1、 房改與非房屋拆遷中哪種補償更高

實行法定房改與非房屋拆遷時，在拆遷補償中可以享受商品房補償政策。與住宅相比，補償標準會更高，相關(guān)規(guī)定如下。2003年9月19日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認真做好城市房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》（國辦發(fā)〔2003〕42號），其中明確要求各地對“以房養(yǎng)非”的，要根據(jù)經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限和納稅情況給予適當補償。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》（建設(shè)部建房房[2003]234號），被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋所有權(quán)證和權(quán)屬檔案記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)、面積有特別規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行；拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋的性質(zhì)、面積的，可以根據(jù)協(xié)商結(jié)果進行評估。結(jié)合實踐中的地方性法規(guī)，對“房改非房”性質(zhì)的認定和補償一般存在以下幾種情況：

（1）多數(shù)地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加權(quán)平均價值，確定被拆遷的住宅房屋用于商業(yè)用途，只要是在依法取得拆遷通知書前幾年（具體年份、不同地點）發(fā)放的營業(yè)手續(xù)、稅務(wù)登記證和納稅記錄，與營業(yè)場所標明的房屋所有權(quán)證、法定營業(yè)手續(xù)和稅務(wù)登記證一致，且補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。（2） 有地方規(guī)定，房改不能享受商品房補償政策。

一些地方規(guī)定，在拆遷通知公告前，已經(jīng)經(jīng)營一段時間以上的，可以提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、稅務(wù)發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受補償商品房政策。當?shù)匾灿斜硎觯麄兛梢韵硎苌唐贩垦a償政策，對房屋的實際使用進行補償。（3） 商品房估價的前提一般都是一樣的，即取得營業(yè)執(zhí)照、繼續(xù)經(jīng)營并在一定時期內(nèi)納稅。對沿街非住宅建筑，按經(jīng)營年限進行評估，以經(jīng)營房屋性質(zhì)評估價格與住宅房屋性質(zhì)權(quán)數(shù)之和作為實際經(jīng)營部分的補償價格；對非沿街住宅改為非住宅的，按經(jīng)營年限進行拆遷補償實際經(jīng)營部分采用住宅評估價加營業(yè)補貼的方式確定，營業(yè)補貼標準按經(jīng)營年限確定。（4） 一定時點后，房改未按居住性質(zhì)全額補償。

一些地方性法規(guī)規(guī)定，對正在經(jīng)營的房屋拆遷，應當根據(jù)其合法經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限和納稅情況給予適當補償，而具體操作要以房改時間為準，浮動房屋評估價值標準，但這一前提必須改變它必須在某個時間節(jié)點之前，而在這個時間節(jié)點之后，除道路一層的房屋外，所有的房屋都要按照標準進行評估和補償房子的性質(zhì)。（5） 采用混合標準，街道樓層被拆遷人實際營業(yè)面積參照同地段市場評估價進行補償；其他區(qū)域被拆遷人實際營業(yè)面積按房屋評估價的數(shù)倍進行補償。第二，普通住宅的拆遷補償和非住宅的拆遷補償有什么區(qū)別。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十八條規(guī)定，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先保障住房。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條被征收房屋的價值補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法進行評估確定。

對被征收房屋評估價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格鑒定專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中應當向社會征求意見。第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償或者房屋產(chǎn)權(quán)交換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)交換的，由市、縣級人民政府提供房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，并計算結(jié)算被征收房屋價值與與被征收人交換產(chǎn)權(quán)的房屋價值之間的差額。

因舊城區(qū)改建被征收個人住宅，被征收人選擇在改建區(qū)域內(nèi)交換房屋產(chǎn)權(quán)的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府提供原房屋重建區(qū)域或附近區(qū)域。

以上是對“非住宅房改或住宅拆遷哪種補償更高”問題的回答。我們可以理解，合法的非住宅房改拆遷時，可以享受商品房補償政策。與住宅相比，補償標準會更高。如果您想了解更多其他法律知識，我們還提供專業(yè)的律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您再次進行法律咨詢。你知道嗎