1、 什么是國(guó)外房地產(chǎn)？

境外房地產(chǎn)一般是指在中國(guó)境內(nèi)與境外有關(guān)的所有房地產(chǎn)活動(dòng)。指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體和國(guó)際組織投資、建設(shè)或者購買的房地產(chǎn)，以及外國(guó)人購買的房地產(chǎn)。第二，租洋房要注意什么？租賃當(dāng)事人的主體是香港、澳門、臺(tái)灣、外國(guó)人、無國(guó)籍人、外國(guó)法人或其他組織，租借的房屋在中國(guó)。我們?cè)谧庋蠓繒r(shí)應(yīng)注意的問題有：（1）主體調(diào)查。承租人可以通過查驗(yàn)房產(chǎn)證和相應(yīng)的身份證件，確定出租人是否為業(yè)主，是否具備出租資格。出租人不是房屋權(quán)利人的，承租人必須取得房屋權(quán)利人同意轉(zhuǎn)租的書面證明，以避免日后轉(zhuǎn)租合同終止的風(fēng)險(xiǎn)。

2。如果承租人是境外機(jī)構(gòu)或其他組織，出租人不妨到工商部門或其他有關(guān)部門調(diào)查核實(shí)該機(jī)構(gòu)或組織是否確實(shí)存在，以防與虛假機(jī)構(gòu)簽訂合同，導(dǎo)致租賃目的的失敗合同和其他機(jī)會(huì)成本的損失。（2） 目標(biāo)調(diào)查1。承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租房屋的用途，調(diào)查房屋和土地的用途。非住宅用地的，要保證租賃房屋為商業(yè)用地，土地用途為非住宅用地。否則，無法頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。

2。建議承租人到房地產(chǎn)交易中心調(diào)查房屋是否有抵押、典當(dāng)?shù)惹闆r，最好不要出租這些所有權(quán)有限的房屋。

3。如果存在，將導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，這將導(dǎo)致新租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三人，也將影響新承租人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，最終影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。（3） 簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)復(fù)制、留存對(duì)方身份證件，并到當(dāng)?shù)嘏沙鏊怯洝３凶馊藶閭€(gè)人的，應(yīng)查驗(yàn)并復(fù)印其護(hù)照、簽證，并注意其在中國(guó)的停留時(shí)間是否超過或等于擬簽訂的租賃期限。其中，來自香港和澳門的人應(yīng)該遞交他們的大陸旅行證；臺(tái)灣的人應(yīng)該遞交他們的大陸旅行許可證。對(duì)企業(yè)來說，最好查驗(yàn)并留存經(jīng)公證或認(rèn)證的企業(yè)登記證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。

此外，如果承租人是自然人，最好明確其工作單位和地址。（四）涉外當(dāng)事人的名稱。我國(guó)現(xiàn)行法律尚未明確規(guī)定，外方在中國(guó)內(nèi)地申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記或者租賃登記時(shí)，當(dāng)事人的姓名為外文或者中文，行政機(jī)關(guān)有不同的處理方式；但是，如果使用自己的母親舌，除了登記機(jī)關(guān)的書寫和打印問題外，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)在檢索和識(shí)別上也會(huì)有困難。因此，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一般采用其中文音譯進(jìn)行登記，并在登記文件中記載其本名或姓名，并在權(quán)屬證書備注欄中注明。因此，在簽訂涉外租賃合同時(shí)，如果涉外當(dāng)事人有相應(yīng)的中文名稱或名稱，最好使用該名稱或名稱，以方便合同登記備案的順利進(jìn)行。一般來說，國(guó)外租賃期限較長(zhǎng)，國(guó)外承租人往往喜歡根據(jù)自己的風(fēng)俗習(xí)慣、喜好和風(fēng)格進(jìn)行裝修。因此，建議承租人在征得出租人同意的前提下進(jìn)行裝修，這也符合《合同法》第232條的規(guī)定。另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)、平面圖、圖紙也要征得出租人的同意，并在合同中明確約定；其次，租賃期滿后的裝修處理要在合同中明確約定，如歸還或折價(jià)補(bǔ)償；最后，對(duì)于經(jīng)營(yíng)商鋪的承租人，鑒于裝修期間沒有實(shí)際操作，最好在合同中約定“免租裝修期”，并明確裝修期的起止時(shí)間和具體需要支付的費(fèi)用。如果合同是用兩種或兩種以上的語言訂立的，雙方最好同意不同語言的文本具有相同的效力，并且每個(gè)文本中使用的詞語和句子具有相同的含義。當(dāng)不同文本中使用的詞語和句子不一致時(shí)，最好就解釋的標(biāo)準(zhǔn)和方法達(dá)成一致，或者同意以某一種語言的文本為準(zhǔn)。根據(jù)《合同法》及其解釋，合同是否登記不是合同生效的必要條件。房屋租賃合同未登記備案的，不得對(duì)抗第三人。因此，為了保護(hù)雙方特別是承租人的合法權(quán)益，簽訂房屋租賃合同后要及時(shí)登記。另外，承租人經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)登記，因?yàn)楣ど滩块T在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，要求租賃合同必須登記。（8） 法院的管轄權(quán)和法律適用。因租賃合同糾紛對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)無住所的被告提起的訴訟，訴訟標(biāo)的在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的，由房屋所在地法院管轄。根據(jù)我國(guó)法律，土地、附屬于土地的建筑物和其他固定物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、出售、租賃、抵押、使用等民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地的法律，即適用中國(guó)法律的規(guī)定解決租賃糾紛，但這是以中國(guó)起訴為前提的。外國(guó)公民、法人在外國(guó)對(duì)中國(guó)公民提起訴訟，外國(guó)法院是否具有管轄權(quán)和適用國(guó)家的法律是不可避免的。再者，在國(guó)外應(yīng)訴的難度，如訴訟成本、判決執(zhí)行等，可想而知。因此，在租賃合同中明確約定排除外國(guó)法院的管轄權(quán)和適用外國(guó)法律，以避免麻煩。基于以上介紹，要做好涉外租賃住房的主體調(diào)查和客體調(diào)查。相信通過閱讀以上介紹，您將對(duì)涉外租賃中的法律知識(shí)及注意事項(xiàng)有一定的了解。如果您對(duì)這方面有任何法律問題，請(qǐng)咨詢律師律師網(wǎng)，他會(huì)給你專業(yè)的答案。你知道嗎