買家需要防范的五大陷阱是什么？

例如，如果你買了一雙皮鞋，結(jié)果發(fā)現(xiàn)是假冒偽劣產(chǎn)品，他們只穿幾天。這是明顯的侵權(quán)行為。如果某名牌鞋上印有“買一送一”的大字廣告，當(dāng)你急著去買的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)原來是買一雙鞋拿一雙鞋墊。這時(shí)，一般消費(fèi)者只會(huì)抱怨自己沒有注意到廣告中的小字，商家太聰明。其實(shí)，這是利用模糊廣告欺騙消費(fèi)者的隱性侵權(quán)行為。如今，隨著消費(fèi)者越來越成熟，百貨公司“買一送一”的做法收效甚微。但在房地產(chǎn)市場上，消費(fèi)者并不熟悉隱性侵權(quán)的手段，因此必然會(huì)蒙受損失。層高縮小了，層數(shù)增加了。

一位業(yè)內(nèi)人士提醒消費(fèi)者，不能購買宣傳冊中樓層高度低于2.8米的房屋。因?yàn)楹芏喾孔拥膶?shí)際層高會(huì)低于宣傳數(shù)字，每層5厘米到10厘米不等，再加上地板等裝修工程的損耗，房子遠(yuǎn)沒有樣板房那么明亮。不要低估幾厘米的收縮率。對于高層建筑來說，如果每層不足10厘米，就可以“擠出”一層。這個(gè)額外的一層，不管是租還是賣，開發(fā)商都能盈利。對于居民來說，10厘米的損失可能一點(diǎn)都不明顯，也不會(huì)對他們的生活造成很大影響；能看到的業(yè)主可能不愿意去相關(guān)部門解釋。所以這種隱性侵權(quán)越來越普遍。

開發(fā)商也要為所占面積繳納物業(yè)費(fèi)

業(yè)主可能只看到物業(yè)公司每個(gè)月都來向自己要錢。他們有沒有想過也應(yīng)該向開發(fā)商或物業(yè)公司索要物業(yè)費(fèi)？

律師表示，未售面積與共有面積不同，前者的產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、公共維修基金等也應(yīng)由開發(fā)商支付。同樣，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商或物業(yè)公司的公共設(shè)施也應(yīng)由業(yè)主支付。而現(xiàn)在的實(shí)際情況是，開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司不會(huì)向開發(fā)商要錢，虧空自然會(huì)由業(yè)主來支付。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在物業(yè)費(fèi)不變的情況下，由于部分資金用于填補(bǔ)空缺，物業(yè)公司為了節(jié)約成本，必然會(huì)降低物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。如在養(yǎng)護(hù)中使用更便宜的材料，使用價(jià)格低廉的草種等。最終受損的仍是大多數(shù)業(yè)主。從公共設(shè)施中獲利社區(qū)的公共設(shè)施是消費(fèi)者買房時(shí)考慮的因素之一。草坪、停車場、會(huì)所等都對營造舒適生活起到了很大的作用，也是開發(fā)商前期宣傳的重點(diǎn)。然而，業(yè)主入住后，公共設(shè)施的非營利性質(zhì)發(fā)生了變化，不僅影響了業(yè)主的生活，也給開發(fā)商或物業(yè)公司帶來了額外的收入。

利用公共設(shè)施牟利的現(xiàn)象包括社區(qū)戶外廣告、電梯廣告、租賃俱樂部商業(yè)活動(dòng)等，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售經(jīng)理表示，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，不可控因素多。為了節(jié)約成本，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，開發(fā)商不得不改變原有的規(guī)劃，這也是生存的需要。比如小區(qū)里原來規(guī)劃的一個(gè)幼兒園，雖然知道要建有一定的損失，但有了其他利益點(diǎn)的支持，就不會(huì)虧本；如果這些利益點(diǎn)突然消失，開發(fā)商就得修改規(guī)劃。”沒有人愿意欺騙別人，欺騙不是初衷。

物業(yè)費(fèi)置換

目前，北京大部分社區(qū)還沒有成立業(yè)主委員會(huì)，缺乏組織的業(yè)主也不會(huì)想到去查物業(yè)公司的賬目。每個(gè)月有多少物業(yè)工人領(lǐng)工資？有多少人在社區(qū)工作？有多少人的工資不應(yīng)該在物業(yè)公司的賬戶上支付？賬戶中的所有信息都可能暴露出開發(fā)商或物業(yè)公司的隱性侵權(quán)行為。

專業(yè)經(jīng)理高平表示，在北京住宅市場，大部分物業(yè)公司都是開發(fā)商在前期成立的，都是聽命于開發(fā)商。對于不具備專業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)的普通業(yè)主來說，即使獲得審核機(jī)會(huì)，也很難看出哪些物業(yè)費(fèi)是虛報(bào)還是亂報(bào)。例如，一些開發(fā)商將非物業(yè)公司員工的工資和車輛費(fèi)用計(jì)入了物業(yè)公司的賬目。也出現(xiàn)了重復(fù)計(jì)算員工工資的現(xiàn)象。這本書顯示，一名保安的工資是1200元。實(shí)際上，他真正收到的只有500元到600元。業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)被偷偷挪用或挪用。

占用物業(yè)工作人員的工作時(shí)間，是一種比置換物業(yè)成本更隱蔽的侵權(quán)行為，即占用物業(yè)工作人員的工作時(shí)間。一位業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司，往往成為開發(fā)商為自己服務(wù)的特殊團(tuán)隊(duì)。這些保安、清潔工、園丁和其他工作人員由物業(yè)公司支付工資，他們賺取業(yè)主的物業(yè)費(fèi)。然而，他們往往被開發(fā)商稱為“免費(fèi)”服務(wù)，這無疑侵犯了消費(fèi)者的利益。

高平認(rèn)為，很多源于開發(fā)商的物業(yè)公司并不具備專業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)，仍然沿用開發(fā)商的“行政管控”理念，尚未完成向“親和力服務(wù)”理念的轉(zhuǎn)變。因此，在很大程度上，他們成了開發(fā)商的“傀儡”，賬目和服務(wù)對象不清。這也是不少物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)逐年下降的原因之一。

以上知識(shí)是小編對“開發(fā)商揭發(fā)隱性侵犯產(chǎn)權(quán)行為需要防范的五大陷阱”問題的回答。購房者需要防范的隱患包括層高縮水、層數(shù)上升；開發(fā)商也要為所占面積支付物業(yè)費(fèi)。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