農村集體土地轉包轉讓合同存在哪些違法問題？

十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）強調：“土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有制性質土地，不得改變土地用途，不得損害農民的土地承包權益。”但以建設農業園區、生態園區為旗號，個體承包人、分包商變相在承包耕地上從事房地產開發活動，或者擅自在承包耕地上修建農房，再以分包商的名義實施分包承包，賺錢后帶錢逃跑。這種行為嚴重違反國家耕地政策，造成耕地嚴重流失。這種違法行為在簽訂和履行土地承包合同或土地承包經營權分包合同過程中容易出現。

例如，幾年前，一個村莊的村民a將一個村莊的集體承包土地轉包給了其他地方的承包商B。承包人B在承包標的土地上建設所謂的××生態園（實際上是100多個農家院），使耕地完全喪失農資價值；建成后，農家院重新承包給城鎮居民（分包費一次性支付，實質上是銷售），與城鎮居民簽訂××生態園分包合同。在村委會與村民a簽訂的集體土地承包合同中，雖然約定集體土地轉包需經村委會同意，但承包人B擅自將屬于耕地性質的集體土地用于××生態園建設，并在轉包合同中約定土地用途為建設××生態園。顯然，集體土地承包合同中的約束性條款根本沒有發揮應有的約束作用。具體而言，上述集體土地承包合同存在重大缺陷：沒有約定村委會履行合同的監督條款，喪失了a村日后簽訂分包合同的監督職能；a村與B承包商簽訂的××生態園建設合同也存在重大缺陷：××生態園的概念沒有明確界定，特別是集體土地是否可以用于非農業用途，耕地項目建設和合同履行是否必須由村委會監督，都沒有明確規定。土地承包經營權分包中也存在著承包主體資格、土地承包費支付等問題，如村委會成員組織設立自然人發起的農民專業合作社等。根據法律規定，合作社無權處分屬于村民的土地承包經營權。但合作社通過與承包人簽訂分包合同，擅自將村里的一塊土地轉讓給對方。顯然，這在法律上是無效的合同。同時，農村土地確權，村民成為本行政村農民專業合作社的股東。按照規定，農民專業合作社年收入的70%作為農民專業合作社的分紅，每年年底按照農民專業合作社股東持有的股份進行分紅。也就是說，承包費將是村民一年內較大的收入。但通過對大量土地承包、分包合同的研究發現，合同中一般只規定了承包費的數額和支付方式、時間，而沒有明確未按時足額支付承包費的補救措施。如合同規定，承包費按年支付，承包人應在一年內將土地分割經營權轉讓給多人，并在分包人合同期內一次性收取全部承包費（或利潤轉讓）后攜款潛逃。對于這種可能的后果，合同通常缺乏預防和限制措施。對此，工商部門要加強合同監督管理，提前宣傳政策法規，及時了解合同簽訂情況，引導雙方規范簽訂行為。其中，要努力引導合同雙方在簽訂合同時嚴格限制自由分包行為，明確規定第一承包人要分包，必須經村委會或村民代表大會批準；必須經村委會或村民代表大會同意第一承包人村民代表大會可以分包給分包人，分包合同也應當在村委會的監督下簽訂；分包合同中，不得約定一次性支付承包費，并約定，一旦第一承包人消失或潛逃，分包人必須承擔第一承包人向村委會承諾的支付承包費的義務。

工商部門要通過積極宣傳和溝通，讓農民充分了解國家耕地政策和相關法律，提高對變相開發房地產等違法行為的識別能力，以利于監督農民利用土地承包權轉讓的違法行為。要努力暢通申訴舉報渠道，會同當地政府和有關職能部門，及時掌握合同違法動向，及時制止和處罰合同違法行為。要加強對土地承包、分包的檢查，通過行政指導規范土地承包、分包行為，起草和推廣相關合同示范文本。上述內容是對“農村集體土地轉包轉讓合同違法問題”的回答。如果讀者需要法律幫助，歡迎使用律師網進行法律咨詢。你知道嗎