1、 土地抵押率是指貸款金額與土地評估價格的比例。即：貸款金額×土地估價=抵押金額。2具體而言，是指通過銀行指定的評估機構對抵押土地進行評估，銀行貸款不得高于評估價格的相應比例（如抵押率為60%，評估價格為100萬元，貸款金額不能高于60萬元），所以房貸利率直接決定了客戶的貸款金額。第二，土地抵押是指債務人利用土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是房地產抵押中最基本的形式，一般通過土地合同進行。抵押權的本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人以他人財產為擔保物清償債務的擔保物權。也就是說，債務人或第三人以物權為擔保履行債務。其實質在于為債權提供中介形式和物質保障，維護財產的合法性和有效性。第三，土地抵押應注意的事項。由于歷史原因，國有企業和集體企業占用和使用城市國有土地。上述企業只有使用權，無權處分這種無償劃撥的土地，更不用說將劃撥的土地作為抵押。2土地使用權抵押的前提是：房地產開發商或企業只有與政府簽訂土地出讓合同，足額支付地價，取得土地使用證后，才能依法抵押其土地使用權，獲得銀行貸款或其他形式的補貼。不具備上述法律條件的，土地使用權抵押無效。三。抵押必須有書面文件。土地使用權抵押時，抵押人和抵押權人應當依照國家有關法律的規定簽訂抵押協議。由于土地使用權抵押往往涉及到大量的資金，任何口頭約定都是草率的、不嚴重的，因此任何土地使用權抵押都應形成文字和法律文書。4土地使用權與地上建筑物相一致的原則。土地使用權抵押時，地上建筑物、其他附著物和全部權益一并抵押。因此，在簽訂土地使用權抵押協議時，應當詳細列明地上建筑物及其附著物及其權益。5保險。土地使用權抵押，地上有建筑物或者其他附著物的，抵押人應當為地上建筑物辦理保險手續，并在保險單上注明抵押人是第一受益人，保險合同的期限應當長于抵押協議的期限。6土地使用權抵押時，應當辦理登記手續。如果是未經處理的土地或者土地使用權抵押上沒有建筑物的，應當先向土地管理機構登記，再向房地產管理部門登記。土地使用權抵押上有建筑物或者其他附著物的，只需向房地產管理部門登記，申請其他權利憑證。7土地使用權抵押前，應當邀請評估機構進行評估。一般來說，抵押人抵押土地使用權是希望從銀行或金融機構獲得貸款。金融機構貸款金額的依據之一是土地使用權的價值。因此，抵押人在抵押前，應當向具有房地產評估資質的評估機構進行評估。根據評估報告，抵押人可以決定是否接受抵押。8董事會決議。抵押人為外商投資企業的，應當在抵押前提供董事會批準抵押的決定，股東大會和董事會批準抵押的決議由股份有限公司提供。9應該請律師提供法律意見。為證明抵押人的主體資格、土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及土地使用權抵押全過程的合法性和可行性，保護抵押人的權益，抵押人應當聘請律師出具抵押法律意見書。10土地使用權抵押時，應當辦理公證手續。由于土地使用權抵押涉及房地產抵押，標的物重大，因此在簽訂土地使用權抵押協議時，抵押雙方應到國家公證處辦理公證。11處分抵押物時，應當向房地產管理機構申請協助。抵押人未在抵押協議約定的期限內履行義務，或者抵押人在協議有效期內解散、破產的，抵押權人可以依照國家有關法律和抵押協議的規定處分抵押物的土地使用權。抵押權人辦理土地使用權時，應當向土地管理部門申請協助辦理抵押的土地使用權，并辦理土地使用權轉讓手續。12抵押權的終止。土地使用權抵押協議到期或者因其他原因被解除的，由土地管理部門和房地產管理部門解除抵押協議。

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