根據《中華人民共和國物權法》第一百八十條的規定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）以招標、拍賣、公開征求意見等方式取得的荒地等土地承包經營權；（四）生產設備、原材料、半成品、制品；（五）在建建筑物、船舶、航空器；（六）運輸工具；（5）>（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。然而，并非所有的財產都可以抵押?！段餀喾ā返谝话侔耸臈l規定，下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但依法可以抵押的除外；（三）教育設施，學校、幼兒園、醫院等事業單位、社會團體以公益為目的的醫療衛生設施和其他公益性設施；

（四）所有權、使用權不清或者有爭議的財產；

（五）查封財產，（六）法律、行政法規規定不能抵押的其他財產。

為什么這些房產不能抵押？

接下來，重點分析《物權法》規定不能抵押的財產的范圍和依據。一是土地所有權。中國實行土地公有制，土地屬于國家和集體所有。我國《土地管理法》第八條規定：“城市土地屬于國家所有。農村和郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地、私地、私山屬于農民集體所有。”我國法律沒有規定國有土地所有權可以處分。集體土地所有權只能由國家依法征收，征收后的土地屬于國家。二是耕地、宅基地、私人土地、私人山丘等集體所有的土地使用權，但依法可以抵押的除外。集體土地的性質決定了其特殊用途和特殊性質。如果允許集體所有的土地使用權隨意抵押，將不利于國家利益和社會穩定。但《物權法》也規定了例外，包括：為鼓勵農民開發荒地，解決資金短缺問題，第一百八十條允許對通過招標、拍賣、公開征求意見等方式取得的荒地等土地承包經營權設定抵押；為發展農村經濟經濟方面，第一百八十三條允許鄉鎮企業的廠房等建筑物抵押的，其占用的建設用地使用權一并抵押。需要指出的是，為落實農村土地用益物權，賦予農民更多的產權，12月28日十二屆全國人大常委會第十八次會議決定，2015年授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）臨時調整實施集體所有耕地使用權不得抵押的規定；在天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域內集體宅基地使用權不得抵押的規定暫予調整實施。這意味著，根據《物權法》等法律規定，集體所有的耕地使用權和宅基地使用權可以在上述試點地區抵押。三是學校、幼兒園、醫院等以公益性為目的的事業單位，實施教育的社會團體、醫療衛生設施等社會公益性設施。其他公益性設施，是指非營利性圖書館、科技館、博物館、美術館、文化宮、敬老院、福利院等，公益性單位的公益設施，是指公益性單位為社會公共利益的需要而設置的各種社會設施。這類設施的宗旨是促進社會公益性，它與社會公共利益、多人利益、社會穩定密切相關。這些設施不能抵押。第四，所有權和使用權不明確或有爭議的財產。抵押物的一個重要條件是抵押人有權處分。權屬和使用權不清，是指權屬和使用權不清；權屬和使用權有爭議，是指有兩人以上主張該財產的權利。在這種情況下，抵押人沒有明確的處分權。此時，抵押不能保證債權的實現，抵押就沒有意義了。在司法實踐中，主要指以下財產：（1）繼承后未分割的財產。

此時，繼承人是否放棄繼承權尚未明確，財產歸誰所有也不清楚，因此遺產不能用于抵押。（2）有爭議的財產。民事主體尚未就財產權屬達成協議，相關司法機關或仲裁機構正在進行司法判決或仲裁，但尚無定論，財產所有人或使用人不明。此時，這樣有爭議的房產不能作為抵押。五是依法被查封、扣押、監管的財產。

雖然海關依法查封、扣押、監管的財產所有權仍屬于財產所有人，但處分權的行使受法律限制。該財產設定抵押的，抵押合同無效。需要指出的是，抵押權成立后，對抵押物依法進行查封、扣押、監管的，抵押權不受影響。6法律、行政法規規定不能抵押的其他財產。這是一般條款。除了《物權法》的規定外，如果其他法律、行政法規禁止抵押，抵押仍然是不允許的。這里的法律、行政法規僅限于全國及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，不以地方性法規、行政法規和其他規范性文件為依據。你知道嗎