范某和顧某于2003年10月1日簽訂了房屋買賣合同。合同規(guī)定，范某將一棟建筑面積339平方米的住宅樓以20萬元的價格出售給顧某；如果一方違約，將承擔(dān)2萬元的違約金；合同自簽訂之日起生效。后來，范某在房產(chǎn)中介的介紹下，以27萬元的價格將同一棟住宅樓賣給了韓某和童某。顧某向法院提起訴訟，要求賠償范某違約造成的損失2萬元。第一種意見認(rèn)為，由于該房屋建設(shè)用地為集體土地，宅基地使用權(quán)不能按規(guī)定轉(zhuǎn)讓，故該房屋交易應(yīng)認(rèn)定為無效。根據(jù)無效合同的法律規(guī)定，造成損失的，應(yīng)當(dāng)按照各自的過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二種意見認(rèn)為，如果范某兩次銷售一件物品，范某應(yīng)承擔(dān)第一份銷售合同中的締約過失責(zé)任，也就是說，他應(yīng)承擔(dān)谷某簽訂和履行合同所造成的損失。第三種意見認(rèn)為，首套房屋買賣合同有效，范某應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。案例分析筆者同意第三種觀點(diǎn)，理由如下：

1。雙方簽訂的合同合法有效。房屋買賣主體不是法律限制的客體。2004年8月28日修訂的《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村農(nóng)民只能擁有一塊宅基地，應(yīng)當(dāng)盡量利用村里原有的宅基地和閑置土地建房。農(nóng)村村民出售、出租房屋后申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。本文認(rèn)為，法律禁止農(nóng)村村民申請建設(shè)二套住房，并不限制農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓主體資格。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、讓渡、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，該條具有兩個法律含義：一是禁止轉(zhuǎn)讓、讓渡、出租土地使用權(quán)的范圍是指農(nóng)用地的變更非農(nóng)業(yè)用地，這是國家保護(hù)耕地的需要；二是原非農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，法律不禁止的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非農(nóng)業(yè)用地（包括農(nóng)村住房、農(nóng)民宅基地）可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或者出租。農(nóng)村房屋所有人有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)現(xiàn)行法律政策，經(jīng)批準(zhǔn)的住房建設(shè)用地是國家強(qiáng)制取得的，具有生存權(quán)。雖然土地的性質(zhì)是集體的，但這部分土地經(jīng)批準(zhǔn)供農(nóng)民使用后，集體無合法程序無權(quán)處分。農(nóng)民獲得土地使用權(quán)已經(jīng)有很長一段時間了。不僅農(nóng)民自己可以使用土地，他們的子女也可以通過繼承繼續(xù)使用土地。如果房主仍對土地進(jìn)行補(bǔ)償，則不會改變土地的性質(zhì)。因此，農(nóng)村房屋所有人處分自己的不動產(chǎn)，不損害國家利益、集體利益和第三人利益，對自己的不動產(chǎn)享有獨(dú)立的處分權(quán)。

范某出售的房屋不同于建在農(nóng)村宅基地上的房屋。他們是根據(jù)當(dāng)時上海鼓勵建設(shè)農(nóng)村小集鎮(zhèn)而建的。所有的村鎮(zhèn)都有這樣的房子。是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為加快集鎮(zhèn)建設(shè)、擴(kuò)大集鎮(zhèn)范圍而采取的具體措施。對建房的對象沒有限制。它在合同中表明，歡迎各界人士到城鎮(zhèn)定居。如果在程序和程序上有一定的障礙，這是政府行為。責(zé)任在政府，與建房者無關(guān)。事實(shí)上，在范某與顧某簽訂本案買賣合同后，范某并沒有因?yàn)橘I賣主體不一致而回去，而是為了更大的利益。你知道嗎