買(mǎi)受人要求出賣(mài)人自約定的房屋交付期限屆滿(mǎn)之日起兩年以上交付房屋是否超過(guò)時(shí)效期限，有兩種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)是買(mǎi)受人主張出賣(mài)人的房屋交付權(quán)應(yīng)當(dāng)在時(shí)效期限內(nèi)行使為期兩年。如果買(mǎi)受人要求出賣(mài)人交付房屋超過(guò)兩年，買(mǎi)受人怠于行使訴訟時(shí)效后的權(quán)利，則喪失訴訟勝訴的權(quán)利。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人自約定的交付期限屆滿(mǎn)之日起兩年以上交付房屋的，不能簡(jiǎn)單地視為超過(guò)訴訟時(shí)效，而應(yīng)當(dāng)區(qū)分出賣(mài)人是否具備在約定的交付期限內(nèi)交付房屋的條件。對(duì)于買(mǎi)受人是否要求出賣(mài)人自合同期滿(mǎn)之日起兩年以上變更權(quán)屬登記，也有兩種意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為，出賣(mài)人承擔(dān)的主要付款義務(wù)是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，更重要的是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。出賣(mài)人僅履行向買(mǎi)受人交付房屋的義務(wù)，在合同約定的期限屆滿(mǎn)未辦理房屋所有權(quán)證的，說(shuō)明出賣(mài)人未履行轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的最重要的主要付款義務(wù)，構(gòu)成違約合同和訴訟時(shí)效期間應(yīng)當(dāng)開(kāi)始。因此，買(mǎi)受人自出賣(mài)人違約之日起兩年內(nèi)未辦理房屋所有權(quán)證的，將因超過(guò)時(shí)效期限而喪失勝訴權(quán)利。第二種意見(jiàn)是，房屋已經(jīng)交付，買(mǎi)受人在房屋所有權(quán)證到期日后兩年以上要求出賣(mài)人為其辦理房屋所有權(quán)證的，應(yīng)予支持。最高人民法院第一人民法院有以下傾向性意見(jiàn)：一是商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的出賣(mài)人交付房屋期限屆滿(mǎn)，買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人按照合同約定交付房屋。請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用民法通則訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在時(shí)效期開(kāi)始時(shí)，要區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件的，時(shí)效期從合同約定的交付期限屆滿(mǎn)之日起計(jì)算；房屋不具備法定交付條件的，時(shí)效期間自房屋具備法定交付條件之日起計(jì)算。2、 出賣(mài)人已經(jīng)將房屋交付買(mǎi)受人，買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有的，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)、登記房屋所有權(quán)的權(quán)利具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效。