一年一度的“重陽節(jié)”剛剛過去，如何保障老年人的合法權(quán)益成為近期的熱門話題。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格上漲了，但家庭情感的溫暖卻下降了。孩子們對父母房產(chǎn)的關(guān)注度上升了，但對父母生活的關(guān)注度卻下降了。這些“兩起兩落”引發(fā)了老人與子女爭奪房地產(chǎn)的諸多糾紛。由于精力有限，缺乏法律知識，老年人往往處于弱勢地位。因此，社會陷入兩難境地，他們有責(zé)任和義務(wù)幫助老年人拿起法律武器，維護(hù)自己的房地產(chǎn)權(quán)益。“武器”之一：秘密遺囑——古代“秘密立王儲”的啟示《繼承法》第十六條：“公民可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)。”第二十條：“立遺囑人可以撤銷或者變更遺囑。”第二十一條：附義務(wù)的遺囑繼承或者遺贈，由繼承人或者受贈人履行義務(wù)。無正當(dāng)理由不履行義務(wù)的，人民法院可以根據(jù)有關(guān)單位或者個(gè)人的請求，撤銷其受遺產(chǎn)的權(quán)利。“武器”表明，清朝建立的“秘密設(shè)立預(yù)備役”制度解決了太子爭奪預(yù)備役的問題。這種方法也可以移植到解決老年人的住房問題上。具體做法是，老人可以向子女明確表示，根據(jù)子女的表現(xiàn)訂立“秘密遺囑”，將財(cái)產(chǎn)留給一個(gè)或多個(gè)子女，并對遺囑進(jìn)行公證。如果孩子對老人不好，老人可以隨時(shí)取消和改變遺囑。老年人希望子女履行特定贍養(yǎng)義務(wù)或者其他伴隨義務(wù)的，子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)的，老年人也可以解除或者變更遺囑，老人可以委托遺產(chǎn)執(zhí)行人或者有關(guān)單位請求人民法院撤銷子女對遺產(chǎn)的收受權(quán)，這樣可以使子女贍養(yǎng)老人的積極性更多地受到經(jīng)濟(jì)因素的激勵，也不會導(dǎo)致父母將房產(chǎn)過戶給子女后，老人因子女不孝而無房的情況。老王膝下有三個(gè)女兒和一個(gè)兒子。老王更喜歡他的小兒子。他計(jì)劃把他唯一的房子留給他的小兒子很久了。等他老了，兒子會照顧他。于是，老王將房子轉(zhuǎn)讓給了小兒子，并口頭同意小兒子承擔(dān)贍養(yǎng)的主要責(zé)任，住在小兒子家里。因此，小兒子和兒媳在調(diào)職前后的態(tài)度大相徑庭。兒子和兒媳不僅不贍養(yǎng)老人，還把老人趕出家門。另外三個(gè)女兒也因?yàn)槔贤醯钠唬瑢⒎慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓給兒子表示不滿。他們不愿意支持老王。結(jié)果，老王身無分文。如果老王用秘密遺囑這一法律武器，按照子女的孝心來確定房屋所有權(quán)，那么子女的態(tài)度可能會大相徑庭。

法官提示-

第一，保守秘密，注意遺囑的保密性，不要讓孩子在臨終前知道遺囑的內(nèi)容；第二，要可靠，立遺囑最好的辦法是公證，因?yàn)楣C遺囑的效力最強(qiáng)。遺囑由老人本人、代理人、錄音、口頭訂立的，不得撤銷、變更，公證機(jī)關(guān)保密性強(qiáng)。3、 變數(shù)：老人立遺囑后，可以根據(jù)自己的意愿和子女的表現(xiàn)，隨時(shí)改變遺囑，對表現(xiàn)好的子女給予危機(jī)，對表現(xiàn)差的子女給予鼓勵。“武器”的第二部分是遺贈支持。“養(yǎng)兒防老”有什么錯？

