如何轉(zhuǎn)讓國(guó)有企業(yè)的土地I.轉(zhuǎn)讓合同的形式。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和登記文件規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，應(yīng)當(dāng)核實(shí)轉(zhuǎn)讓人的資格。出讓人必須是《國(guó)有土地使用證》載明的土地使用者。土地使用者為國(guó)有或者集體單位的，應(yīng)當(dāng)提交有資產(chǎn)處置權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓證明。出讓方還應(yīng)仔細(xì)審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、是否存在重大債務(wù)糾紛等，避免土地使用權(quán)出讓后資金無(wú)法收回的結(jié)果。出讓前，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。由于土地使用權(quán)出讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，市縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要措施。特別是出讓方為國(guó)有單位時(shí)，國(guó)有土地及相關(guān)資產(chǎn)必須經(jīng)法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)確認(rèn)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是否存在瑕疵，是受讓人必須關(guān)注的焦點(diǎn)。在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，一定要到國(guó)土部門(mén)和房地產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)是否有抵押和司法限制。鑒于調(diào)查是否存在土地權(quán)屬及相關(guān)糾紛并不容易，難以判斷受讓人的履約能力，應(yīng)當(dāng)明確雙方應(yīng)當(dāng)相互擔(dān)保。轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)，雙方應(yīng)協(xié)商應(yīng)交稅費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和金額，明確稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，一般按土地交易價(jià)格計(jì)稅。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以土地評(píng)估價(jià)格為計(jì)算依據(jù)。國(guó)有土地流轉(zhuǎn)往往涉及土地用途的變化，特別是劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地用途及相關(guān)條件是否可以變更，變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)等應(yīng)在出讓合同中明確規(guī)定。出讓前，大部分土地為工業(yè)用地、辦公用地等。出讓后，大部分土地用于商業(yè)或住宅開(kāi)發(fā)。規(guī)劃部門(mén)不僅要改變土地用途，繳納土地出讓金，還要繳納相關(guān)配套費(fèi)。有的雖然不改變土地用途，但需要改變出讓合同約定的建筑密度、容積率、綠化率等土地用途條件。7土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)。1地上建筑物及其他附著物的所有人或者共有人享有建筑物及其附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，但地上建筑物和其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力延伸至地上建筑物。如果沒(méi)有協(xié)議，則推定包括。已出讓的國(guó)有土地未達(dá)到規(guī)定開(kāi)發(fā)水平的，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰褎潛艿膰?guó)有土地，無(wú)地上建筑物的，不得轉(zhuǎn)讓。由于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)合同簽訂、國(guó)土部門(mén)審批、辦理相關(guān)手續(xù)、登記發(fā)證等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)還涉及抵押權(quán)注銷(xiāo)等手續(xù)，因此轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采取分期付款的方式。也就是說(shuō)，按照轉(zhuǎn)賬程序，設(shè)定支付期限和金額，體現(xiàn)相互制約和監(jiān)督，降低雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)。9國(guó)有土地使用權(quán)抵押后的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的目的可以通過(guò)與抵押權(quán)人協(xié)商、以其他方式擔(dān)?；蛘咭灾Ц掇D(zhuǎn)讓費(fèi)的方式解除抵押權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

未經(jīng)公開(kāi)拍賣(mài)程序，以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式取得國(guó)有土地的合法使用權(quán)是絕對(duì)不可能的。但你可以通過(guò)參與購(gòu)買(mǎi)他的股權(quán)等方式控制他的管理權(quán)，然后想辦法合并他。

我們提醒您，土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理登記。分割、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓登記按照規(guī)定辦理。以上是為您總結(jié)的相關(guān)資料，希望能對(duì)您有所幫助。本網(wǎng)站致力于打造一個(gè)優(yōu)秀的法律咨詢(xún)平臺(tái)。如果您有任何疑問(wèn)，請(qǐng)進(jìn)入律師咨詢(xún)。你知道嗎