風險一：如果承租人未經出租人同意轉租房屋，出租人該怎么辦？

[案例]

2011年9月2日，一家企業管理公司與B公司簽訂了房屋租賃合同，約定B公司租賃一個商業城市的整個三樓房屋。2013年4月4日，B公司未經A公司同意將房屋轉租給他人，A公司以B公司未經A公司同意將房屋轉租為由，向法院提起訴訟，要求解除房屋租賃合同。

法院判決：

雖然B公司不能證明其轉租行為已被a公司工商管理部門認可，工商管理公司a當庭承認，在被B公司轉租后，于2014年11月和2014年3月多次探訪涉案租賃房屋，當時涉案租賃房屋的用途、商號等外部條件發生重大變化。根據一般的生活經驗，可以推斷，企業管理公司知道或應該知道涉案出租房屋此時已轉租給他人的事實。甲方經營管理公司在法定期限內未對乙方轉租租賃房屋提出異議或主張相應權益。一家商業管理公司以B公司未經其同意轉租為由要求終止合同，被法院駁回。律師提示：關于轉租，有一個協議。租賃合同未約定轉租的，承租人應當取得出租人的書面同意。承租人未經出租人書面同意將房屋轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋，并要求承租人賠償損失。

注：承租人擅自轉租的，出租人應當在知道或者應當知道承租人轉租行為后六個月內提出異議。出租人要求解除合同或者未經承租人同意轉租合同超過六個月無效的，人民法院不予支持。風險二：出租人出售房屋時如何避免侵犯承租人的優先購買權2013年，昆明某公司與承租人張某簽訂《房屋租賃合同》，將昆明某大廈二樓租賃給承租人張某。根據合同，租期為三年。如果張某需要繼續租賃，合同將自動展期，租賃價格將根據市場價格確定。昆明某公司辦理產權證后，可先將房產賣給張某。合同簽訂后，張某按合同一次性支付了3年的租金。此后，昆明一家公司沒有告知張某其打算整體轉讓樓房，6個月后將產權轉讓給第三方。隨后，張某向法院提起上訴，要求被告昆明某公司承擔賠償責任。

法院判決：

被告因未在租賃房屋出售前的合理期限內履行對承租人張某的相應告知義務，將租賃房屋實際出售給第三人，致使被告未能優先購買租賃房屋該房屋已構成違約，被告被指控承擔賠償責任。律師提示：

承租人的優先購買權是《中華人民共和國合同法》明確規定的一項法定權利。即使承租人和出租人在合同中沒有約定，承租人仍有優先購買權。根據《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定，出租人未在合理期限內通知承租人或者有其他侵犯承租人優先購買權行為的，承租人要求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但對于出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的認定請求，人民法院不予支持。

注：出租人在出售租賃房屋前，應當提前向承租人履行書面通知義務，以免侵犯承租人的優先購買權，承擔賠償責任。建議在租賃合同中明確約定承租人答復的合理時間、方式和期限，避免糾紛。

風險三：抵押房屋能否出租？

[案例]

2010年，出租人a公司與承租人B公司簽訂房屋租賃合同，約定將a公司名下的大廈一至五層全部出租給B公司，a公司在合同中承諾：在本合同有效期內，如租賃標的物（或包括租賃標的物）可用于抵押、轉讓等，甲方應將租賃物已出租的事實告知有關當事人，并保證本合同不受抵押、轉讓、租賃等的影響，等，B公司按約定支付租金并實際使用租賃物半年后，發現上述租賃物在租賃前已抵押給本案外人C銀行。后來，由于a公司未能按時向銀行還款，經法院審理并強制拍賣上述租賃物后，上述租賃物的所有權人已變更為D公司，D公司拒絕B公司繼續租賃租賃該租賃物。因B公司不能繼續履行租賃合同，將a公司起訴至法院，要求解除合同并賠償違約金。

法院判決：

在簽訂房屋租賃合同時，a公司未告知B公司租賃物已被抵押、查封的事實。現在，由于新業主已明確拒絕B公司繼續使用涉案房屋，B公司簽訂房屋租賃合同的目的無法實現。因此，a公司不能繼續將租賃合同標的物出租給B公司，構成根本違約。同時，判決a公司對乙方承擔違約責任。

律師提示：

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉和《物權法》等相關法律若干問題的解釋》規定，出租房屋為“先租后抵押”，抵押不違反租賃合同，不影響承租人繼續租賃的權利，承租人可以繼續使用租賃房屋，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同。

如果租賃房屋是“先抵押后租賃”，并且由于抵押權人實現抵押權，租賃房屋的所有權發生變化，抵押權可以解除租賃，承租人不再享有租賃權。原租賃合同對受讓人不具有約束力，受讓人不得繼續履行原租賃合同，并承擔賠償責任。

注：承租人出租房屋時，出租人未將出租房屋的抵押事實告知承租人的，由此造成的損失由出租人承擔；出租人書面告知承租人抵押事實的，由此造成的損失由承租人承擔。

作為出租人，建議在租賃合同中如實約定房屋抵押權。以其他方式通知承租人的，應當保留有關證據。作為承租人，在租賃房產前，建議對租賃房產的權屬、抵押、查封等情況進行核實，以保證租賃合同的順利履行。

風險四：合同終止時租賃房屋的內部裝修如何處理。筆者對無效合同、解除合同、解除合同、租賃期滿等不同情形下租賃房屋的裝修處理進行了分類梳理。詳見下表：

律師提示：

商品房租賃管理辦法第六條規定，以下四類房屋不得出租：

（一）違法建設；（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；（三）違反規定改變房屋使用性質的；（四）法律、法規禁止的其他情形。

違法出租的，由市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；沒有違法所得的，處5000元以下罰款；有違法所得的，處違法所得一倍以上三倍以下的罰款，并處三萬元以下的罰款。

風險六：租賃房屋未辦理房屋租賃登記、變更、延期或注銷手續的，按照