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)糾紛應(yīng)當(dāng)首先由人民政府處理，對處理不服的，可以向人民法院起訴。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，有爭議的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。因此，土地利用