1、 產(chǎn)權(quán)糾紛

第一類產(chǎn)權(quán)糾紛可分為兩類，一類是共有人之間的糾紛，另一類是產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的糾紛。讓我們來(lái)談?wù)劰餐腥酥g的第一種糾紛。我們?cè)?jīng)遇到過(guò)這樣的案子。張女士向劉先生買了一套房子，為孩子上學(xué)做準(zhǔn)備。張女士交了首付后，突然接到另一位劉先生的電話，明確告知她所買的房子還在遺產(chǎn)訴訟糾紛中，希望她放棄購(gòu)買，因?yàn)榕c他簽訂合同的劉先生只是一套房子，其中一位共有人不是少數(shù)業(yè)主，所以與她簽訂的合同存在瑕疵。為什么會(huì)這樣？由于教育房地產(chǎn)大多屬于歷史悠久的房屋，而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)過(guò)世，因此這類房屋很可能發(fā)生繼承糾紛。正是由于這種特殊性，我們必須提醒您，購(gòu)買歷史悠久的教育地產(chǎn)時(shí)，一定要詳細(xì)詢問(wèn)賣方房源，是從市場(chǎng)上購(gòu)買的還是繼承的，并將房源作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保護(hù)您的權(quán)益。

房產(chǎn)糾紛的另一個(gè)案例是房屋產(chǎn)權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓。說(shuō)到這里，很多人可能會(huì)覺(jué)得夸大其詞，其實(shí)這種情況在很多房改單位最為普遍。因?yàn)椴糠謫挝环扛牟粡氐祝瑢?dǎo)致賣房人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但卻拿不到單位的掛牌交易審批單，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。

因此，在購(gòu)買學(xué)區(qū)內(nèi)單位的房改房時(shí)，必須詢問(wèn)房屋交易是否需要掛牌交易審批表。

二、戶籍糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一種是出賣人的戶口沒(méi)有搬出房屋，按照戶籍管理的一般原則一房一戶不能入住。另一種是由于一些地方的特殊情況。一套房子可以有多個(gè)戶籍，但賣房子的孩子還在上學(xué)。學(xué)校拒絕接收在同一所房子里有另一個(gè)戶籍的孩子。

無(wú)論何種情況，一個(gè)更好的預(yù)防措施是在房屋買賣合同中規(guī)定，如果原房主不搬出住宅，應(yīng)支付多少違約金，并且這種違約金必須按日計(jì)算，每逾期一天，他必須承擔(dān)一定的違約金。只有這樣，才能增加違約方的負(fù)擔(dān)，保證交易的安全。

除合同約定的違約責(zé)任外，在決定購(gòu)買教育地產(chǎn)前，最好會(huì)同出賣人到房屋所在地公安機(jī)關(guān)共同核實(shí)房屋戶籍。第三，房地產(chǎn)中介虛假信息糾紛這類糾紛直接關(guān)系到房地產(chǎn)中介的專業(yè)素質(zhì)。中介利用自身的信息優(yōu)勢(shì)，欺騙買賣雙方簽訂協(xié)議。糾紛發(fā)生后，中介置身事外，看著老虎打架。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)水平參差不齊，無(wú)論是買賣雙方在決定交易前，都必須到學(xué)校或其上級(jí)主管部門核實(shí)情況，再?zèng)Q定是否交易。第四，賣方惡意漲價(jià)糾紛最為常見(jiàn)。說(shuō)白了，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣方想多賺錢，只要違約金數(shù)額低于房?jī)r(jià)上漲幅度，賣方就敢于違約。防止賣方違約的較好辦法是在合同中規(guī)定相對(duì)較高的違約責(zé)任，使賣方不敢越雷池。

一般情況下，我們同意先約定延遲履行違約金，賣方延遲履行違約金應(yīng)在明確約定首付或剩余房款后的一定時(shí)間內(nèi)按日計(jì)算。其次，應(yīng)該約定，如果一套房子賣了兩次或兩次以上，應(yīng)該支付不低于總房?jī)r(jià)20%的違約金。以后應(yīng)該約定，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，違約金不足以賠償損失的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際差價(jià)賠償損失。最后，根據(jù)合同法第128條的規(guī)定，當(dāng)事人可以通過(guò)和解或者調(diào)解的方式解決合同糾紛。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。涉外合同當(dāng)事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。當(dāng)事人未訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無(wú)效的，可以向人民法院起訴。一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決或者調(diào)解協(xié)議；拒不履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

解決學(xué)校房屋買賣糾紛時(shí)，您可能不理解。在這個(gè)時(shí)候，你可以找一個(gè)律師律師網(wǎng)一對(duì)一地向你解釋。你知道嗎