案例回顧2015年3月，董先生與一家由開發商開發的信息公司簽訂了團購協議。雙方約定，董先生支付8000元團購費，享受總房價8%的團購優惠，并在購房時隨現場優惠累計。當天，董先生與開發商簽訂購房認購書，在小區內購買一套住房，并約定如果參加團購，可享受購房優惠和費用減免，解釋權歸開發商。協議簽訂后，董先生向信息公司支付了8000元團購費和5萬元認購押金。在簽訂房屋買賣合同的過程中，董先生與開發商就房價的計算方法發生了糾紛。董先生認為，團購折扣應該和團購折扣一起累加。開發商認為，參與團購是享受團購優惠價格的前提，其中已包含團購優惠價格，從而引發訴訟。原告訴稱：被告委托信息公司為被告開發的商品社區組織團購，稱參與團購可享受總房價8%的團購折扣，同時可享受現場折扣買房的時候，所以這兩個優惠應該是累積的。現在被告解釋說，購房折扣已經包含在團購折扣中。由于條件發生變化，原告受到虛假情況的誘惑，要求終止協議，退還定金5萬元。

被告辯稱：參與團購是購房時的一種優惠，優惠是另一種優惠條件。被告享受了優惠待遇，不能重復享受，協議規定被告有解釋權。法院經審理查明：在簽訂房屋買賣合同過程中，雙方因房價計算方法存在分歧。本合同為被告提供的格式合同，以原告對本合同的解釋為準。被告認為，參與團購是享受團購優惠價格的前提，團購優惠價格已包含在內，二者不能疊加，協議的解釋權在被告。所以雙方沒有簽訂商品房買賣合同。

法院認為：被告人在購房函中承諾的購房優惠，未明確說明是否包含此前的團購優惠，且雙方未能就優惠后的實際價格達成一致，最終導致雙方未能達成一致雙方簽訂房屋買賣合同，這是一個法律問題，不能歸咎于雙方，購買定金應退還。

律師點評本案中，由于約定不明確，原、被告對購房優惠與團購優惠關系的理解和適用存在分歧，無法就實際購房價格達成一致，所以他們不能簽訂購房合同。不能實現房屋買賣目的，不歸責于雙方的，未訂立房屋買賣合同的，雙方應當返還。

事實上，在當今社會，導致不能歸責于雙方的原因而導致房屋買賣合同不能訂立的情形并不局限于上述情形。為此，律師提醒，房屋認購書和中介合同的實質是預約合同，違反約定內容將承擔相應的違約責任，造成不可歸責的行為，雙方將予以返還。因此，在價格計算、付款方式、貸款額度、房屋設立條件等方面要有明確約定，以保證房屋銷售活動的順利進行，便于追究違約責任。有關法律、法規規定，《合同法》第四十四條第一款規定，依法成立的合同，自成立時生效。第九十四條規定，當事人有下列情形之一的，可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能實現；（二）履行期限屆滿前，當事人明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務的；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告在合理期限內不履行的；（4） 當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為，致使合同目的無法實現的；（五）法律規定的其他情形。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二十三條，商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款，因一方原因未簽訂商品房擔保貸款合同，致使商品房買賣合同無法繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同，賠償損失。當事人因不可歸責于當事人的原因不能訂立商品房擔保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續履行的，可以請求解除合同，出賣人應當將購房款本金及其收到的利息、定金退還買受人。你知道嗎