抵押合同的成立并不等于抵押權(quán)的成立。不動(dòng)產(chǎn)抵押是物權(quán)變動(dòng)，抵押合同是物權(quán)變動(dòng)的原因。它是抵押關(guān)系成立的必要條件，而不是充分條件。抵押人可以因抵押合同成立而享有請(qǐng)求權(quán)，即請(qǐng)求抵押人配合登記的權(quán)利，或者在抵押物未登記的情況下請(qǐng)求抵押人賠償損失的權(quán)利，但由于抵押合同的成立，抵押人沒有直接取得抵押權(quán)。抵押權(quán)人依法辦理抵押物登記后，才能取得抵押權(quán)。如上所述，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效的錯(cuò)誤在于沒有區(qū)分因果行為和物權(quán)變動(dòng)，從而在實(shí)踐中被惡意抵押人利用，對(duì)抵押合同進(jìn)行被動(dòng)登記，使抵押合同無(wú)效，免除其擔(dān)保責(zé)任。因此，《證券法司法解釋》全文對(duì)這一規(guī)定進(jìn)行了補(bǔ)充和修正。抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不對(duì)抗第三人，但抵押合同的效力仍應(yīng)當(dāng)確認(rèn)。因此，抵押合同自成立時(shí)生效，抵押權(quán)自抵押物登記時(shí)成立。登記生效時(shí)間和登記日期的確定，不僅對(duì)抵押權(quán)的生效時(shí)間至關(guān)重要，而且對(duì)確定多個(gè)擔(dān)保物權(quán)并存時(shí)抵押權(quán)的先后順序也十分重要。當(dāng)事人申請(qǐng)抵押登記的日期與登記部門核準(zhǔn)登記的日期相差較大。當(dāng)事人一經(jīng)提出登記申請(qǐng)，登記部門就沒有辦法批準(zhǔn)登記。以同一抵押權(quán)設(shè)定全部抵押權(quán)的，可以先核準(zhǔn)第一項(xiàng)申請(qǐng)，后核準(zhǔn)第二項(xiàng)申請(qǐng)。特別是當(dāng)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)需要在不同的登記部門進(jìn)行登記時(shí)，因行政程序和效率不同造成的申請(qǐng)與審批之間的矛盾尤為突出。如果當(dāng)事人的權(quán)利由于自己無(wú)法控制的原因而受到損害，勢(shì)必對(duì)當(dāng)事人不公平。因此，按揭登記不宜以批準(zhǔn)日期為準(zhǔn)。以申請(qǐng)日為準(zhǔn)更有利于公平保護(hù)抵押登記各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此，我國(guó)司法解釋采取適用優(yōu)先的原則。抵押合同當(dāng)事人向登記部門提交債務(wù)合同、抵押合同、土地使用權(quán)證或者房屋所有權(quán)證的日期為登記申請(qǐng)日；登記申請(qǐng)日為抵押登記日；抵押登記日為抵押設(shè)立日。

2。登記申請(qǐng)日的核實(shí)登記申請(qǐng)日應(yīng)當(dāng)記載在抵押登記后出具的其他權(quán)利證明上，當(dāng)事人也可以公證或者見證收到案件作為證據(jù)。無(wú)記載、無(wú)回執(zhí)的，如有爭(zhēng)議，登記部門可以查詢受理案件的登記情況，也可以根據(jù)其他權(quán)利的編號(hào)查找相鄰的其他權(quán)利編號(hào)，申請(qǐng)登記之日以申請(qǐng)登記之日為準(zhǔn)。抵押合同的目的是確立抵押權(quán)。抵押物未登記的，抵押權(quán)不能成立，抵押合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，但合同目的是否實(shí)現(xiàn)，不影響合同本身的效力。抵押權(quán)雖未成立，但抵押合同對(duì)當(dāng)事人仍具有約束力，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。抵押人的責(zé)任范圍：抵押物未登記的，抵押權(quán)不能成立。抵押權(quán)人可以遭受損失，但抵押人可以免除擔(dān)保責(zé)任。其結(jié)果對(duì)抵押權(quán)人不利，但對(duì)抵押人有利。因此，除合同無(wú)效的原因外，抵押人對(duì)抵押物未登記負(fù)有主要責(zé)任。