“武器”展示：《繼承法》第31條：“公民可以與受扶養(yǎng)人簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，贍養(yǎng)人承擔(dān)公民的生死義務(wù)，享有遺贈權(quán)。公民可以與集體所有制組織簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，集體所有制組織承擔(dān)公民的生死義務(wù)，享有遺贈權(quán)。”《武器》描述：如果子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)，老人“贍養(yǎng)子女養(yǎng)老”的愿望就無法實(shí)現(xiàn)。此時(shí)，老人可以與愿意照顧老人生活甚至養(yǎng)老院的看護(hù)人簽訂遺贈贍養(yǎng)協(xié)議。協(xié)議規(guī)定，照顧者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)公民的生死義務(wù)。這位老人將在一百年后把財(cái)產(chǎn)權(quán)遺贈給看護(hù)人。看護(hù)人履行上述義務(wù)后，有權(quán)按照約定主張權(quán)利，即使不孝的子女將父母趕出家門并占用房屋，也不能取得房屋的產(chǎn)權(quán)。

當(dāng)然，如果看護(hù)人或養(yǎng)老院不為老年人提供贍養(yǎng)，老年人可以隨時(shí)終止遺產(chǎn)贍養(yǎng)協(xié)議，使不履行贍養(yǎng)義務(wù)的看護(hù)人得不到財(cái)產(chǎn)，而老年人一般不需要補(bǔ)償照顧者支付的贍養(yǎng)費(fèi)。這樣，就可以讓老人用“房地產(chǎn)”換取其他照顧者的支持和照顧，以免對老人束手無策。

■病例

徐乃年過七旬。因?yàn)樾鹤酉霌碛凶约旱姆孔樱蛢合痹谛炷渭易×撕荛L時(shí)間。事實(shí)上，他的小兒子還有一套房子。徐*牛奶想過上干凈的生活，住在附近的養(yǎng)老院。小王是徐奈的侄女。看到她很窮，她就帶她回家照顧日常生活。于是，徐乃和侄女簽訂了遺贈和撫養(yǎng)協(xié)議，將房子遺贈給小王一百年后。最后，小王在許奈離開后，妥善地埋葬了她。

后來，小王要求許*Nai的兒子按照遺贈贍養(yǎng)協(xié)議轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，騰出房屋，但許*Nai的兒子聲稱協(xié)議無效，不同意。小王將徐乃之子起訴至法院，最終法院支持了小王的訴訟請求。

法官提示-

首先，權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)明確，協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確約定遺贈的具體財(cái)產(chǎn)和贍養(yǎng)的具體內(nèi)容，即該不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)號或房屋號，以及履行贍養(yǎng)義務(wù)的具體方式，包括如何處理老年人的日常生活、醫(yī)療等問題，并對相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，以免日后發(fā)生糾紛，最好采取公證的形式，因?yàn)楣C機(jī)構(gòu)的公信力可以防止老人的子女日后糾結(jié)于協(xié)議的有效性；三是最好不要提前將房產(chǎn)過戶到遺贈寄養(yǎng)人名下，這也擔(dān)心寄養(yǎng)人拿到房子后態(tài)度會發(fā)生變化，從而使遺贈扶養(yǎng)協(xié)議具有平等交易和相互制約的功能，使之無效。第三部分“武器”：贈與撤銷權(quán)——老人的救命稻草。贈與有義務(wù)的，受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。第一百九十二條有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（二）不履行扶養(yǎng)贈與人的義務(wù)；（三）不履行贈與合同約定的義務(wù)。”

“武器”說明：我國合同法規(guī)定的贈與撤銷權(quán)是老年人在捐贈房屋和房款時(shí)后悔的“救命稻草”。老年人可以在贈與前與子女約定贈與附隨義務(wù)，子女不履行附隨義務(wù)的，可以撤銷贈與，并要求返還贈與。即使不存在贈與附隨義務(wù)，必要時(shí)也沒有對子女的扶養(yǎng)，也可以根據(jù)法定權(quán)利取消贈與，并向子女追繳贈與金。李叔叔今年80歲了。他膝下有三子一女，早已結(jié)婚。李叔叔在老城區(qū)有一個(gè)小院。幾年前，他從拆遷中得到150萬元。因?yàn)椴辉敢庠儋I一套房子住，他決定把拆遷款交給三個(gè)兒子，輪流回家。沒想到，錢發(fā)出去后，她的兒子們對他態(tài)度相反，都不理他。她的女兒也不愿意照顧李叔叔，因?yàn)樗唬瑳]有拿到拆遷款。

無奈之下，李大叔只好將三個(gè)兒子告上法庭，要求撤銷向三個(gè)兒子捐贈拆遷款的行為