1、 深圳土地使用年限能否改變？

具體來說，經營性用地轉為非經營性用地、非經營性用地轉為非經營性用地都要直接審批。但經營性用地轉為經營性用地、非經營性用地轉為經營性用地，必須依法收回，然后向社會出讓，不宜直接審批。使用壽命也可以改變。實際上，用途的改變往往導致使用壽命的改變。當然，即使目的不變，使用壽命也可以延長，但不能超過法定的最高限度。眾所周知，除了土地使用權的分配外，國有土地使用制度實行有償使用和有限使用。土地使用者應當與國家（政府）簽訂土地使用權出讓合同，約定使用期限和出讓金，登記后取得土地使用權；以出讓方式登記的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿時終止。土地使用者在土地使用期限屆滿前，可以申請續期，重新簽訂出讓合同，繳納土地使用權出讓金，辦理土地使用權續期登記。土地使用者未申請續期或者申請續期未經批準的，國家無償收回土地使用權。住宅用地使用權自動續期是我國國有土地使用權續期申請制度的一大例外，相當于向社會宣告住宅用地使用權是登記后取得的，長期有效是因為自動續約。這一規定的意義在于，它為長期存在的宅基地使用權奠定了法律基礎，成為本世紀以來人們重建和維護財富的信心最有價值的法律制度。《物權法》第149條規定，住宅用地使用權自動續期沒有規定任何條件。主張宅基地使用權自動續期是有條件的，無論其條件寬松（如象征性交納土地費）還是條件苛刻，都不是在解釋而是否定宅基地使用權自動續期制度。三是土地使用期限按照國家規定與規劃國土局簽訂的土地使用合同。即：住宅用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或其他用地50年。姜大明解釋的主要內容是“住宅權屬沒有期限，但土地使用權有期限”，眾所周知，我國土地使用權的取得方式分為出讓和劃撥兩種，出讓土地是住宅用地最重要的最長期限權利年限為70年，工、科、教、文、衛最長年限為50年，商業、旅游、娛樂最長年限為40年；除法律規定外，劃撥土地未設定使用年限限制，由此產生了新的問題。土地使用權到期怎么辦？因為住房和土地是分不開的，我們是應該再次繳納土地出讓金，還是申請重新分配？”楊說。《中華人民共和國物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期滿自動續期。非住宅建設用地使用權期滿后的續期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動產權屬有約定的，按照約定辦理；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”可見，對于居住用地，土地使用權到期自動續期，續期無償辦理，可以重復使用；非居住用地使用權到期，需要重新辦理土地使用手續。屬于出讓土地的，因重新繳納出讓金而屬于設定使用年限的劃撥土地，需要根據法定條件重新辦理出讓手續或過戶手續。在這種情況下，由于土地使用者屬于條例規定的范圍，應當采取協議出讓的方式提供土地，是否可以劃撥土地，需要審查是否符合法定條件；對于劃撥的土地沒有設定使用權期限的，無需擔心期限。第四，提前收回土地使用權的變更程序是終止土地使用權出讓合同，在合同期滿前收回土地使用權。根據《城市房地產管理法》、《土地管理法》及其實施細則的有關規定，提前收回土地使用權的前提是，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，由有關人民政府土地行政主管部門報原審批機關批準。土地需要用于公共利益。公共利益需要是指國家需要將土地用于經濟、政治、軍事、文化、衛生等建設的，可以收回土地使用權。（2）為了實施城市規劃，需要調整土地的用途。隨著城市建設的加快和新城市規劃的實施，需要對老城區進行大規模改造，對城市各區域的用地進行調整和安排。為配合舊城區改造，國家需要調整土地用途，收回或重新整理部分居民正在使用的單位和企業用地。（三）土地出讓合同和其他有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者續期申請未獲批準的。

（4）因單位撤銷搬遷，停止使用原劃撥國有土地。公路、鐵路、機場、礦山等批準報廢。

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