1、 土地抵押率是指貸款金額與土地評估價格的比例。即：貸款金額×土地估價=抵押金額。2具體而言，是指通過銀行指定的評估機(jī)構(gòu)對抵押土地進(jìn)行評估，銀行貸款不得高于評估價格的相應(yīng)比例（如抵押率為60%，評估價格為100萬元，貸款金額不能高于60萬元），所以房貸利率直接決定了客戶的貸款金額。第二，土地抵押是指債務(wù)人利用土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是房地產(chǎn)抵押中最基本的形式，一般通過土地合同進(jìn)行。抵押權(quán)的本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人以他人財產(chǎn)為擔(dān)保物清償債務(wù)的擔(dān)保物權(quán)。也就是說，債務(wù)人或第三人以物權(quán)為擔(dān)保履行債務(wù)。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)提供中介形式和物質(zhì)保障，維護(hù)財產(chǎn)的合法性和有效性。第三，土地抵押應(yīng)注意的事項。由于歷史原因，國有企業(yè)和集體企業(yè)占用和使用城市國有土地。上述企業(yè)只有使用權(quán)，無權(quán)處分這種無償劃撥的土地，更不用說將劃撥的土地作為抵押。2土地使用權(quán)抵押的前提是：房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂土地出讓合同，足額支付地價，取得土地使用證后，才能依法抵押其土地使用權(quán)，獲得銀行貸款或其他形式的補(bǔ)貼。不具備上述法律條件的，土地使用權(quán)抵押無效。三。抵押必須有書面文件。土地使用權(quán)抵押時，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)法律的規(guī)定簽訂抵押協(xié)議。由于土地使用權(quán)抵押往往涉及到大量的資金，任何口頭約定都是草率的、不嚴(yán)重的，因此任何土地使用權(quán)抵押都應(yīng)形成文字和法律文書。4土地使用權(quán)與地上建筑物相一致的原則。土地使用權(quán)抵押時，地上建筑物、其他附著物和全部權(quán)益一并抵押。因此，在簽訂土地使用權(quán)抵押協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)列明地上建筑物及其附著物及其權(quán)益。5保險。土地使用權(quán)抵押，地上有建筑物或者其他附著物的，抵押人應(yīng)當(dāng)為地上建筑物辦理保險手續(xù)，并在保險單上注明抵押人是第一受益人，保險合同的期限應(yīng)當(dāng)長于抵押協(xié)議的期限。6土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。如果是未經(jīng)處理的土地或者土地使用權(quán)抵押上沒有建筑物的，應(yīng)當(dāng)先向土地管理機(jī)構(gòu)登記，再向房地產(chǎn)管理部門登記。土地使用權(quán)抵押上有建筑物或者其他附著物的，只需向房地產(chǎn)管理部門登記，申請其他權(quán)利憑證。7土地使用權(quán)抵押前，應(yīng)當(dāng)邀請評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。一般來說，抵押人抵押土地使用權(quán)是希望從銀行或金融機(jī)構(gòu)獲得貸款。金融機(jī)構(gòu)貸款金額的依據(jù)之一是土地使用權(quán)的價值。因此，抵押人在抵押前，應(yīng)當(dāng)向具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。根據(jù)評估報告，抵押人可以決定是否接受抵押。8董事會決議。抵押人為外商投資企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在抵押前提供董事會批準(zhǔn)抵押的決定，股東大會和董事會批準(zhǔn)抵押的決議由股份有限公司提供。9應(yīng)該請律師提供法律意見。為證明抵押人的主體資格、土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及土地使用權(quán)抵押全過程的合法性和可行性，保護(hù)抵押人的權(quán)益，抵押人應(yīng)當(dāng)聘請律師出具抵押法律意見書。10土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)當(dāng)辦理公證手續(xù)。由于土地使用權(quán)抵押涉及房地產(chǎn)抵押，標(biāo)的物重大，因此在簽訂土地使用權(quán)抵押協(xié)議時，抵押雙方應(yīng)到國家公證處辦理公證。11處分抵押物時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請協(xié)助。抵押人未在抵押協(xié)議約定的期限內(nèi)履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期內(nèi)解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以依照國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物的土地使用權(quán)。抵押權(quán)人辦理土地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)向土地管理部門申請協(xié)助辦理抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。12抵押權(quán)的終止。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或者因其他原因被解除的，由土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門解除抵押協(xié)議。

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