金秋將至，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目即將交付。很多人花了很多錢，甚至畢生積蓄買房。有了開發(fā)商的通知，他們自然很高興看到新房很快就要來了。然而，很多業(yè)主入住后卻不高興，房子甚至成了后顧之憂。據(jù)了解，近年來，相當(dāng)一部分關(guān)于房屋的投訴和糾紛發(fā)生在房屋征收過程中。那么，作為普通消費(fèi)者，你知道開發(fā)商的交房標(biāo)準(zhǔn)是什么嗎？我關(guān)上房間該怎么辦？發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？我什么時(shí)候可以退房？房屋征收后有哪些不合理的收費(fèi)在這方面，記者邀請(qǐng)了政府相關(guān)部門、專業(yè)人士和律師對(duì)房屋征收過程給予全面的透視，希望能對(duì)讀者有所幫助。

交房資質(zhì)

要求有單項(xiàng)驗(yàn)收記錄

很多購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)有這樣的困惑：開發(fā)商已經(jīng)開始交房，但小區(qū)的道路還在施工，綠化沒有做好，公共設(shè)施沒有投入使用，有的甚至連水電都沒有接通。這樣的房子能交給業(yè)主嗎？開發(fā)商交房的資質(zhì)有多高？

記者從福州幾家開發(fā)商處了解到，目前福州大部分樓盤只要通過單次驗(yàn)收就可以交房，也就是說，開發(fā)商交房只有一個(gè)資質(zhì)：?jiǎn)未悟?yàn)收。

福州房屋交付的“門檻”是否如開發(fā)商所說的那么低？記者從省建設(shè)廳有關(guān)部門了解到，截至目前，我國(guó)尚無法律法規(guī)對(duì)開發(fā)商的交房條件做出非常詳細(xì)的規(guī)定，各地的做法和標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。近日，福建省正準(zhǔn)備出臺(tái)這方面的相關(guān)規(guī)定。

由于交房條件細(xì)則尚未出臺(tái)，是否意味著開發(fā)商可以隨意交房？福建遠(yuǎn)益律師事務(wù)所主任劉×田律師認(rèn)為，雖然福州市目前沒有具體的交割標(biāo)準(zhǔn)，但從相關(guān)法律法規(guī)來看，開發(fā)商交房的資質(zhì)底線是，單體建筑已竣工驗(yàn)收并由有關(guān)部門備案。我國(guó)《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。目前，房屋驗(yàn)收的標(biāo)志是取得《建設(shè)工程竣工備案表》。因此，無論買受人與建設(shè)單位在購(gòu)房合同中是否約定建設(shè)單位取得《建設(shè)工程竣工記錄表》作為交付條件，建設(shè)單位在交付房屋時(shí)均應(yīng)提供。否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接受該房屋，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。同時(shí)，根據(jù)《消防法》，單體必須通過消防驗(yàn)收后才能交付使用。此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建設(shè)部關(guān)于商品住宅實(shí)施住宅質(zhì)量保證和住宅用戶手冊(cè)制度的規(guī)定》第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付新建商品住宅使用時(shí)銷售給使用者時(shí)，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書”，因此，提供“兩本書”也是開發(fā)商交房的必要條件。

劉*田提醒，對(duì)于具體的交付條件，購(gòu)房人可以與開發(fā)商在《商品房買賣合同》及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中約定，如公共配套設(shè)施（含水、水、水）的驗(yàn)收，以電、氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、電梯等）為交付條件，同時(shí)在合同中約定，開發(fā)商不符合交付條件時(shí)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)記者了解，目前福州市開發(fā)商和業(yè)主的交房手續(xù)大致相同，一般分為以下幾個(gè)步驟：前期檢查和整改。在與業(yè)主交接前，開發(fā)商一般會(huì)指定工程部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司組成內(nèi)部檢查組，對(duì)交付業(yè)主的房屋進(jìn)行預(yù)檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。預(yù)檢后，開發(fā)商將鑰匙交給物業(yè)公司，物業(yè)公司將安排業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行檢查。

發(fā)送通知。開發(fā)公司的售樓部通常根據(jù)合同約定的交房日期提前半個(gè)月或一個(gè)月發(fā)出“入住通知書”或“入住通知書”，有的還同時(shí)給業(yè)主打電話。這時(shí)，業(yè)主們最好按約定去辦。因?yàn)楹贤衅毡榧s定，如果業(yè)主未在約定期限內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查，視為同意交房。如果沒有理由不交房，有的開發(fā)商還會(huì)從合同約定交房之日起，按日收取1/1萬至3/1萬的倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)。如遇出差或特殊情況，業(yè)主應(yīng)書面通知開發(fā)商并說明原因。