所謂拆遷評估的合法性，就是在取得合法房屋拆遷許可證的前提下，嚴(yán)格按照評估的原則、方法和程序，對具有合法權(quán)益的房地產(chǎn)進行評估。它可以分為三個層次：一是拆遷的合法性；二是房地產(chǎn)所有權(quán)的合法性；三是評估的合法性。一是拆遷的合法性。顧名思義，只有有拆遷才能有評估。但并非所有的拆遷都是合法的。房屋拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申領(lǐng)合法的房屋拆遷許可證。對于沒有合法房屋拆遷許可證的拆遷評估，評估操作無法得到法律的支持，評估價格也無法得到法律的認(rèn)可。由此引發(fā)的拆遷評估糾紛不屬于相關(guān)法律法規(guī)的范圍。非法拆遷的類型包括無證拆遷、超范圍拆遷等。無證拆遷是指未取得合法的房屋拆遷許可證就開始拆遷，超范圍拆遷是指超出許可證紅線的拆遷行為，也是違法行為。一些開發(fā)建設(shè)單位，甚至一些政府部門為了趕進度，在未取得房屋拆遷許可證的情況下，與被拆遷人進行拆遷評估，簽訂拆遷協(xié)議，并要求被拆遷人提前搬遷，為拆遷糾紛的發(fā)生埋下了隱患。另一種違法拆遷是騙取房屋拆遷許可證。因為不符合取得房屋拆遷許可證的前提條件，這種行為也是違法的。這種拆遷給被拆遷人帶來的危害更大，后遺癥也更多。我們的評估機構(gòu)應(yīng)該能夠識別拆遷的合法性，這樣既可以建立自己的公信力，也可以使拆遷人避免不必要的損失。第二，房地產(chǎn)所有權(quán)的合法性。不動產(chǎn)所有權(quán)的合法性是指不動產(chǎn)物權(quán)憑證的合法性。也就是說，拆遷評估前，評估機構(gòu)應(yīng)掌握房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等權(quán)益的有效法律文件，包括房地產(chǎn)檔案、房地產(chǎn)權(quán)屬證書、土地使用許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。這些文件是房屋及其附屬物合法性的證明，是拆遷評估合法性的前提，也可能在一定程度上影響評估方法。雖然自上世紀(jì)80年代房地產(chǎn)體制改革以來，特別是省市有關(guān)產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬的法律法規(guī)頒布實施以來，城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理逐步完善，但由于數(shù)量眾多，部分房地產(chǎn)權(quán)屬較為復(fù)雜歷史問題和房地產(chǎn)糾紛。因此，拆遷評估前，評估機構(gòu)必須明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況。只有全面了解被評估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，才能得出正確的評估結(jié)果。這既是房地產(chǎn)估價師正確估價的依據(jù)，也是拆遷估價合法性的前提之一。第三，評價的合法性。評價的合法性是指評價機構(gòu)的產(chǎn)生、評價方法、評價原則、評價操作程序、評價依據(jù)、評價爭議的解決等都有自己明確的規(guī)定。只有嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定、行政法規(guī)、部門規(guī)章制度進行，才能保證評估結(jié)果的合法性。首先，評估機構(gòu)要有一定的資質(zhì)，要按照資質(zhì)范圍開展評估業(yè)務(wù)；其次，評估機構(gòu)的產(chǎn)生要有嚴(yán)格的程序，首先要公平推薦，然后由被拆遷人選擇確定，這是拆遷評估的特殊規(guī)定。在這里，我們應(yīng)該特別注意公平競爭的問題。在被拆遷人選定的期限內(nèi)，各評估機構(gòu)可以利用各種形式的宣傳來宣傳自己，但絕對不允許使用虛假承諾、貶低對方等不光彩手段。由于新的實施時間不長，拆遷管理部門對評估機構(gòu)的生產(chǎn)過程缺乏有效監(jiān)督，也存在因不正當(dāng)競爭引發(fā)的糾紛。目前，杭州市城市房屋拆遷管理辦公室正在制定相關(guān)規(guī)定，進一步限制評估機構(gòu)在推廣中的行為，使評估機構(gòu)能夠在相對公平的環(huán)境中開展競爭。拆遷評估是一項非常嚴(yán)肅的工作，應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進行。法律程序是法律實體存在的前提。評估機構(gòu)在現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，形成評估報告，對被拆遷地區(qū)的評估結(jié)果、依據(jù)、評估因素等主要信息進行公示，接受社會監(jiān)督。在公示期間，評估機構(gòu)還應(yīng)當(dāng)向拆遷當(dāng)事人說明評估依據(jù)、選擇的評估方法、評估結(jié)果的制作過程。對有異議的鑒定結(jié)果，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)進行復(fù)核；被拆遷人對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向拆遷主管部門申請書面裁定，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)提請房屋拆遷鑒定技術(shù)委員會對鑒定結(jié)果進行鑒定，并在規(guī)定的期限內(nèi)作出裁定。拆遷評估的支持性文件多，時效性強。拆遷評估的評估時點為房屋拆遷許可證簽發(fā)之日。因此，只有評估時點的房屋基準(zhǔn)價、重置價格標(biāo)準(zhǔn)、成新率、級差率、附屬價格結(jié)構(gòu)、裝修市場價格，才是正確的評估依據(jù)。

否則，這是非法評估。拆遷評估的合法性是正確評估報告的前提。具有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)按照拆遷評估的原則、合理的方法和嚴(yán)格的程序取得的合法房地產(chǎn)及其附屬物的評估結(jié)果，只有取得合法的房屋拆遷許可證，才能成為合法的評估結(jié)果，并且能夠經(jīng)得起時間和政策的考驗，能夠得到法律評價結(jié)果的公平、公正和公開的評價結(jié)果。你知道嗎