隨著社會經濟的發展，由于同居關系，共有一套房子的現象越來越普遍。這對戀人通常為了結婚而一起買房，但由于種種原因不能結婚。共有財產的分割成為爭議的焦點。在司法實踐中，同居期間雙方購買的不動產未登記的，應當按照投資比例分割，已成為共識。但是，當不動產登記在一方或雙方名下，甚至明確登記為共有財產時，如何分割存在諸多爭議，雙方出資登記的情況也不盡相同。在不動產權屬方面，我國實行登記公示原則。同居時，共同購買的不動產應當登記為共同財產，即確認為共同財產，并按照共同分割的原則分割。但是，同居者的房地產投資額并不能在房產證登記中體現出來。為了體現公平原則，分割時應充分考慮投資者對房地產的投資。首先，將房屋共有財產的認定分為股份制和共有制。房屋的共有財產決定了分割原則。因此，應當首先界定房屋共有財產的性質。本案房屋的共同性質是爭議的重要焦點。（一）登記的共有財產的性質已經明確。房屋屬于不動產，行使不動產相關權利的唯一依據是房產證。第17條。法律應當保護共有人不受房屋所有權的侵害。房屋共有權證是房屋所有權證的一種。共有人取得房屋共有權證后，即取得房屋的物權。共有人可以申請共有權證，以保護自己的權益。因此，已明確登記的共有財產的權屬，應當以房產證記載的內容確定。（2） 未登記共有財產的性質認定我國對未登記共有財產的性質認定有不同的法律規定。《最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《民法通則意見》）第八十八條規定：“共有財產，部分共有人主張按份共有，共有人主張按份共有一些共有人聲稱要共同分享。不能證明該財產為股份共有的，確認為共同所有權。”由此可見，沒有證據證明該財產為股份共有的，一般應確認為共同所有權。但《物權法》第一百零三條規定：“共有人對共同不動產、動產的共有權、共有權沒有約定，或者約定不明確的，除共有人有家庭關系外，視為股份共有。”這說明在約定不明確的情況下對于法律承認的共有人之間的特殊家庭關系，應當認定為股份共有。從法律適用的角度看，《物權法》的實施較晚，這說明現行法律對于未登記共有財產的性質認定，除約定或者特殊的家庭關系外，一般應視為共有，而不是共有。（3） 產權登記與不動產所有權不一致。

產權登記是一種基于當事人申請的登記，是產權公示的重要方式。作為權利的外在表現形式，房地產權屬證書僅具有推定證據的效力，僅具有以公示方式對房地產權屬進行表彰和說明的具體功能，有時與實際權利狀況并不完全吻合。權利關系人提供充分證據證明不動產登記的權利狀況與實際不符的，應當依法確認不動產的實際所有權。比如在婚姻家庭關系中，雖然有的不動產是以夫妻一方的名義登記的，但仍然是夫妻共同財產，而有的不動產只是以繼承人的名義登記的，但卻是家庭共同財產。現實中，當情侶為結婚而購買不動產時，他們的登記所有人與實際投資者并不完全相同。其中一些基金可能由雙方共同出資，只注冊為其中一個基金。有的甚至以自己的名義登記，即使一方根本沒有出資。因此，不動產權屬登記是確定物權的最重要依據，但不是唯一依據。也可能有例外，即不動產權屬登記可能與字間權屬不一致。此時，應當綜合各種證據確定不動產權屬，在財產分割中體現公平原則。從1994年2月1日起，中國不再有條件地承認事實婚姻。1994年以前符合法定結婚條件的，男女雙方以夫妻名義同居，并于1994年2月2日起訴離婚的，應視為事實婚姻。對于事實婚姻，財產分割應當按照夫妻共同財產法定分割的原則處理。同居不構成事實婚姻，表面上具有合法婚姻的一些特征，但性質不同。夫妻共同財產具有人身關系的屬性，這一屬性受到婚姻法的特別限制。同居期間購買的財產與合伙投資性質類似。雖然有人提出同居期間購買的共同財產可以參照婚姻法適用的夫妻共同財產處理原則來處理，但本案上訴人彭日成也提出了這一主張，最高人民法院為審理同居案件專門制定的《關于人民法院審理未經婚姻登記的夫妻名義同居案件的意見》如下：“由此可見，法院對同居關系和婚姻關系案件的處理是不同的。其中，最高人民法院《關于人民法院審理未經婚姻登記的夫妻以夫妻名義同居案件的若干意見》第十條規定：“非法同居關系終止時，對雙方在同居期間取得的收入和財產予以沒收已明確，同居期間購買的財產只能作為共同財產處理，不能參照夫妻共同財產分割原則處理。因此，本案中的財產不能參照夫妻共同財產分割原則處理。第三，房地產作為共有財產分割時，仍應考慮出資。

民法通則意見第90條明確了一般共有財產的分割原則，并指出法律規定平等分配只是共有財產分割的原則要求，而出資規模是考慮分配的另一個不可或缺的因素，而共同財產具體而言，主要是指共有人的出資份額。關于共同財產的平等分配沒有明確的協議是不正確的。平等分配和出資額是共同所有制分割應當考慮的條件。這主要是出于公平原則的考慮。民法公平原則是民法的最高原則。在與其他民法原則的關系中，公平原則起著重要的指導和統領作用。民法中的公平原則通常體現在民法通則中，但它不僅通過權利義務通則來實現，而且通過一些處理不公平民事關系的特殊規則來實現。你知道嗎