1、 如何認定房屋銷售中的欺詐行為

欺詐行為的認定。從民法的角度看，欺詐是指當事人一方故意捏造虛假或者歪曲事實，使表意者產生誤解，違背真實意思的行為。構成欺詐，應當具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人的錯誤及其故意有因果關系；三是出賣人有故意制造假象，隱瞞事實真相；四是，實施欺詐的人是賣方或第三方。

關于商品房銷售欺詐行為的認定，有兩種不同的觀點：一種是欺詐行為是出賣人欺騙買受人的主觀故意，但它指的是商品房全套，而不是商品房全套的部分瑕疵，也不僅僅是“短重”問題。如《解釋》第八條、第九條規定，可對5起案件適用懲罰性賠償，第十四條第二款規定，面積誤差率超過3%的，出賣人應當加倍支付房價款。另一種觀點認為，只要賣家進行某種欺騙，這種行為足以暴露賣家的內心是在故意隱瞞真相，就構成欺詐。比如，除《解釋》規定的五種情形和面積“縮水”外，如出賣人在商品房銷售中惡意隱瞞規劃情況，在履行合同過程中故意變更規劃設計，應認定為詐騙。作者傾向于同意后一種觀點。因為如果僅以《解釋》第八條、第九條和第十四條第二款規定的五種情形作為懲罰性賠償的依據，很容易造成人們理解上的混亂。筆者認為，賣方的欺詐行為可以表現為虛假陳述或誤導性陳述，也可以表現為對某一部分的重大遺漏或不當陳述。只要出賣人主觀上構成故意隱瞞和惡意欺詐，就應認定為欺詐。二是如何處理售房欺詐行為。《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第二款規定，經營者在消費者提供商品或者服務中有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消費者權益保護法》）的規定承擔損害賠償責任法律）。我國《消費者法》第四十九條中的雙重賠償條款，理論上又稱懲罰性賠償，是借鑒英美法系等國家的立法，對利益分配中受到損害的消費者進行賠償，對欺詐經營者進行處罰，從而恢復市場交易秩序的公平和社會公正。合同賠償責任只是彌補損失，而不是懲罰的重大突破，是對傳統民法的突破。《解釋》第八條、第九條明確規定，因出賣人在商品房銷售過程中惡意違約、弄虛作假，致使買受人無法取得房屋的，可以適用5種情形的懲罰性賠償；《解釋》第十四條第二款明確規定了面積誤差發生后的處理原則。

但在審判實踐中，如果出賣人只是在所售房屋的某一方面故意作了虛假陳述，造成了商品房的一些質量缺陷，如何處理這些質量缺陷？主要有兩種觀點：第一種觀點認為，出賣人有主觀惡意和欺詐行為的，由于《解釋》不涉及，只能解決問題，應當按照《解釋》第十三條的規定處理。第二種觀點認為，如果不是出賣人的主觀故意，或者純屬違約，應當按照《解釋》第十三條的規定處理；如果出賣人的行為被認定為欺詐，應當適用懲罰性賠償。因為商品房銷售反欺詐，雙重索賠是利器。小編同意后一種觀點。因為商品房銷售中的欺詐行為不應局限于解釋第八條、第九條和第十四條的范圍，因為《消費者法》也認定了其他欺詐行為。

如果我們僅根據解釋的規定確認欺詐的范圍，買方的其他合法權益將受到損害。而且，全國人大及其常委會頒布實施的《合同法》、《消費者法》的效力大于《解釋》。由于《消費者法》對欺詐行為的概念進行了界定，而《消費者法》也未作修改，消費者因欺詐行為請求懲罰性賠償超出解釋范圍的，人民法院應當依照《中華人民共和國消費者法》的規定執行。因此，更有利于法律保護消費者這一弱勢群體，也有利于有效制裁和遏制欺詐行為，促進社會誠信體系的建立。第三，如何處理按揭糾紛。

商品房擔保貸款又稱商品房“按揭”。抵押作為一種融資購房的方式，是英美法系財產擔保的一項基本制度。其實質與大陸法系的讓與擔保制度相同。是指債務人或者第三人將商品房所有權轉讓給債權人，并在約定期限內清償債權的擔保形式。按揭的概念在我國現行法律中是找不到的，但這一概念近年來在商品房銷售中得到了廣泛的應用，尤其是在各種報紙和房地產市場信息中。目前，在我國的試點實踐中有兩種抵押方式，即現行抵押和不動產抵押。在目前的房屋按揭中，購房者將購買的房屋作為抵押物向銀行辦理按揭貸款。買受人不履行債務時，銀行可以折價、拍賣或者變賣房屋，并以房屋價款優先受償；也可以提前與出賣人簽訂回購條款，買受人不履行債務時要求出賣人回購。因此，既有建筑物的抵押可以歸為不動產抵押。在房地產抵押中，買受人根據購房合同向銀行實際擔保取得房屋的預期權利，屬于權利抵押的范疇，即準抵押。這與以房屋為抵押向銀行提供擔保基本相同。買受人取得房屋所有權后，權利抵押權即轉為不動產抵押。因此，中國大陸按揭的法律屬性仍然是按揭，這與普通法系、香港特別行政區和大陸法系的轉讓制度不同。財產所有權的提前轉移是英美法系抵押權的基本特征，也是抵押權與質權的根本區別。2處理按揭糾紛的原則。

本《解釋》將商品房按揭貸款稱為商品房擔保貸款。第二十三條至第二十七條規定了商品房買賣合同被確認無效、解除或者終止時，當事人可以請求解除抵押貸款的一系列相關問題。結合審判實踐，筆者認為，審理商品房按揭糾紛應遵循以下原則：一是共同審理原則。《解釋》第二十五條規定，以擔保貸款為支付方式的商品房買賣合同當事人要求確認合同無效或者解除、撤銷的，被擔保人作為獨立第三人提出債權的，與《商品房擔保貸款合同》一并審理；沒有訴訟請求的，只處理商品房買賣合同糾紛。擔保人因商品房擔保貸款合同糾紛單獨提起訴訟的，可以與商品房買賣合同糾紛一并審理。二是平等保護原則。根據我國《擔保法》第四十九條和最高人民法院《規定》第三十五條的規定，抵押銀行不參與買賣雙方買賣合同糾紛的，法院擬使買賣合同無效或者解除買賣合同的，法院應通知按揭銀行參與訴訟。是否參與訴訟應由按揭銀行自行決定，人民法院不能強制按揭銀行增加其訴訟參與。在審判實踐中，要充分保護按揭銀行的合法權益。三是權利優先原則。在抵押權糾紛案件中，買受人與抵押權人之間的權益沖突是審判實踐中的一個新問題。例如，除了抵押銀行的抵押權外，t