因抵押人違約導(dǎo)致主債權(quán)未清償，抵押物未登記的，抵押人的責(zé)任是多少？是保證責(zé)任還是違約責(zé)任？顯然，抵押人的責(zé)任是以抵押合同為基礎(chǔ)的。因抵押人不履行抵押合同義務(wù)，抵押權(quán)不能成立，抵押人不能對(duì)抵押物行使抵押權(quán)。他所遭受的損失是合同約定的抵押物優(yōu)先受償權(quán)和對(duì)抗第三人權(quán)利的喪失。在此，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，而不是擔(dān)保責(zé)任。抵押人的責(zé)任范圍依其過(guò)錯(cuò)而定，但不得超過(guò)抵押合同約定的抵押物的價(jià)格變動(dòng)。《擔(dān)保法司法解釋》全文第五十九條規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門原因不能辦理抵押物登記。抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。但抵押物未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗第三人。這條規(guī)則似乎相當(dāng)令人費(fèi)解。既然有優(yōu)先權(quán)，為什么不能對(duì)抗第三人呢？既然不能對(duì)抗第三人，又怎能稱之為優(yōu)先權(quán)呢？筆者對(duì)這一規(guī)定的用意進(jìn)行了思考，即區(qū)分該規(guī)定中的債權(quán)人與其他債權(quán)人。其他債權(quán)人不得簽訂抵押合同，也不得簽訂抵押合同，但不得辦理抵押物登記和領(lǐng)取抵押權(quán)證書。本條規(guī)定的債權(quán)人已簽訂抵押合同，但因登記部門原因未辦理抵押物登記，但已收到抵押人交付的權(quán)利證明。因此，與其他債權(quán)人相比，本條規(guī)定的債權(quán)人對(duì)合同約定的抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。但是，抵押物畢竟沒有登記，本規(guī)定中的債權(quán)人對(duì)抵押物沒有物權(quán)，因此不能對(duì)抗抵押物的受讓人、登記抵押權(quán)人和其他第三人。因此，本條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)屬于其他一般債權(quán)人。”“第三人”僅指受讓人、登記抵押權(quán)人和其他享有物權(quán)的人，不包括其他一般債權(quán)人。本條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗享有物權(quán)的第三人。在沒有物權(quán)第三人的情況下，本條規(guī)定的債權(quán)人對(duì)抵押合同約定的抵押物的清償，可以優(yōu)先于其他一般債權(quán)人。抵押登記的效力是抵押合同的結(jié)果，是抵押權(quán)成立的必要條件，是對(duì)抗第三人的必要條件。在未辦理抵押登記的抵押合同中，雖然抵押權(quán)人在一定情況下有優(yōu)先受償權(quán)，但抵押權(quán)人不能抵抗第三人的請(qǐng)求權(quán)，因此優(yōu)先受償權(quán)并非嚴(yán)格意義上的抵押權(quán)。抵押權(quán)并非源于抵押合同的成立，而是源于抵押物的登記。因此，抵押物的登記是抵押權(quán)的基礎(chǔ)。抵押登記為抵押權(quán)人創(chuàng)造了實(shí)體權(quán)利和程序權(quán)利。

實(shí)體權(quán)是指抵押權(quán)人根據(jù)抵押合同的規(guī)定和抵押登記的內(nèi)容，對(duì)第三人享有優(yōu)先受償權(quán)。程序權(quán)利是抵押權(quán)人通過(guò)抵押登記確定的賠償順序。同一不動(dòng)產(chǎn)上存在多個(gè)抵押權(quán)重疊的，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先受償，后登記的抵押權(quán)優(yōu)先受償。

2。權(quán)利公示的效果是將權(quán)利公示出來(lái)，讓他人知道權(quán)利是否存在。通過(guò)登記公示抵押權(quán)，既可以防止抵押人故意隱瞞房產(chǎn)已被抵押的事實(shí)，又可以防止對(duì)方在查不到房產(chǎn)狀況的情況下，重復(fù)抵押或者惡意轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)，造成損失