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寧波
法律如何規(guī)定土地出讓合同的效力
第一種觀點認為合同無效。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款規(guī)定，未依法登記取得權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。該法第三十八條規(guī)定：“以轉讓方式取得土地使用權的，房地產(chǎn)轉讓時應當具備下列條件：（一）根據(jù)轉讓合同，已繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書”這一觀點認為，上述規(guī)定是合法的規(guī)定是出讓土地使用權轉讓的強制性規(guī)定。出讓人未取得土地使用權證書的，土地使用權不得轉讓。《合同法》第五十二條第五款規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。因此，轉讓合同應視為無效。第二種觀點認為合同是有效的。根據(jù)我國民事立法的理論和具體規(guī)定，物權變動采取債權形式主義的物權變動模式，即債權合同加登記的原則。在這種模式下，債權登記行為和債權合同是兩個獨立的行為。登記行為只是物權取得、轉讓的證明。其功能是確定標的物登記時物權變動的期限，屬于合同的履行，不屬于合同的生效要件。這種觀點認為，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條是關于土地使用權權屬變更的強制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權合同。出讓人未取得土地使用權證書，與受讓人簽訂土地使用權出讓合同的，行政機關不得辦理變更登記手續(xù)。因此，轉讓方無法履行合同，合同本身的效力不受影響。筆者贊同這一觀點的理論分析和法律解釋，但不認同其結論。你知道嗎
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