2006年5月，村民吳某與退休干部張某簽訂房屋買賣協(xié)議。雙方同意以13萬元的價(jià)格將吳某名下的一套自建房屋出售給張某。協(xié)議簽訂后，張某向吳某支付了全部房款，吳某將房屋及土地使用證交給張某。由于該房地產(chǎn)屬于集體土地，雙方均未能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。吳某交房后，全家搬到另一個(gè)地方居住，張某一家至今一直住在這所房子里。2011年3月，吳某查詢到，他出售的房子面臨巨額拆遷補(bǔ)償。因此，吳某以與張某簽訂的房屋買賣合同違反國家土地法強(qiáng)制性規(guī)定為由，起訴法院確認(rèn)買賣合同無效，雙方分別返還房屋和房款。張某在應(yīng)訴后承認(rèn)，他與吳某簽訂的房屋買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同。但他認(rèn)為，合同雙方已簽訂并履行多年，吳某購買了一套商品房，原價(jià)13萬元。如果法院確認(rèn)買賣合同無效，按照“雙倍返還原則”直接將房屋和房款返還給對(duì)方，顯然是不利的。在本案中，原告吳某背棄了協(xié)議，因?yàn)樗朐诓疬w中謀取更大的利益，這違反了誠實(shí)信用原則。法院不應(yīng)支持他的惡意主張。

法院判決書：

石門土溝人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告吳某與被告張某簽訂的房屋買賣合同違反了我國法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)無效。雙方應(yīng)按照無效合同“雙倍返還”的原則，將房屋及房款返還給對(duì)方。同時(shí)，考慮到本案當(dāng)事人在確認(rèn)房屋買賣合同無效后，對(duì)各自退房造成的損失存在爭議，主張合同無效的出賣人吳某應(yīng)按過錯(cuò)比例賠償買受人張某。賠償金額應(yīng)當(dāng)參照房屋目前的市場價(jià)值計(jì)算，以免給買受人的利益造成明顯損失。據(jù)此，法院呼吁雙方進(jìn)行調(diào)解，最終達(dá)成協(xié)議。

點(diǎn)評(píng)分析：

本案是一起典型的因農(nóng)民追討“土地”引發(fā)的訴訟案件。近年來，隨著城市的快速擴(kuò)張，受土地增值、拆遷暴利等因素的影響，城市周邊一些農(nóng)民開始炒作“小產(chǎn)權(quán)房”的生意牟利，甚至有不少農(nóng)民在賣房多年后不顧民意一片嘩然地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房提起訴訟。如何處理小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效所造成的損失賠償問題，司法實(shí)踐的實(shí)踐并不一致。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中的出賣人主張買賣無效雖然有法律依據(jù)，但其行為違背了我國倡導(dǎo)的傳統(tǒng)道德。試想，如果銷售者能夠通過聲稱銷售無效而獲得巨大利益，那么人們的道德標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)受到威脅，這與我們要構(gòu)建的社會(huì)主義和諧社會(huì)是不相容的。因此，從這一角度出發(fā)，法院應(yīng)從不受惠于失信人的原則出發(fā)，甄別農(nóng)民訴訟的真實(shí)目的，確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并根據(jù)交付時(shí)間長短、重置時(shí)間長短進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)房屋本身的成本，以及土地的位置補(bǔ)償。一方面要充分考慮房屋改擴(kuò)建帶來的附加值，另一方面也要考慮土地和房屋升值帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益，以及重新購房造成的巨大財(cái)產(chǎn)損失。尤其要考慮小產(chǎn)權(quán)房區(qū)域價(jià)值損失的認(rèn)定。

可以認(rèn)為買賣雙方可以根據(jù)房屋交付后的時(shí)間進(jìn)行合理的分配。因?yàn)闀r(shí)間越長，越要維護(hù)交易的安全穩(wěn)定，購房者的利益比例越大；時(shí)間越短，購房者應(yīng)分?jǐn)偟恼孛娣e價(jià)值越少。同時(shí)，出賣人對(duì)買受人的補(bǔ)償應(yīng)足以起到法律引導(dǎo)和教育的作用，約束小產(chǎn)權(quán)房的交易。農(nóng)民的教育不會(huì)簡單地追求巨大的經(jīng)濟(jì)利益，肆意要求回報(bào)。警示賣房農(nóng)民和小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主，規(guī)范社會(huì)發(fā)展帶來的社會(huì)道德失范。你知道嗎