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寧波
中國商業地產發展歷程分析
項目開盤之初，開發商需要對擬選區域的市場情況進行初步分析判斷。
這個判斷可以稱為初步判斷：在城市或區域內開發相應商業地產項目的可行性，只能從區域的市場情況和潛力來判斷，不能從項目的微觀角度來分析。并對項目的定位進行了宏觀思考。因為商業地產的形式多種多樣，各種形式的商業地產都存在市場成熟度問題：如果某一地區的社會生產力水平相對較低，人民收入水平不高，投資者就不能投資大型商業地產項目在這個地區。
2。項目選址
商業地產項目的選址將決定項目的成敗。其實，并不是所有的地方都適合發展商業地產。只有當某個地方具備了相應的條件，它才能做到。
鑒于商業地產的功能特點，商業地產比普通房地產對區位和周邊條件的要求更高。住宅小區和寫字樓的客流量是有限的，但商業地產的客流量是不同的。隨著經營狀況的變化，需要解決的客流將翻番，急劇減少。當商業地產項目客流量翻番時，項目選址能否適應成為一個重要問題。
不同的項目有不同的解決方案。開發商可以組織自己的團隊進行調研分析工作，也可以委托專業咨詢機構進行選址。
3。判斷可開發規模
商業地產項目選址完成后，需要根據具體項目地址分析市場前景和可開發規模的可行性。確定項目的市場基礎、周邊商圈覆蓋人口、可能的客流量、客流量產生的項目營業額、項目開發規模等一系列相關問題。
舉例：北京崇文門新世界購物中心一期可租面積7.4萬平方米，二期可租面積4.3萬平方米。第一期工程于1998年投產后，業務蒸蒸日上。但二期2000年開盤后，二期長期經營狀況較差。管理者最初認為是因為商品結構不同，但第二階段商品結構調整后仍然穩定，第一階段和第二階段的經營狀況都不好。直到最近，第二階段的運作才有所改善。事實上，新世界二期經營不善的原因在于對市場規模的判斷不準確：2000年崇文門面積不足以支撐10萬平方米以上的商業，這說明開發商對市場能夠支撐的開發規模的判斷不夠準確。
這項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構在分析中采用的方法是：在市場調研的基礎上，建立相關的分析模型，根據對區域人均零售消費的判斷，計算出項目所在地可能的客流量，計算該項目可能的零售額，再參考該區域商業設施平均每平方米零銷售額，即可以得出該項目所在地可開發的商業地產項目規模。你知道嗎
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