1、 簽訂認購協議并支付定金后怎么辦。債務人履行債務后，定金應當抵價或者追回。支付定金的一方不履行約定義務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務的，應當雙倍返還定金。目前，在商品房銷售過程中，當購房者對房地產感到滿意，并與開發商達成購房的初步意向時，開發商通常會要求購房者簽訂認購書（又稱預約書或訂貨書）。這些認購書一般約定了作為標的物的商品房的具體位置、面積和價格，也約定了購房人應當支付的預付款、定金、定金或定金。一般來說，只有買賣雙方書面明確約定“定金”二字，才是法律意義上的定金，才可以適用定金的處罰。但如果買賣雙方在認購書中明確約定“因買受人違約導致買賣雙方未簽訂商品房買賣合同的，定金（或定金）不予退還；因開發商違約導致買賣合同未簽訂的，定金（或定金）”不予退還雙倍返還。那么，定金和定金都屬于定金的性質，應當認定為購買定金。如何確定商品房買賣合同糾紛中的違約責任，是此類糾紛發生后必須解決的問題。但商品房買賣合同大多屬于格式合同，違約責任的承擔方式比較明確。一旦約定不清，也可以根據《商品房買賣合同糾紛審理司法解釋》的有關規定，確定相關損失的計算方法。三是商品房交付驗收中應注意的問題。房屋驗收前，買受人無法取得住宅鑰匙并辦理入住手續的，根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，“交鑰匙”是指房屋交付使用。因此，開發商在拿到住宅鑰匙后，只承擔房屋質量維修責任，沒有逾期交房的壓力。

2。商品房質量缺陷問題及對策。目前，在商品房交付過程中，購房者以此為由拒絕接受商品房的情況屢見不鮮。買方的做法是否符合法律規定？首先，應當以商品房買賣合同約定的質量標準和相關違約責任為依據。合同交付的房屋不符合合同約定的質量標準的，買受人有權拒絕接受該房屋或者解除合同。如果合同中沒有明確約定，商品房的質量缺陷是主體結構質量不合格，從而導致合同目的無法實現的，購房人可以拒絕接受。但對于交付的商品房，存在地面、墻體裂縫、局部滲水、漏水、門窗破損等質量缺陷，因為一般不會導致買受人無法達到合同目的，買受人也不能拒絕接受房屋。由于種種原因，開發商有時會延遲交房。至于開發商逾期交房，關鍵在于開發商是否有免責事由，即開發商是否遭遇不可抗力及合同約定的其他免責事由。如有免責事由，并及時履行告知義務，開發商不能承擔逾期交房的責任。商品房逾期交付沒有豁免的，開發商應當承擔商品房逾期交付的責任。需要指出的是，購房人不能以開發商未承擔逾期交房責任為由拒絕收房。在滿足交房條件的前提下，只要開發商已按合同約定發出交房通知，即使購房人未按合同約定前來收房，開發商也已履行了交房義務。除了買受人明確放棄了接管房屋外，接管房屋本身并不意味著買受人放棄追究開發商的違約責任。讀者需要法律幫助。歡迎來到律霸進行法律咨詢。你知道嗎