根據《中華人民共和國物權法》第二百零三條和《中華人民共和國擔保法》第五十九條的規定，最高額抵押是指債務人或者第三人在一定期限內為連續債權提供擔保物的情形，債務人不履行到期債務或者當事人約定實現抵押的，抵押權人在債權的最高限額內享有優先受償權。最高額抵押具有以下特點：（1）最高額抵押是有限抵押。根據抵押人與抵押權人的約定，無論未來實際債權如何增減，抵押權人只能在債權的最高限額內享有抵押物的優先權；（二）最高抵押額是為即將發生的債權提供擔保。”“發生債權”是指設定抵押前抵押期間發生的債權；

（3）最高抵押額擔保的債權最高額是確定的，但實際數額是不確定的。為保證以后債權的履行，抵押人和抵押權人約定確定最高擔保金額，并對該金額內的債權提供擔保；

（4）最高擔保金額是對一定期間內連續發生的債權提供擔保。

“一定期間”不僅指債權發生的期間，還指抵押擔保的期間債權連續性是指債權的數量不確定，連續發生“對一定期間內的連續債權提供擔保”是指在保證債權的最高限額內，對一定期間內的連續債權提供擔保。如果最高債權額為100萬元，擔保期為一年，則無論抵押物一年內發生多少債權，只要債券總額不超過100萬元，這些債權都可以抵銷。《房屋登記辦法》第五十條規定，設定房屋最高抵押權的，當事人應當申請設定最高抵押權登記。第五十一條規定，申請設立最高額抵押權登記，應當提交下列材料：

（一）申請登記；

（二）申請人身份證明；

（三）房屋所有權或者不動產產權證明；

（四）最高額抵押合同；

（5）一定期間內連續發生的債權合同或者因登記原因需要的其他證明材料；（6）其他必要的材料。第五十二條規定，當事人申請登記，將最高額抵押權設立前的現有債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍的，應當提交下列材料：（一）現存債權合同或者其他證明登記理由的材料；（二）抵押人和抵押權人同意將債權納入最高額抵押擔保范圍的書面材料。設立房屋最高額抵押的，登記機關應當記載最高額抵押當事人、債務人的姓名，以及債權的最高額和確定債權的期限。因此，申請人應當注意：（1）最高額抵押合同應當約定最高額，并明確債權的期限；（二）主債權證明材料應當是在一定期限內連續發生的合同或者其他債權證明材料，如債權合同、連續銷售協議等；

（三）注意區分確定債權的期限債權和履行期限。它們不是同一個概念。以銀行授信合同為例，一般情況下，銀行會約定授信額度的使用期限和最長貸款期限，授信額度的使用期限是確定債權的期限，應當記入登記簿；

（4）登記冊不記錄債務履行期。抵押的最大金額是為將來可能發生的多次債權提供擔保。抵押權成立時，每項債權對應的債務履行期限尚未確定，難以一致，因此無法在登記簿上記載。此外，最高額抵押權設定前已經發生的債權需要納入擔保范圍的，當事人應當提供書面材料表示同意。你知道嗎